三四線城市應因城施策去庫存

　　張泓銘委員(中)和李曉林委員(右)在討論。

　　目前房地產市場的庫存積壓情況主要出現在部分二線城市與三四線城市，而這些城市商品房的剛性需求和投資性需求相對較小，去庫存的速度會比較慢，這就需要政府因城施策化解庫存

　　政府工作報告提出，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。那么，去庫存該怎么“去”，如何“去”?全國政協委員、住房和城鄉建設部專家委員會委員張泓銘和全國政協委員、北京林達集團董事長李曉林做客中國經濟網，討論了這一話題。

　　房地產去庫存勢在必行

　　“房地產行業去庫存，首先要正確認識我國房地產市場的現狀。”李曉林委員說，“一線城市房子量價齊升，二三四線城市房地產市場則表現冷清。房地產市場的庫存積壓情況主要出現在部分二線城市與三四線城市”。

　　國家統計局最新數據顯示，房地產庫存達7億平方米，三四線是最難消化庫存的區域。張泓銘委員推算說，這些庫存如果一兩年內消化不力，部分中短期債務就無法償還，如果三五年內消化不力，部分中長期債務就會開始無法償還，有可能導致系統性金融風險。“現在去庫存問題更復雜了，一線城市出現了房地產市場過熱情況，我們要注意避免一種傾向掩蓋另一種傾向，即全局性房地產庫存難題，掩蓋了局部的房地產過熱”。

　　適當進行政策刺激

　　央行在春節前發布政策，要求降低不限購城市首套房首付比例。差異化是這次央行調整住房信貸政策的明顯信號。那么，差異化的政策到底怎么實施?

　　“在總體減杠桿的前提下，我們要分不同的地區，采取不同的措施。”張泓銘委員說，要根據不同地區的樓市庫存情況“因城施策”，考慮如何在供需兩端去杠桿或加杠桿。“對于庫存嚴重的地區，對需求一端要用好政策加以引導和撬動，推動需求以消化庫存，對于供給則要適度收緊。對于已經過熱的一線城市要反過來干，對需求降杠桿，對供給適度加大杠桿。”

　　李曉林委員認為，在一些三四線城市，商品房的剛性需求和投資性需求相對較小，在這種情況下，樓市去庫存的速度會很慢，這就需要出臺一些利好政策進行刺激，比如降低稅收等。

　　李曉林委員還指出，現在這么多房子賣不出去，正是政府購買保障房的好時機。他建議開發商把房價降一降，地方政府拿錢來買一批，消化一部分剛性需求，“大家一起努力，這樣就有可能加快三四線城市去庫存的速度”。

　　鼓勵農民工進城買房

　　政府工作報告提出，今年，我國將深入推進新型城鎮化，重點抓好農業轉移人口市民化、推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展、加強城市規劃建設管理等三項工作。

　　“城鎮庫存的房子希望通過農民工來消化，這個初衷和想法是好的。”李曉林委員說，“但實際上效果并不明顯。這些年農民工掙到錢后大都回老家買房了，因為老家的房子比城里便宜”。現在這一輪三四線城市去庫存，需要更多政策支持。

　　張泓銘委員認為，鼓勵農民工進城買房，要解決好兩個問題。一是搞好三四線城市的經濟發展。讓農民工進城不是簡單解決農民落戶的問題，還要搞好經濟發展，通過經濟發展擴大就業崗位。這樣做有利于農民工進城、落戶、購房。二是不僅要讓進城農民工買得起房，還要在公共服務方面做到全覆蓋，比如農民工成為新市民后，醫保、社保要跟得上，子女教育問題要解決等。

　　另外，農民在農村有自己的承包地和宅基地資產。從根本上講，需考慮如何改革農村產權制度，如何使農民資產權利通過資本市場轉化變成現金，這樣農民進城就有經濟保障了。所以，要徹底解決農民進城的問題，還要考慮中小城鎮經濟及農民資產市場化轉化的問題。