一線樓市購房門檻提高 中高端樓盤或受新政沖擊

　　近期各地樓市新政密集出臺，限購與促銷并存。上海、深圳等城市出臺不同程度的收緊政策，以此應對不期而遇的樓市“高燒”;而許多三四線城市如沈陽就出臺了“購房可獲財政補貼”等重磅促銷政策，鼓勵民眾買房。

　　分析人士認為，各地樓市新政不再一刀切，而是因城施策，各地依據自身的樓市庫存與銷售狀況來制定新政，可以說是施政理念的一種進步;同時，差別化的樓市新政調控，也反映出三四線樓市與一線城市的樓市是冰火兩重天，樓市分化在加劇。購房門檻提高首付貸叫停

　　3月25日發布的上海樓市新政共九條，具體規定為：一，外地戶口上海買房社保繳費從2年提高到5年，外地單身人士則繼續維持限購;二，上海戶口購置第二套房屋，對于普通住宅，首付提高到5成，對于非普通住宅，首付提高到7成;三，企業購買的商品住房需要滿3年才能交易;四，嚴禁中介機構從事場外配資業務。

　　同日下午，央行上海總部與上海銀監會聯合出臺個人住房貸款調控政策文件，二套房利率上浮10%。文件規定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，其首付款比例不低于50%;對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，其首付款比例不低于70%，上述情況利率均按不低于基準利率1.1倍執行。

　　分析人士認為，上海樓市一方面提高購房資格門檻，另一方面從金融政策上大幅收緊，調控力度較大，春節后上海樓市一日漲70萬的新聞幾乎引發民眾內心的恐慌，面對紙幣貶值又缺乏其他的投資渠道，很多閑散資金都不約而同地選擇在一線城市購置房子，這也是推高一線城市的一個根本原因。

　　與此同時，深圳25日深夜出臺樓市新政：一，深圳戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)限購2套住房;能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

　　二，對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低3成;對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

　　3月25日武漢市公積金貸款新政也進行了調整，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調為50萬元。同日南京發布通知，要求金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例、首付資金來源，加強對房地產貸款資產質量、區域集中度、機構穩健性的監測。

　　民生證券認為，房價快速上漲引發市場層面部分投資和恐慌需求入場、輿論層面對地產政策的批評以及監管層面對地產金融風險擔憂，是此次政策出臺的最主要原因。

　　高端樓盤改善型需求受沖擊

　　以往北京、上海、深圳的房地產政策節奏大多保持同步，但在這一輪房產調控中，北京目前為止還沒有明顯動作。業內人士普遍分析認為，與上海不同，北京并沒有出現明顯的投資需求升溫跡象，新房市場交易量也保持著相對穩定的狀況。同時，北京樓市在去年下半年才剛剛復蘇，因此本輪樓市調控北京出臺更嚴厲級別調控的可能性不大。

　　業內人士預測，此輪滬深調控新政主要包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級，限購限貸政策從嚴執行，高端樓盤成交將很快受到影響，同時資金實力較弱的人們將只能“望樓興嘆”。

　　分析認為，上海對外地戶口的限購，社保繳費從2年提高到5年，門檻大大提高，這讓上海與北京一樣開始執行全國最嚴格的限購政策，此舉這將極大地抑制了改善型購房需求。

　　針對上海樓市，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，下半年在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價。

　　民生證券預測，根據上海中原、深圳鏈家的一線數據，限貸政策升級對需求的直接影響在20%-30%之間;一些恐慌性需求和投資性需求可能會短期退出市場，而首次置業和改善型需求則有可能暫緩置業計劃。

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