《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下簡稱《意見》）對外發(fā)布，針對如何支持住房租賃消費和增加租賃住房用地供應，提出了一些原則性的方案。其中，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”較為引人關注。

　　【亮點1】允許商業(yè)用房改建為租賃住房

　　新政：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。同時，還允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租，只是改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

　　特約解讀：最大的亮點在于允許商業(yè)用房改建為租賃住房，這是一個很大的創(chuàng)新。既是去庫存的需要，同時也是讓相關投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個重要渠道。后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉性等將面臨一個較好的政策空間。但是，牽涉到一系列配套政策的出臺。——易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進

　　【亮點2】推進公租房貨幣化

　　新政：轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。具體來看，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。

　　本地情況：對此，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到，鄭州已經(jīng)開始著手研究制定公租房貨幣化政策，而且在穩(wěn)步推進中。

　　【亮點3】對個人出租住房所得減半征收個人所得稅

　　新政策顯示，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

　　具體政策：落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率。對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。

　　【亮點4】保護承租人的合法權益

　　現(xiàn)狀：目前，承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機構隨意上調租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務等問題。要鼓勵住房租賃消費，就要加大對承租人合法權益的保護力度，穩(wěn)定租賃關系。

　　新措施：《意見》在保護承租人合法權益方面，提出了四方面政策措施。

　　1.明確出租人的義務。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。在租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同。

　　2.多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價格穩(wěn)定、能長期租用的房源。

　　3.保障承租人依法享有基本公共服務。對于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生等，按照居住證暫行條例等有關規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領居住證，享受與當?shù)貞艏丝谕鹊牧x務教育、衛(wèi)生等國家規(guī)定的基本公共服務。

　　4.規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。規(guī)范房屋租賃服務，提高中介機構的誠信水平和服務質量，嚴懲中介機構和從業(yè)人員的違法欺詐行為。

　　【亮點5】提供金融支持

　　新政：鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

　　解讀：從為金融創(chuàng)新提供突破口的角度看，租房市場未來勢必引入類似REITs等金融創(chuàng)新，尤其從目前市場來看，通過培育一個成熟的租賃市場，進而使得租賃價格得到提升，這就能夠為此類金融創(chuàng)新帶來較好的前提基礎。未來如果能夠有這樣一個制度，那么就可以通過此類金融工具的設計，引導更多社會資本進入，對于活躍房屋租賃市場勢必有意義。——易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進

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