隨著人口老齡化的加劇，如何養(yǎng)老的問題愈加受到關(guān)注，未來巨大的老年消費市場也引起資本的興趣。

　　除萬科、保利、遠洋等品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)之外，險資也在加入，泰康人壽和平安保險以養(yǎng)老社區(qū)的名義拿地，兼顧開發(fā)運營。一時間，各大企業(yè)云集養(yǎng)老地產(chǎn)，大有“八仙過海，各顯神通”的意味。

　　但在養(yǎng)老地產(chǎn)剛起步之時，就面臨著企業(yè)投資熱情與市場主體需求不搭配的尷尬，高端化傾向明顯。面對這一潛力巨大的市場，房企和險資也各懷動機。

　　有項目押金高達200多萬 

　　《中國經(jīng)營報》記者走訪北京多個項目發(fā)現(xiàn)，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，收費也頗為昂貴。

　　泰康之家·燕園的自理老人每月需繳納的費用大概在9000元左右，非自理老人則在2萬元左右。在泰康之家體驗館，銷售人員頗為自豪地告訴客戶，他們這里入住的老人一般都是高校退休教授或北京廳局級以上干部。

　　值得注意的是，泰康之家·燕園二期公寓的預(yù)約需要繳納85萬到245萬元不等的押金。據(jù)銷售人員解釋，這部分錢其實不全是押金，以入住最低需要繳納的85萬元為例，押金只有20萬元，剩下的65萬元是落地卡，可以享受打折。不過，無論以何種方式入住，自理老人都需要交納每月1萬元左右的租金。

　　記者致電恭和苑處獲悉，該項目自理老人每月費用達到1.1萬元之多。

　　保利安平·和熹會的工作人員也告訴記者，在他們這里入住的老人基本都是退休高干，而他們的收費大概在每月7500元左右。

　　同樣地，遠洋集團旗下的椿萱茂老年公寓也將目光瞄向高端人群，據(jù)記者了解，這里每月的最低收費都在6900元。另據(jù)了解，老年公寓一般為一個房間兩張床，很多老人和家屬不愿意和別人拼房，就將整個房間都包下來，這樣費用又增加了將近一倍。

　　養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會秘書長陳寶存說：“機構(gòu)養(yǎng)老本來就是營利性質(zhì)的，一般來說，老年公寓的建設(shè)成本都在每平方米8000元左右，而普通的商品房只有不到3000元，成本高導(dǎo)致收費高，也很正常。不過未來居家養(yǎng)老將是趨勢，這種高端化的機構(gòu)養(yǎng)老可能市場不會太好，很多老人會覺得沒有必要去老年公寓養(yǎng)老。”

　　對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為：“開發(fā)商主要追求的相對來說是塔尖階層的養(yǎng)老需求，這種高端化的模式更利于其整個利潤的實現(xiàn)，如果做中低階層養(yǎng)老需求的話，可能很難實現(xiàn)資金的正循環(huán)。畢竟拿地、開發(fā)，包括設(shè)備都是有成本的，企業(yè)的商業(yè)行為都是具有選擇性的，而不是扮演政府的角色來做公益。”

　　針對市場需求，北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理金輝指出：“養(yǎng)老地產(chǎn)市場的需求主體其實還是工薪階層的老人，他們付不起動輒上萬元的價格，但價格低廉的老年公寓又?jǐn)D不進去，處于一個很尷尬的境地。而且老社區(qū)大多沒有電梯，卻也有六七層樓高，居住在這里的老人生活十分不便，這個人群量很大，他們才是最需要住進老年公寓的。”

　　動機各異 

　　針對萬科等大牌房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象，嚴(yán)躍進表示：“品牌房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，一定程度上是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上做新的拓展，這是多元化的模式。地產(chǎn)企業(yè)多有類似的邏輯，都希望在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)投資的基礎(chǔ)上尋找新的投資機會，養(yǎng)老地產(chǎn)本身沒有太多的品牌開發(fā)商，這個時候政策也比較寬松，所以很多房企愿意追加投資。”

　　前不久遠洋集團總裁李明在在2016年中期業(yè)績發(fā)布會上談及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來時直言：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在遠洋未來的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，雖然說不上半壁江山，也應(yīng)該是三分天下。”事實上，對于品牌房企來說，傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)板塊已不能滿足業(yè)務(wù)拓展的需要，且養(yǎng)老地產(chǎn)又有一定的政策扶持，加上未來年近2萬億元老年消費市場的誘惑，品牌房企不會放棄這一搶占先機的機會。

　　對于險資涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的動機，嚴(yán)躍進指出，首先是因為險資的壽險業(yè)務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)等業(yè)務(wù)有很好的匹配度和切入點，所以投資方面的壓力不大。而且此類險資也在積極尋找比較匹配資金期限的項目，這個時候養(yǎng)老地產(chǎn)長周期的開發(fā)模式和險資保單背后的現(xiàn)金流的期限是比較吻合的，即都是長周期的資金流。既然此類保單背后的資金不需要短期償付，那么投資此類5年以上開發(fā)周期的地產(chǎn)項目就比較匹配。

　　除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)對險資還有一種誘惑，就是可以將保險業(yè)務(wù)與老年公寓搭配起來銷售。記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泰康之家·燕園的入住模式分為兩種，一種是交押金入住，一種就是辦理保險入住。項目不僅高端化，而且設(shè)置入住門檻，設(shè)置入住年齡，如果沒有達到，則需要辦理至少200萬元的保險才能入住。

　　但這部分資金的去向卻不甚明朗，記者就此事致函泰康之家投資有限公司，截至發(fā)稿之前未獲回復(fù)。

　　專業(yè)化運營能力待考 

　　記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目都是一家企業(yè)包攬了投資、開發(fā)、運營的所有工作。情形往往是，集團公司負(fù)責(zé)投資拿地和開發(fā)建設(shè)，并以養(yǎng)老機構(gòu)的名義成立子公司，負(fù)責(zé)老年公寓的運營。

　　萬科集團成立萬怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司，負(fù)責(zé)老年公寓的管理和運營，而這些老年公寓基本都是嵌入在萬科社區(qū)中。如位于竇店的萬科幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心就是嵌入在萬科幸福匯社區(qū)之中。萬科幸福家的前臺工作人員告訴記者，這個項目隸屬于萬怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司，其實也是萬科旗下的子公司。

　　保利安平·和熹會也是嵌入在保利西山林語社區(qū)之中，工作人員說，這個項目由保利和安平共同開發(fā)建設(shè)，雖然引進了安平的醫(yī)療資源，但運營主要還是由保利這邊來完成。

　　遠洋集團成立了遠洋養(yǎng)老運營管理有限公司，專門負(fù)責(zé)其旗下品牌椿萱茂老年公寓的運營管理。記者以客戶身份來到雙橋椿萱茂老年公寓，項目位于康城花園一隅，內(nèi)嵌于社區(qū)中。銷售人員告訴記者，項目所在的這棟樓是從康城花園社區(qū)買過來的，由遠洋集團成立的養(yǎng)老機構(gòu)來運營，他們也都屬于遠洋的員工。

　　泰康人壽也成立了泰康之家（北京）投資有限公司，負(fù)責(zé)拿地、開發(fā)、建設(shè)、公寓經(jīng)營的全程工作。

　　對此，嚴(yán)躍進認(rèn)為其中可能存在專業(yè)化不夠的問題。“主要是目前各大企業(yè)實際上并沒有一個太大的戰(zhàn)略儲備，都是拿一塊地做一個項目的試水模式。后續(xù)若有新的盈利模式，此類企業(yè)的追加投資，包括專業(yè)管理層面的投資才會增加。”

　　張大偉則表示：“一個完善的養(yǎng)老體系應(yīng)該是以國家投資為主，但現(xiàn)在國家沒做，企業(yè)并不想全部包攬開發(fā)和運營，可是沒有辦法，國家沒有扶持，只好由企業(yè)來做全部的事情。”

　　陳保存說，“總體來看，險資在運營方面的優(yōu)勢大于房企。很多房企是以養(yǎng)老社區(qū)為噱頭來達到賣房的目的，有掛羊頭賣狗肉的嫌疑。”而險資只開發(fā)老年公寓，不建產(chǎn)權(quán)式商品房，在運營方面注意力會更加集中。