近日，房地產稅話題又進一步升溫。十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》要求“加快房地產稅立法，并適時推進改革”。這一提法與現代市場經濟國家的稅收法定的要求是一致的。

　　房地產稅開征可能遇到的各種問題可望在立法中得到充分的反映并得以解決，這樣推出的房地產稅的社會影響也可能是正面的。不過，房地產稅的開征至少需澄清七大問題。

　　一問：什么才是改革目標所期待的房地產稅？ 

　　眼下對于房地產稅究竟是什么，參與討論者的認識往往有著極大的分歧。不一樣的“房地產稅”開征難度自然不同，且差異極大。重慶試點的個人住房房產稅是一種類型，上海試點的是一種類型，對商業地產征收的房產稅則是另一種類型。可是，這些都不應該是改革目標所期待的房地產稅。

　　房地產稅的開征是在完善地方主體稅體系的背景中提出來的，房地產稅應該成為地方稅收入的重要組成部分。這樣的房地產稅必須有充分的稅源，只有對全部房地產普遍開征的房地產稅，才可能實現這個目標。

　　房地產稅的開征不會帶來新的不公平，為征稅所進行的房地產價值評估不同于純粹的市場層面上的資產評估。不管是什么性質的住房，只要在同一區域，所享受到的地方公共服務應該是相似的。因此，為征收房地產稅所進行的評估可以不用考慮住房的不同產權屬性，而只要強調不同房地產所對應的地方公共服務的差異性即可。

　　與改革目標所匹配的房地產稅只能是以房地產評估價為基礎普遍課征的一種稅。免征一套或兩套住房的理由站不住腳。不同住房免征會因為住房價值差異太大而帶來嚴重的不公平；免征可能導致房地產稅稅源嚴重不足，特別是某些公共服務好的房價高的地方，稅源不足問題會表現得更加突出。

　　二問：國際慣例是中國開征房地產稅的理由嗎？ 

　　參考國際慣例，中國可以少走彎路，但國際慣例也不應該照單全收。國情仍然是問題的最主要方面。立足國情，尋找到房地產稅在中國存在的邏輯，才是最應該解決的問題。

　　中國城鎮土地國家所有，這是諸多開征房地產稅國家所不同的。可是，事實上，不管是稅收收入，還是國有土地收入，進入的都是政府口袋，而且國有土地收入，有相當部分用于地方基礎設施和公共服務，與房地產稅的用途有很多類似。二者怎么能夠分開考慮呢？

　　有人會以中國香港地區為理由，說明土地公有仍然可以開征房地產稅。可是，主張這個理由的人不要忽視一個事實，香港地區可是沒有像我們這樣的增值稅和消費稅，而且，增值稅收入占全國稅收收入的40%以上。一個社會所能承載的宏觀稅負是有限的。

　　在國際上，房地產價值如何評估，同樣充滿了爭議，評估方法爭議的背后是利益之爭，最終給出的方案是各方妥協的結果，但是豐富多彩的經驗可以為中國提供參考。當前中國開征房地產稅的難題不在技術上，因為各國各地已有許多做法可供借鑒，無非是選擇哪種做法更適合國情的問題，無非是技術引進之后如何消化和吸收的問題。

　　三問：房地產稅調節房價符合社會公眾的真正預期嗎？ 

　　最近一年來，一線城市此次兇猛的房價上漲，增加了房地產市場的調控難度，也讓房地產市場危機風險全面上升。有人希望能用房地產稅來調節房地產市場，但如果購房者數量不減少，新增的稅只會轉嫁出去。

　　假設以最高3%的房地產稅率來計算，只要房價一年能漲10%，就足以彌補業主持有住房的按揭費用和房地產稅成本。這樣的房地產稅是不太可能促進房價下跌的。

　　現實中，我們更要提防的是另一個方向。時下的一二線城市的房地產市場火熱現象不具有可持續性，風險很大，房價有內在的下調動力。

　　如果房價下調，那么新增的房地產稅，就可能成為壓倒房地產市場的最后一根稻草。一旦房地產市場有了風吹草動，新增的房地產稅就會作為一個外生因素，對房地產市場造成強烈的沖擊。行為經濟效應的發生，使得通常情況下的所謂理性計算失效。這樣，希冀以房地產稅來調節房價，只會緣木求魚，搞不好還會釀成大禍。

　　四問：房地產能夠再承受多少稅負？ 

　　個人在購買住房的環節實際上支付了大量由開發商代付的稅費基金（或稱廣義稅負），造成了不少人認為住房持有環節應該課稅。稅負空間是有限的，既然在購買環節已經承擔了較重的稅負，那么再指望在持有環節仍要支付數額不小的房地產稅，這顯然是不合理的。

　　中國五個只與房地產聯系的稅種，即房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅和耕地占用稅之和可以為房地產承擔的稅負提供一個直觀的認識。2011-2015年，五稅之和分別為 8228.45億元、10127.99億元、12246.43億元、13818.69億元和16581.72億元。這五年，五稅之和占全國稅收總收入之比分別為9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。房地產五稅之和占全國稅收收入之比與美國房地產稅占全國稅收收入之比大致相當。如果認為稅負有一定規律的話，這當引起我們充分的重視。

　　實際上，中國營業稅（現在改為增值稅）和企業所得稅收入中的相當部分來自房地產。土地收入同樣構成廣義宏觀稅負的一部分，土地收入遠大于五稅之和。來自房地產的廣義稅負問題決不能小覷。這還是少算了多種來自房地產的稅費基金的結果。

　　房地產稅負重的結果是房價高企，房地產吞噬實體經濟利潤，妨礙中國經濟的進一步發展。沖破房地產高企價格約束的電商行業得到快速的發展就是一鮮活的例子。可是，又有多少行業可以這樣呢？

　　房地產稅開展要平穩，就必須做到購買環節已經繳納的稅負可以平移。也就是說，繳納過的稅負應該算數，否則，重復征稅問題就會很突出，影響稅收的公平目標的實現。