從需求看，大學畢業生、藍領工人等新市民將成為樓市需求主體，這部分人群以“85后”“90后”為主，講究生活品質但起薪低、不希望成為房奴。另外，城市化已進入“下半場”，即從城市化到“大城市化”，人群紛紛向就業機會多、服務業為主的大城市遷徙。面對大城市居高不下的房價，租房將是新市民的第一選擇、過渡選擇乃至長期選擇。

　　從供應看，城市化告別高速增長，適齡購房人群(25-44歲)增速在2010年開始調頭向下，城鎮戶均住房擁有已超過1套/戶，樓市進入“存量時代”。中國家庭金融調查顯示，近25%的城鎮住房空置、11%的家庭擁有2套及以上住房，產業轉型也驅動存量房盤活。因此，租賃房屋供給未來會快速增長。

　　日本與我國一樣，受儒家文化熏陶，買房傳統很濃重，崇尚置業才能安定的理念，政府也意圖建設自有住房社會，促進中間力量壯大。但是，日本居民住房問題并不突出，這與二戰后日本開啟史上最大規模的政府主導型公租房建設密切相關。

　　1951年，日本發布《公營住宅法》，面向所有生活和工作在本地區的低收入人群，由中央向地方補助，修建出租住房，覆蓋地區月收入倒數25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請，租金為同區域商品房租金的1/4-1/3。截至2003年，日本公營住宅共建設218萬套，占全國住宅總量的4.66%，各地區差異較大，比如人口集中的神戶市達到9.59%。

　　1955年，日本頒布《住宅公團法》，由國家出資75%、地方出資25%設立公團，在住房嚴重不足的大城市及周邊興建出租式公寓，面向大城市工薪階層提供低廉租金住房。公團成立之初，僅建設1.7萬套公寓。60年代城市化高速推進時期，公團集中實施了兩個“5年計劃”——1966年-1970年建設了35萬套、1971年-1975年建設了28.4萬套。其中，70%的房屋為出租住房。截至2004年6月，住宅公團共建設公寓154萬套，約占全國住宅總量的5%。

　　目前在我國，新市民起薪在3000-4000元，他們不僅將面臨至少5年左右的買房過渡期，甚至連支付房租都困難。據報道，北京69.2%的大學畢業生房租都得靠父母資助。由此，市場化的租賃，特別是目前占比超過90%的私人散租，根本無法惠及這部分人群。壯大政府公租或補貼為主的機構租賃，才是降低租金成本、穩定租賃關系的“壓艙石”。

　　除了公營住房和公團住房外，日本機構租賃住房“三支箭”的最后一支，就是包括提供給入會會員公社住房、企業公寓在內的非營利機構租賃住房。為穩定雇傭關系、提高員工對企業的歸屬感和忠誠感，日本建立了強大的企業社會福利制度。60-70年代，擁有社宅和宿舍的企業開始增多。根據2007年的調查，提供補貼或租金的企業占比達到48.4%、提供社宅和宿舍的企業占比35%。

　　這導致1945年-1977年，日本新建的2854萬套住宅中，由公營、公團、企業等政府或非營利組織建設的占31%，60-70年代占比超過40%，其中超過70%的用來出租。1968年，住房總套數和總戶數開始平衡，加上隨后的老齡化，新建租賃房屋減少，公租房開始對外銷售。到1975年，日本實現一人一間房。目前，日本戶均住宅面積96平米，其中自有和租賃住宅戶均面積分別為124平米和46平米。

　　筆者認為，對中國而言，無論是推進新型城鎮化、新市民扎根城市，還是實現“先租后買”“居者有其屋”，以及壯大中等收入群體規模，大力發展住房租賃的意義不言而喻。租賃的過渡作用，緩解了住房緊張，防止需求大規模入市和炒作，保證了住房的原始屬性，也降低了城鎮化成本、用工成本，更應該成為實現租售并舉、居者有其屋和壯大中等收入人群的一招妙棋。