2014-05-04 08:37:00 來源:廣州日報
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這個“五一”，樓市在降價、救市等各種消息滿天飛的背景中愈加變幻莫測。
新黃埔是當仁不讓的大熱所在，新開樓盤新福港·鼎峰單價沖到兩萬元被搶光，成為“五一”最熱樓盤，盡管這是黃埔區高價，但這一價格已低于發展商原先預期的2.1萬～2.4萬元/m2。凡是熱銷的樓盤基本是通過讓利實現的，因此在各種活動催漲的人氣背后，樓市沖高后繼乏力的端倪已漸漸顯露。
這個“五一”，樓市在降價、救市等各種消息滿天飛的背景中愈加變幻莫測。新黃埔是當仁不讓的大熱所在，新開樓盤新福港·鼎峰單價沖到兩萬元被搶光，珠江新城新推豪宅還在高歌猛進，表示不開出五萬元以上的單價不能彰顯自己的豪宅身份，但海珠、白云的新盤卻沒有報出高價，而“五一”最熱樓盤新福港·鼎峰雖然開出黃埔區高價，但這一價格已經低于發展商原先預期的2.1萬～2.4萬元/m2。凡是熱銷的樓盤基本是通過讓利實現的，因此在各種活動催漲的人氣背后，樓市沖高后繼乏力的端倪已漸漸顯露。
樓市驚喜不算多
難撼入市高門檻
“五一”是樓市傳統的促銷旺季，自杭州傳出樓價跳水，北京、上海、成都等地紛紛傳出降價消息以來，這個“五一”也讓買家格外期待，不少有購房意愿的買家希望能在這輪促銷中獲得一個驚喜價，不過記者發現，盡管節前造勢熱鬧，但真正讓人心動的驚喜價和優惠并不多，價格較優惠的特價單位多是樓層、朝向、戶型等不甚理想的單位。
在眾多優惠促銷活動中，“零首付”無疑是最引人關注的樓盤促銷活動。據搜房網統計數據顯示，5月份廣州預計有155個樓盤推出優惠促銷活動，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活動。
盡管有優惠，但記者發現，相對于購買力而言，入市門檻高的局面還是難以改變。目前在市中心區兩房單位基本要兩百多萬元，對首次置業者而言，首付三成至少需要六七十萬元，而對于非首次置業的改善型買家來說，購買一套市區三房至少要支付近兩百萬元的首付，而在珠江新城，這一門檻則至少在五百萬元左右。目前市場上的“零首付”，多是分期付首付，拉長首付款支付周期，或者由發展商墊付部分首付。這種“零首付”促銷噱頭意味大過實際意義，買家要支付的總體房價并沒有因此而減少。
樓市不缺人氣
樓價略有松動
天氣預報預報的大暴雨沒有如期而至，對準備了豐富節目和活動的樓盤而言是個好消息，綜觀各路記者走訪的各個樓盤，這個“五一”樓市不缺人氣，受價格和新貨供應量影響，各區冷熱不均。新黃埔無疑是最熱的區域，多個新盤亮相，吸引了不少年輕人前去看樓，更有不少看樓團出沒。而在南部板塊，由于多個樓盤在“五一”前夕已經搶閘走貨，因此“五一”長假期間該板塊的市場并不特別熱鬧。
相對于整個樓市，驚喜雖然不多，但不可否認，市場價格已現松動。以番禺的雅居樂劍橋郡為例，該盤主要在售一線江景組團“劍橋匯”二期247平方米的一線江景五房產品，毛坯均價18000元/m2。這較前期的一線江景單位，優惠了1000元/m2。海珠逸景翠園最后一棟金寓園開盤，開盤價格在2.9萬～3.6萬元/m2之間，相對于之前的吹風價3.5萬元/m2，已經有些“驚喜”。
最明顯的是投資性質較強的公寓產品。番禺不少商業性質的公寓目前銷售趨冷，有明顯的價格調整，而白云大道全新公寓產品綠地·時代云都匯吹風價僅2.5萬元/m2(毛坯)復式。從“五一”在售新品的價格看，有的樓盤新品還便宜過半年之前，即便是沒被拿來做特價的單位，開發商也不敢開大價，頂多跟半年前持平。而不少趁著“五一”亮相試探市場反應的樓盤，也松了口風，黃埔新盤銷售人員直言，“發展商也是想打響頭炮，因此對首批發售的產品會在價格上有驚喜”。
數據
4月廣州成交下滑
4月廣州全市一手住宅網簽5195套，同比去年4月下跌7.5%，環比3月大跌16.7%。各區中，增城以1149套領銜，是唯一超過千套的區域，番禺以836套排在其后，最少的越秀僅有66套。中心六區4月合計網簽1923套，占全市總量的37%。
廣州全市均價14714元/m2，同比上漲8.87%，不過環比創新高的3月則下降了5.1%。
后市預期
樓市分化后市難言樂觀
與“剛需”盤以價換量不同，市區的豪宅盤明顯心態強，珠江新城中海花城灣1號、金融城新盤天薈公館雖然沒有公布正式價格，但都表示單價不會低于5萬元/m2，銷售人員對樓價是否會下行的詢問都表現出絕不擔心的堅決態度。很明顯，不同的樓盤對市場的判斷出現明顯的分化。
事實上，“五一”到來之前，市場環境已悄然發生變化，在各地傳來降價消息的同時，廣西南寧發布的一份樓市限購調整政策的文件也引發了市場的震動。在業內人士看來，在嚴格執行了數年限購政策之后，省會級城市首次出現松動，傳遞出地方政府希望重啟房地產市場的信號。
而上市房企一季度報業績也不容樂觀，萬科發布一季度報告稱，一季度實現營業收入95億元，凈利15.3億元，同比分別下降32.16%和5.23%。金地集團的一季報也顯示，該公司今年1至3月凈利潤為4934.38萬元，同比下滑73.65%，期內營業收入為31.5億元，同比下滑25.91%。
繼南寧之后，杭州、長沙等地也傳出“松綁”限購之聲。這些信號無疑會影響人們對市場的預期和判斷。經歷過數次調控錘煉，大家已經形成了“房價在政府的推動下就會反彈，救市會使樓市繼續上行”的預期。不過，在樓市反彈的預期中，市場走向如何卻還存在變局，因為今年樓市表現出了更多的復雜性。
放開限購不一定能救樓市
在采訪中，有發展商對記者表示，今年的樓市行情已經隱隱現出拐點的跡象，因為今年并未出現什么新的調控政策，房價的調整跟政策關系不大，是市場的一個自發反應，這說明現有的購買力對高樓價的支撐已經越來越吃力，而貸款的持續收緊讓購買力更是難以獲得支撐。
今年總理的《政府工作報告》首度未提房價調控，取而代之的是針對不同城市情況分類調控，從已公布的“松綁”路線來看，購房資格中戶籍放松和限購范圍松動都是限購政策調整的手段。但有業內人士表示，放開限購對市場的影響力或許并沒有想象中那么大，尤其是一二線城市樓價已經相當高了，貸款不能放開對購買力的釋放作用就會打折扣，因此后市如何或許確實還要觀望一陣才更清晰。
記者劉麗琴
海珠
金寓園最平“2字頭”
“五一”期間海珠最矚目的新貨算是逸景翠園最后一棟金寓園的開盤，逸景翠園10年沒有新貨上市，此次推出75～123平方米三房四房的單位，預計總貨量為181套。
據相關人士表示，金寓園本次開盤只有50套拿到預售證，最后據報開盤當天銷售60多套，銷售氣氛一般。記者向一位樓盤銷售代理了解了一下金寓園的開盤價，原來房管局給金寓園的限價為24700多元/m2，本次開盤價格在2.9萬～3.6萬元/m2之間，故此，需要剝離5000～11000元/m2的裝修款進價外合同，以一個105平方米的12樓單位為例，折后總價310萬元，雙份合同之下，首付需要額外多給66萬元。北向75平方米三房的單位最便宜，中層單位折后價大約為29000元/m2，最貴的為東南向123平方米四房單位。鑒于二套房買家首期要給足7成，開發商給予3個月時間，首期付款時間相對長。 記者李鳳荷
天河
豪宅新品各個要超5萬
天河這個“五一”貨量不多，驚喜價格也欠奉，因此，整個板塊人氣平平。
5月1日上午，記者來到珠江新城，目前珠江新城在售樓盤主要集中在花城大道沿線。有小面積單位銷售、入市門檻較低的珠光新城國際目前推出的仍是37~90平方米的平層及復式公寓。中海花城灣1號是中海花城灣新推組團，推280~310平方米的四房兩廳三衛戶型，貨量共152套單位，項目銷售人員表示目前還沒有正式價格，但可以參考旁邊頤德公館6萬多元/m2的價格，“價格低于5萬元/m2就不要指望了。”
與中海花城灣1號一路之隔的嘉裕公館人氣算珠江新城各盤中比較旺的，其4萬~4.5萬元/m2的價格算是珠江新城入市門檻較低的。
天河難得的新盤天薈公館也趁著“五一”在百福廣場舉行巡展和優惠登記，據銷售人員介紹，“五一”當天有20多位客人做了優惠登記。銷售人員表示樓盤的價格預計不會低于5萬元，估計要刷新黃埔大道樓價。 記者劉麗琴
花都、增城
地鐵口樓盤銷情旺
“五一”期間，花都祈福輝煌臺以642套的新貨量成為整個廣州樓市供貨的“冠軍”。
距離地鐵9號線廣州北站地鐵口較近的輝煌臺“五一”新貨來自新開的“南岸”組團，本期提供的戶型為84～333平方米兩房至復式單位。“五一”當天項目推出446套，價格在1.1萬～1.2萬/m2。據了解，“五一”當天輝煌臺去化率近七成。
增城一向是樓市供應的大戶，但這個“五一”增城卻缺少亮點。即使“五一”前增城荔城街拍出了“8字頭”地價的地王，但對區域的影響還沒有立竿見影的作用。記者在新塘板塊的錦繡天倫看到，銷售中心人氣很旺。據悉，增城撤市設區消息傳出后，項目的廣州客比例已經由六成上升至七成，尤其已經能在項目旁邊看到地鐵站口的施工更增加了入市的信心。
新黃埔
豪宅盤低開“日光”
作為今年“五一黃金月”亮點樓盤最多的區域，新黃埔樓市在小長假的第一天就迎來了開門紅。位于區府板塊的新福港·鼎峰首次開盤幾乎“日光”。
“高報低開”封閉式開盤
發展商們慣用的“高報低開”營銷策略再現“五一”樓市。以新福港·鼎峰為例，該盤早前曾放出2.3～2.4萬元/m2的吹風價，但在正式開盤時，首批產品價格卻回落至1.9～2.2萬元/m2。對此，項目負責人表示，開盤出現的驚喜價主要基于兩方面原因：一是該項目為新福港進軍廣州的首個樓盤，這樣更容易為樓盤乃至企業賺人氣、贏口碑；二是基于市場行情疲軟，樓盤調整價格開賣也是情理之中。
不過，突破2萬元/m2的均價仍讓新福港·鼎峰成為新黃埔的標桿住宅項目。結合產品質素和地理位置來看，該盤可謂新黃埔全新盤中性價比最高的項目，不僅傍著將開通的地鐵，周邊配套成熟，還坐擁半山的自然資源。
記者在現場了解到，該項目開盤只針對前期已經認籌的客戶，選擇了“封閉式”開盤的方式進行。開盤當天，首推304套單位88～168平方米的豪裝3~4房單位共售出286套，去化率超過9成。
新福港·鼎峰的熱售讓人看見了強勁的樓市承接力，但他們所采取的“高報低開”營銷策略又透露了一個信號，發展商對房地產后市的預期并不如他們吆喝時的自信，“不降價，難成交”的樓市烏云依舊高懸頭頂。
與新福港·鼎峰相距不遠的萬科東薈城推出一批均價低至1.4萬元/m2的特價房源，雖然有位置靠路邊、樓層低、朝向差等產品上的硬傷，但價格上相比項目16000多元/m2的網簽價讓利2000～3000元/m2的降價優惠，也吸引了眾多萬科粉絲和新黃埔購房客們的捧場。
5月黃金月黃埔新盤多
發展商來自新加坡的天韻·瑚璟花園也將首次亮相廣州。該項目位于中新廣州知識城南起步區，主推81～140平方米兩至四房單位，擬于“五一”后正式開盤，預計均價介于12000～13000元/m2，與年初報出的13000元/m2均價相比，價格有所松動。
另外，由珠江實業所打造全新住宅樓盤珠江嘉園也擬于“五一”后開盤，90平方米的三房單位預計總價低至100萬元以內。
而有望在5月份開盤的保利越秀·嶺南林語洋房主推75～116平方米兩至三房戶型，均價介于15500～16500元/m2。
白云
有樓盤平過半年前
5月1日當天，白云區多個樓盤推出新貨或者開放銷售中心，積極催漲“五一”人氣。除了請來目前最酷的汽車品牌特斯拉電動跑車助陣外，還有樓盤使出“明星＋豪車＋靚模＋抽獎”樓盤四寶，成功將售樓部現場打造成嘉年華活動，成交情況雖暫時未知，但至少旺場效果十足。
全新公寓項目綠地·時代云都匯趕在5月1日一早開放銷售中心。該項目打出“8.8折”的優惠，但有銷售人員表示該折扣“僅此一天”。綠地·時代云都匯號稱白云新城唯一可售創意綜合體，其近期主推的47～53平方米公寓層高4.5米。該盤目前售價暫時未定，預計均價在2.5萬元/m2左右(毛坯)。別墅方面，頤和高爾夫莊園最后一期別墅組團“大院”亮相，僅有36套別墅，預計總價從5000萬元/套起。而適合實力較強的首次置業者和改善型買家的項目則包括有萬科峯境和凱云新世界。
總體而言，白云區雖然也算是中心六區，但仍扛不住整體市場的趨冷，連萬科的高端產品萬科峯境也拿出了兩房和少量三房做特價(單價僅約3萬元/m2，該項目最近一個季度的網簽價為36129元/m2)。而去年9月份公寓方圓·白云時光開盤時，平層都要賣2.2萬～2.3萬元/m2(毛坯)，去年10月份萬科峯境開盤時，以三房和四房為主，價格主要在3.5萬～4.1萬/m2(包裝修)。但時隔大半年，市場熱度不僅沒有蒸蒸日上，成交價格不但沒穩步上揚，有的產品還便宜過半年之前。即便是沒被拿來做特價的單位，開發商也不敢開大價，頂多跟半年多前持平。
番禺
樓價開始有小小松動
在南部板塊，由于多個樓盤在“五一”前夕已經搶閘走貨，因此“五一”期間，該板塊的市場并不特別熱鬧。
5月2日上午，記者在漢溪板塊發現，奧園城市天地以及保利大都匯兩大樓盤的人氣對比以往的周末并沒有特別增多。長隆龍翠的人氣也沒有明顯增長。即便是新盤諾德名筑，看樓的人也不多。人氣明顯興旺的是雅居樂·劍橋郡，該盤由于在“五一”前就開始啟動名人蠟像館開放的活動，連續兩天已吸引了超過6000人次業主、買家前往捧場，更是直接帶旺了現場的銷售。而在上月底新近開業的“全國首個全VIP席”的烽禾影城更是人氣爆棚。人氣較足的還有四海城。
記者在采訪中還發現，當下，番禺的樓價似乎開始有了一點松動，以劍橋郡為例，該盤主要在售一線江景組團“劍橋匯”二期247平方米的一線江景五房產品，毛坯均價18000元/m2。這較前期的一線江景單位，反而有了1000元/m2的優惠。而諾德名筑盡管是新盤，但銷售人員就表示，“五一”登記可享受團購的優惠，預計毛坯單價只有1.4萬元/m2。至于萬科歐泊，則直接在番禺的主干路上豎起了多個廣告牌，上面直書：2萬元抵10萬元。
（記者王荔玨 陳白帆 王雯倩 李鳳荷、劉麗琴）
