繼深圳監管部門排查首付貸風險后深圳市房地產經紀行業協會近日發布提示4月1日起深圳二手房交易評估價格將上調50%左右。業內人士認為此舉措可打擊短線炒房客為樓市價格過快上漲降溫。此外中國證券報記者獲悉深圳地區銀行層面也開始嚴控貸款風險嚴查首付資金來源嚴格把握房貸規模。監管層擠壓樓市泡沫的決心可見一斑狂飆一年的深圳樓市近期已是風聲鶴唳。

　　二手房交易評估價上調50%

　　根據房地產市場變化情況深圳將于4月1日起對房產交易評估價格進行例行更新調整后的評估價格較目前將提高50%。此次調整距離上次深圳調整房產交易評估價格僅過去半年時間。

　　深圳二手房交易按照評估價征稅是從2011年7月開始實施。深圳市評估中心于2013年首次推出房產評估價格咨詢服務并依據房地產市場變化進行例行更新。最近3年的調整時間分別是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。此次調整是間隔時間最短的一次。

　　據介紹在二手房交易中主要征收的稅費包括營業稅、契稅、個人所得稅等。評估價作為二手房征稅的基數其變動在很大程度上影響了交易稅費。由于評估價往往低于市場實際成交價這為房屋買賣“做低房價”提供了空間通過“做低房價”避稅成為不少城市二手房市場的通行做法。

　　業內人士分析認為除例行調整因素之外深圳調整房產交易評估價格和去年年底以來深圳樓市價格較快上漲有關。隨著評估價格的上調二手房交易稅費也相應提高。提高交易成本將在一定程度上抑制投機、投資的購房行為。同時提高交易評估價格將令市場上通行的“做低房價”的空間大大縮減為樓市降溫潑下一盆涼水。

　　多家P2P首付貸產品暫停

　　去年至今以深圳為代表的一線城市樓市輪流瘋狂上漲首付貸則是這一輪房價暴漲的新產物也被認為是為樓市爆炒推波助瀾的加杠桿工具。在加杠桿炒房的質疑聲中深圳市相關監管機構于本月初對首付貸進行摸底調查。近期部分P2P業內人士表示監管層對首付貸業務趨向嚴格平臺在提高運營規范性的同時已經或可能會考慮減少此部分業務規模。截至3月15日已有多家P2P平臺直接暫停首付貸產品。

　　據了解3月4日深圳市金融辦下發一份防范房地產行業金融風險的函。其中提到“現針對深圳房地產市場交易過熱銀行、P2P、小貸公司等機構相繼參與首付貸、高杠桿放貸、放大金融風險的現狀研究如何防范金融風險要求互聯網金融協會和小貸協會對各自下轄企業推出的杠桿放貸情況進行摸底排查梳理出產品模式和涉及金額。”

　　從2014年開始不少互聯網金融平臺包括搜易貸、廣州e貸、鏈家理財等相繼推出了這類產品。根據網貸之家統計目前有664家平臺涉及房貸有關業務而涉及首付貸相關業務的平臺不少于15家。此次深圳對各種主體抽樣調查經過測算得出了深圳“首付貸”存量配資30億元。“總量上應該超過30億元還有一些并未明面上亮出首付貸字樣但暗地里也在做樓市配資業務。”深圳一位業內人士表示。

　　雖然對于存量超30億元的首付貸風險有多大存在爭議但一些先知先覺的P2P平臺已開始縮減首付貸業務。“考慮到深圳房價漲幅較大為了預防調整風險近期我們主動減少了這一塊業務。”深圳一家首付貸業務規模增長較快的P2P平臺負責人表示。另一家P2P平臺相關業務人士也表示監管層對首付貸業務趨向嚴格在提高運營規范的同時會時刻注意監管風險可能會降低此業務規模。據了解在以對接首付貸資產為主要業務的網貸平臺中廣州e貸、房天下理財等平臺已暫停首付貸相關業務。此外鏈家、搜房、中原以及我愛我家等規模較大的房產經紀公司也已暫停首付貸業務。

　　銀行嚴查首付資金來源

　　在監管部門嚴查互聯網金融、小貸公司、中介機構、開發商渠道的首付貸風險時據知情人士透露央行、銀監會等金融監管部門也在密切關注深圳地區房地產行業的融資風險要求商業銀行對住房貸款申請嚴格審查如果首付資金來自高杠桿融資類貸款則不應發放貸款同時加強房地產信貸的壓力測試。

　　據媒體報道央行深圳中心支行近期組織四大行和幾家股份制銀行召開住房貸款工作會議央行在該會議上明確提出:“要求銀行必須把握房貸規模不要過度壓低利率;要加強首付款審查禁止做涉首付貸等的業務;要加強借款人婚姻狀況調查不做假離婚的業務;加強借款人還款流水審查視風險情況提高首付和利率”。

　　央行深圳中心支行的數據顯示截至2015年12月末深圳個人住房貸款余額為7420億元同比增長40.0%。2015年全年新發放個人住房貸款3408億元增長2.1倍。深圳按揭平均成數2015年12月達到65%遠高于北上廣三地同比高3.2個百分點與70%的最高貸款成數限制僅相差5個百分點。可以看出深圳樓市的杠桿主要集中在銀行這一塊。“此次會議的召開主要是為了向銀行警示市場風險傳達對住房貸款偏緊的監管意見。”深圳市互聯網金融協會秘書長曾光表示。

　　銀行層面審批開始趨嚴。多位購房者近期反映其首付款流水審批沒有通過銀行通知首付款來源有問題。深圳某大行個貸經理透露如果銀行審查到來自P2P等小額貸款的首付款流水則無法獲得審批放貸;甚至自然人也在監管審查范圍內如果不是直系親屬也可能審批通過不了。