今年以來，中國樓市走勢異常，不斷“搶頭條”：先是年初深滬北等一線城市房價突然啟動，接著合肥、南京、蘇州、杭州等二線城市追逐性上漲，再到一二線熱點城市蔓延性輪番上漲。許多一二線熱點城市出現“一房難求”的盛況，上海、廣州等城市甚至出現為繞過政策壁壘購房的“離婚潮”。

　　根據中國指數研究院數據，2016年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格環比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。其中，十大城市主城區二手住宅平均價格上漲1.34%，漲幅較上月擴大0.64個百分點。與以往單純性房價上漲不同，此次還伴隨著一些新的現象引起各方關注：房地產大亨不計成本“搶地”導致各地“地王”不斷涌現，一線城市地價不斷飆升；房地產業內擴張性兼并重組硝煙四起；居民不僅拿出多年積蓄，還競相加杠桿追逐房價，7月份銀行業新增貸款大多來自個人房貸。

　　面對越來越熱的樓市，各層面也不斷警示風險。5月上旬《人民日報》發表的權威人士訪談，就警示“樹不能長到天上去”，年中的中央經濟工作會議也強調指出要“抑制資產性泡沫”。一些熱點城市也陸續推出限購限貸和差別化房貸政策，嚴防房市盲目失控帶來系統性金融風險。

　　對于當下火爆的“房市”，究竟我們應當怎么看？政策層面怎么辦？必須仔細思量，相機施策，保持一份清醒。

　　此輪房價快速上漲的幾種說法 

　　對于此輪房價快速上漲，專家們從不同層面分析緣由，大抵有這樣幾種代表性觀點。

　　一是“貨幣超發說”。打開央行1998年至2015年M2數據表，可以看出，我們的廣義貨幣供應量M2疊創新高。在1998年亞洲金融危機時，我國的M2是15.45萬億元；到了全球金融危機爆發后的2009年，我國M2突破了60萬億元；而到了2015年末，M2達到139.23萬億元；今年上半年，已經突破160萬億元。廣義貨幣供應量在不到20年的時間里增長10多倍，M2/GDP水平已經超過發達國家水平。大城市的房價上漲軌跡與貨幣發行量與不動產資產增值速度基本一致。今年上半年，在經濟下行壓力沒有減輕的情況下，實現6.7%的經濟增長依然主要依靠信貸投資驅動，今年上半年廣義貨幣M2增長超過11%左右，社會融資規模余額新增9.75萬億元。不動產也成為吸納巨大貨幣供應量的“錨”。

　　二是“土地稀缺論”。今年以來，多地“地王”不斷出現，一二線城市普遍出現“面粉貴過面包”的現象。今年8月，全國土地市場量跌價揚，成交樓面價創下歷史新高，全國302個城市土地市場成交的平均樓面地價環比大幅上揚46%；同比來看，一線城市地價更是呈現翻番局面。在一線城市可供土地越來越稀缺的背景下，地價、房價相互追逐、一路走高，也打開了未來房價上升的想象空間，結果就是“水漲船高”。

　　三是“資產配置荒”。我國投資領域出現明顯的“資產配置荒”：從下半年以來，實體經濟遭遇產能過剩壓力，不少傳統制造企業出現經營性債務違約，信貸資金的回報率不斷降低；與此同時，資本市場在去年震蕩后一蹶不振，信托型資產、債券型資產收益率大幅下降。全球范圍內寬松的貨幣政策環境導致金融市場長期利率中樞持續下移，長期以來，我國居民閑置資金缺乏保值增值渠道。追逐一二線不動產就成為較好的理性投資選擇。為包括住宅在內的資產價格提供了強勁增長動力情勢下，不斷上漲的熱點城市房價形成的“財富效應”不斷強化著這一投資行為，樓市保值成為一種集體預期。

　　四是“幣值貶值論”。去年“811”匯改以來，人民幣幣值波動幅度加大，市場上強化了人民幣貶值的預期。盡管今年以來，人民幣兌美元形成了雙向波動態勢，但世界經濟的不穩定不確定、全球貨幣寬松勢頭不減，特別是美聯儲加息預期的影響日漸增加，人民幣未來仍面臨貶值壓力。不到一年時間，我國外儲已經大幅下降3300億美元，不少民間資本明顯增加海外資產配置，不能流出的國內資本自然要不斷吸附到一二線城市稀有的房地產項目上。

　　五是“銀行保利說”。在低利率政策和供給側改革推進下，今年以來銀行業利潤呈下行態勢，不良資產率上升。上半年M1增速遠高于M2，二者增速形成的“剪刀差”持續擴大。M1上升主要是定期和活期存款的息差收窄，不少企業存在“持幣待投資”的現象，而房地產銷售活躍，使得大量居民存款和按揭貸款轉換為房企的活期存款，家庭在價格高位加杠桿購房已經成為當前熱點城市樓市高溫不退的重要特征。在上半年個人購房貸款增速大幅超過各項貸款16.6個百分點的基礎上，7月新增人民幣貸款幾乎全部為個人購房貸款。銀行也樂于給居民加杠桿發放房貸，這是金融機構持有的優質金融資產，也成為商業銀行最主要的盈利資產和保利驅動。

　　六是“政企合謀論”。受經濟下行壓力、營改增等政策減收效應影響，今后幾個月財政收入形勢不容樂觀，地方政府迫切需要開辟新的財政來源。一方面消化前期形成的巨大房地產庫存；另一方面以適當的房價上升激活“土地財政”，是地方政府的相機選擇。財政部數據顯示，今年前8個月，全國一般公共預算收入11萬億元，同比增長6%，相比7月份增速回落了0.5個百分點；而同期全國國有土地使用權出讓收入約2萬億元，同比增長14%。有專家認為，這是地方政府和房地產企業聯手的“合謀”，借此可以吸附巨大的民間儲蓄和過剩資金，以空間換時間，減少過量資金對不均衡市場的沖擊，為產能化解、財稅金融改革和產業結構調整贏得時間。

　　關鍵還是要穩定預期 

　　綜合以上目前針對一二線熱點城市房價上漲的不同分析，雖然各自角度不同，但問題的指向還是基本一致，即當前國內局部地區的房價快速上漲，原因非常復雜，疊加了國際經濟周期性影響、國內經濟結構調整型等諸多因素。這里分析的“六大緣由”反映的實質性問題，是各類矛盾相互傳導、相互作用和相互影響的結果。如聽之任之，極易在房地產市場形成一種自我強化的方向性預期，進而形成行為共振和集體行為的爆發。

　　但對房地產市場的熱度也不宜高估，影響全國范圍“去庫存”的政策取向。必須看到：總體而言，這輪樓市過熱，到目前還仍然是局部性、結構性的。盡管一二線城市房地產火爆，房地產金融化傾向明顯，但三四線城市尤其四線城市房價相對比較穩定，庫存相對較大。從全國范圍來看，目前房地產庫存壓力依然巨大。國家統計局數據表明，雖然連續6個月減少、累計減少3000萬平方米左右，全國商品房待售面積在8月末仍保持在7億平方米以上。

　　9月初筆者在中新經緯刊發的《給高房價之痛開“軟著陸”藥方》一文中提出，由信貸推高的資產價格上漲是不可能持續的，要密切關注居民沒有限度的金融加杠桿導致金融風險，也要防止去年資本市場的“政策錯誤”在房地產市場重演。

　　事實上，隨著房地產市場需求集中釋放，國內商品房銷售難以保持持續性高速增長。從2016年6月之后來看，百城住宅價格指數等房價指數再度明顯抬升，當前房地產市場的供銷兩旺的格局仍在延續。從8月份的數據來看，全國房地產投資和新開工房地產項目投資額增速也逐漸趨溫，總體來說，隨著前期消費潛力集中釋放了一批購房需求，供求關系不斷走向均衡，“樹不能長到天上去”，將被市場走勢應驗。最近兩個月以來，加之一線城市和部分二線城市房價漲幅回落，前期上漲勢頭初步得到遏制。