眼下，鄭州房價(jià)繼續(xù)漲漲漲，不少新樓盤物業(yè)費(fèi)也水漲船高。交不交物業(yè)費(fèi)，永遠(yuǎn)是廣大業(yè)主與物業(yè)公司之間說不清道不明的矛盾。有人說，物業(yè)公司都在賠本經(jīng)營，既然賠錢，房地產(chǎn)開發(fā)商為何仍堅(jiān)持自持物業(yè)？飆升的房價(jià)，跟物業(yè)公司提供的服務(wù)有關(guān)系嗎？智慧物業(yè)能不能真正給業(yè)主帶來實(shí)惠？這些疑問，也許能從《河南商報(bào)》此次做的獨(dú)家策劃報(bào)道里找到答案。

　　沒有哪一個(gè)行業(yè)，像時(shí)下的物業(yè)管理服務(wù)公司這般尷尬。

　　房價(jià)飆漲，物業(yè)費(fèi)卻不能隨意漲，否則一言不合業(yè)主可能會來砸辦公室。

　　【事件】 

　　敢漲物業(yè)費(fèi)？砸你辦公室 

　　“地王”迭出，鄭州市全城房價(jià)飆漲，讓準(zhǔn)備購置婚房的李先生坐不住了。

　　“二環(huán)附近一個(gè)樓盤，上次我去看房時(shí)，一平方米才9000多元，這兩天又去看，漲了1000元！再不買房，今年這一年又白干了！”為了盡快購到心儀的婚房，8月15日至23日，李先生推掉一切工作，專職看房買房。

　　不過，當(dāng)他經(jīng)歷了一周多的奔波，匆匆在西三環(huán)一處樓盤定下房子時(shí)，他又感嘆：“現(xiàn)在的房子，不僅買不起，住也住不起呀。”

　　按照樓盤的公示，這個(gè)樓盤住宅的物業(yè)費(fèi)為2.2元/平方米，一套90平方米的房子，一年物業(yè)費(fèi)將近2400元。

　　而李先生向早幾年購房的同事打聽，彼時(shí)這種高層樓盤的物業(yè)費(fèi)只有1.15元/平方米。

　　李先生遇到的并非個(gè)例，目前鄭州在售樓盤，超過一半的高層樓盤物業(yè)費(fèi)都在2元/平方米以上。

　　對此，河南新康橋物業(yè)服務(wù)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理許素英稱，根據(jù)小區(qū)的環(huán)境、區(qū)位、配置等不同，目前鄭州市的物業(yè)收費(fèi)每平方米從0.38元至七八元不等。

　　河南省物業(yè)商會秘書長張國強(qiáng)說，物業(yè)費(fèi)定價(jià)分兩個(gè)階段，一是業(yè)主入住前的前期物業(yè)價(jià)格，由開發(fā)商這個(gè)大業(yè)主與物業(yè)公司議價(jià)；二是如果業(yè)主入住后對價(jià)格不滿意，可以成立業(yè)委會與物業(yè)公司重新議價(jià)。

　　“實(shí)際情況是，業(yè)委會成立比較困難，再加上業(yè)主的訴求也各不相同，有的可以接受高價(jià)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，有的不能接受，重新議價(jià)的難度非常大。”張國強(qiáng)說。

　　據(jù)一位不愿具名的物業(yè)人士透露，他所管理的小區(qū)因?yàn)橐獫q物業(yè)費(fèi)，一天夜里辦公室被砸。

　　【調(diào)查】 

　　電梯、燈箱廣告和快遞柜租金 

　　都是物業(yè)公司“財(cái)路” 

　　在很多業(yè)主看來，物業(yè)公司不僅物業(yè)費(fèi)收得越來越高，其他的進(jìn)項(xiàng)現(xiàn)在也是越來越多。

　　“我們小區(qū)里現(xiàn)在電梯、燈箱、燈桿，甚至是入戶的大堂里面都是廣告。”在一家廣告公司上班的朱女士說，而早幾年，廣告并沒有這么密集。

　　在她看來，別的業(yè)主可能對這不太敏感，但在廣告行業(yè)工作多年，她很清楚這些廣告想要進(jìn)入小區(qū)，必須給物業(yè)公司付費(fèi)才行。

　　朱女士還注意到，小區(qū)的門禁設(shè)備、道閘等也是經(jīng)常更換，而這些部位也是由不同的廣告公司來運(yùn)作，裝上之后，也會定期更換廣告，對物業(yè)來說也是一筆收入。

　　不僅如此，朱女士所在小區(qū)的大門口里面的一塊空地，已經(jīng)變成商家擺攤的樂園。擺攤的東西可以說是五花八門，大到電動(dòng)車、汽車、家電，小到酸奶、紅棗、蠶絲被等，幾乎天天都有商家在展賣。

　　“家門口都快成菜市場了，不給物業(yè)公司擺攤費(fèi)，他們能這么光明正大地在這里賣東西嗎？”朱女士說。

　　而一家快遞柜企業(yè)的推廣人員孫先生則說，像快遞柜、飲水機(jī)等進(jìn)入小區(qū)安裝，都要給物業(yè)支付場地租用費(fèi)，他說，一年一套柜子至少需要數(shù)千元。

　　8月24日，鄭州東區(qū)一小區(qū)業(yè)主張先生給河南商報(bào)打來投訴電話稱，他這兩天忙著裝修才知道，收廢品的人進(jìn)新交房的小區(qū)收廢品，也要給物業(yè)公司交費(fèi)。“聽說一年得好幾萬呢。但物業(yè)費(fèi)還恁高，這些錢都去哪兒了？”

　　【說法】 

　　物業(yè)費(fèi)還是物業(yè)公司 

　　主要收入來源 

　　“雖然這種住宅的樓宇廣告鄭州每年有數(shù)千萬元的市場，但是鄭州物業(yè)公司就多達(dá)1500多家，折算下來每家公司這種廣告收入每年只有數(shù)萬元。”張國強(qiáng)說，對物業(yè)公司來說，數(shù)萬元的收入杯水車薪，物業(yè)費(fèi)依然是物業(yè)公司的主要收入來源。

　　很多業(yè)主總是吐槽物業(yè)公司做“黑賬”，張國強(qiáng)說，其實(shí)，了解這個(gè)行業(yè)就會發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司的收支是相對透明的。

　　每個(gè)小區(qū)能收取物業(yè)費(fèi)的建筑面積都是公開的，物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是透明的，因此，一年物業(yè)公司進(jìn)賬的物業(yè)費(fèi)有多少，這并不是一個(gè)隱秘的數(shù)字。

　　而物業(yè)公司的開支中，人力成本占很大一塊，據(jù)了解，經(jīng)營比較好的物業(yè)公司，其65%的開支是用于支付人員工資，而一般的物業(yè)公司，八成甚至更多的開支都是人力成本。

　　此外，高層小區(qū)物業(yè)還會承擔(dān)電梯的維保、電費(fèi)等成本，物業(yè)公司保潔、維護(hù)等也會消耗一些物料，這些開支也都是基本固定的。

　　“小區(qū)的物業(yè)公司有多少保安、多少保潔工都是透明的，他們每月的工資開支，業(yè)主都是可以大致算出來的，物業(yè)公司到底賺不賺錢就能看出來了。”張國強(qiáng)說。在張國強(qiáng)看來，一般一個(gè)項(xiàng)目能有5%到10%的利潤，就已經(jīng)算相當(dāng)不錯(cuò)了。