繼國慶節鄭州出臺限購政策之后，僅隔一天，10月3日，鄭州又出臺對購房首付比例的限制政策。鄭州為何近期頻出房地產調控政策？此次對房貸的調控標準為何有收有放？郊縣房企又能否迎來銷售旺季？

　　限貸新政比較克制

　　相比國慶節首日“限購”僅規定限購區域和套數、條件的政策，3日“限貸”從房貸首付比例上更進一步。似乎是回應了1日通知后，不少輿論的觀點:限購不限貸，新政“不夠緊”。不過，政府這次邁出的限購步子仍然非常“克制”。

　　中國人民銀行鄭州中心支行相關負責人表示，30%和40%的最低首付比例是依據相關文件精神。可見，鄭州此次并沒有突破相關文件在實施限購措施城市的標準。

　　經適房標準“放寬”

　　作用有限

　　此外，不少人注意到，此次3日“限貸”通知中，還提到對一類房子的房貸首付比例可以下浮5%。據了解，對居民家庭申請商業性個人住房貸款用于購買首套套型建筑面積在90平方米以下的經濟適用房，原則上最低首付比例為25%，可向下浮動5個百分點。同一個房貸調控政策中，為何有收有放？

　　中國人民銀行鄭州中心支行相關負責人解釋，河南省是農業大省，新型城鎮化發展潛力大、任務重。鄭州作為河南省會和中心城市，經濟發展速度較快，人口持續凈流入，農民工、高校畢業生等群體大量購房需求持續釋放，為了加強和改善居民家庭首套普通自住房，同時也為更好落實中央、省委的決策部署，此次出臺的文件中也同時規定了以上內容。

　　不過，也有房地產業內人士認為，鄭州市幾年前已經停建了經濟適用房，目前雖然經濟適用房還有一定存量，但這種“放”的政策能夠起到的作用非常有限。

　　限貸有利于

　　資金流向實體經濟

　　鄭州近期為何頻出樓市調控政策？卻又不“一步到位”，而是小步快跑似的一點一點收緊？

　　河南省商業經濟學會會長宋向清認為，自“鄭九條”和發布土地供應文件至今，僅僅半個多月時間，再次出臺限購政策，連續三波密集調控新政，可以看出政府調控的決心，但也從一個側面說明，鄭州錯失7月調控最佳時間，而導致當前被動出臺限購狠招的無奈。

　　“我一直不主張限購，因為限購是由政府主導人為限制了公民的自主消費權。”宋向清說，“限貸是由銀行主導，是企業行為，至少可以解釋為市場行為;其次，限貸的政策有效性實用性不亞于限購，當關上流向房地產市場的資金閘門之后，不僅有利于調控樓市，而且有利于資金向實體經濟流動，對于復興我國實體經濟具有提振效應，是一舉兩得之策。”

　　“雙限”限制了誰

　　宋向清認為，至少三方面購房者會得到遏制：一是投資投機者，這些人多數屬于中小戶型購買者，他們不差錢，是炒熱樓市的主角，即使他們采取變通手段繼續買房，至少難度增加。二是鄭州戶籍已經有兩套及以上住房者，這類居民購買180m2及以上戶型雖不受限，但大多數人還是傾向購買180m2以下住房，所以，這類購房者會被限制。三是外地人已經有一套住房，購買第二套者被限制。預計限購政策施行后，鄭州樓市將再次降溫。

　　“樓市調控是一項系統工程，在講究策略，運用技術的同時，也要認識到它還是一門行政藝術，分寸的拿捏非常重要。”宋向清說，“畢竟政府在遏制房價大漲的同時，還要防止房價大跌或樓市長期低迷。”

　　郊縣房企

　　迎來銷售旺季？

　　“所有出臺限購城市的共同特點，就是房價上漲過快，這容易引發市場風險。”中房研研究員奚春山說，相比北京、天津、南京的限購令，鄭州此次出臺的“限購令”可謂“溫柔”，社保、分類、利率等方面都沒有公布政策，除此之外，對于180m2以上的“豪宅”也沒有明確的調控。

　　“對于中牟、滎陽、上街等縣區也沒在限購之列，這說明那些區域的庫存量還是比較大，房價也有很大余地。根據克爾瑞研究機構公布的數據，鄭州市內的庫存量只夠銷售兩個月左右，而前三季度鄭州土地成交建面全國第一，為1810萬平方米。此次‘限購令’對于預防庫存斷檔有一定作用，同時更是顯示了政府很強的表態。”奚春山說。

　　“此次鄭州住房限購政策出臺將會有效扼制鄭州樓市‘恐慌’，郊縣市組團將會迎來史上最好銷售、快速去化及房價快速上漲，要提前預防。”房地產實戰專家、王牌智庫首席專家上官同君認為，眼下政府應呼吁房企重視并導入“陽光銷售工程”，公開房價、公開房源、公開優惠、公開承諾四公開，構建一個和諧的、能夠實現可持續發展的鄭州房地產市場勢在必行。

　　樓市瘋漲凸顯

　　經濟轉型重要性

　　國際貨幣基金組織（IMF）亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾表示，近幾個月來中國房價漲勢很快，特別是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供給的市場因素，另一方面也反映出地方政府早些時候取消了一些購房限制措施以應對房地產市場下滑，為此銀行新發放了很多住房貸款。

　　羅德勞爾說，目前來看，這并不是中國經濟短期內面臨的系統性風險。他指出，房地產市場的火爆主要集中在一線和二線城市，中國三四線城市的房地產市場規模更大。中國房地產市場仍可能維持穩健增長，因為潛在需求仍然在增長，逐步消化之前的庫存，這是比較健康的發展。

　　彼得森國際經濟研究所客座研究員羅里·麥克法夸爾對記者表示，近期部分地區樓市火爆反映出中國經濟的結構性問題。中國居民儲蓄率仍比較高，銀行利率不高，股市表現也不佳，因此居民希望通過投資房地產實現資產升值。

　　麥克法夸爾說，隨著中國推進結構性改革，改進社會安全網，這將有助于降低居民儲蓄率，從而有利于金融系統以及房地產市場的穩定發展。

　　羅德勞爾也指出，中國經濟的結構性問題在于高儲蓄率，目前儲蓄占GDO比重達47％至48％。這些巨額儲蓄在國內需要找到回報合理的投資機會，這有可能加大市場波動風險。因此歸根結底，中國還是需要解決經濟結構性問題，降低儲蓄率，實現經濟的平衡發展。據新華社