5城市被“速凍” 鄭州樓市會再次“限購”？

　　很多人都說，今年的樓市政策，越發讓人看不懂。近期，各地“因城施策”的樓市新政密集出臺，呈現“限購、促銷并存”的現象。其中，上海、深圳等城市出臺了不同程度的收緊政策，以遏制樓市“高燒”；而許多三四線城市祭出了“購房可獲財政補貼”等重磅促銷政策，鼓勵民眾買房。

　　今年以來，一線城市和個別二線城市房價快速上漲，引發社會高度關注。多個城市同一天出臺樓市相關政策意味著什么？廊坊的限購是因為：交易量上漲，價格上漲。在限購和促銷之間，中部大省省會鄭州是否也會再次步入限購行列中？

　　各地市場頻熱引發政策再次收緊 

　　從新政出臺前搶搭末班車的“井噴式過戶”，到出臺后一些民眾買房夢碎，再到市場開始出現退燒跡象，中國一二線樓市風向開始發生變化。

　　近日，上海、深圳等城市接連出臺房地產市場調控新政，引起軒然大波。3月25日，上海、深圳、南京和武漢四城接連發布樓市“速凍”政策，4月1日晚間，一線周邊的廊坊市也發布了房地產限購政策，規定實行住房限購和差別化住房信貸政策：“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%”。

　　上述五城中，上海樓市新政被業內稱為“全國最嚴”；深圳新政力度次之；南京市要求嚴審購房人首付款比例、首付資金來源；武漢則收緊了住房公積金政策。

　　據媒體報道，滬深新政策出臺之后的首個周末，其周邊樓市便快速升溫。新政出臺前一日（3月24日），上海的住房成交量突破1700套，由于網簽人數激增，一度導致系統癱瘓，為滿足購房者需要，相關部門將網簽時間延長。

　　而廊坊則是首批中槍“周邊出現住宅、土地行情大漲”導致的限購政策出爐的城市。

　　為何上述地區紛紛出臺收緊政策？房價非理性上漲顯然是一大原因。上海市住建委負責人在樓市新政發布會上指出，去年下半年以來，上海房地產市場非理性過熱，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業及從業人員違規操作等一些新情況、新問題。需要始終高度關注，維護市場秩序、穩定市場預期。

　　鄭州會緊隨其后步入限購？ 

　　在這樣的背景下，鄭州是否也會出臺更嚴厲的樓市調控政策？目前不少人對此感到“不踏實”。

　　從鄭州房管局公布的已知房屋銷售數據可查，東區、金水區、中原區、惠濟區、高新區等七個區房價都在上漲，鄭州東區2月房價均價13833元，而目前熱炒的龍湖區豪宅已經沖向4萬單價區。

　　據中原地產研究中心統計數據，截至27日，3月份54個城市合計住宅簽約套數同比暴漲67.6%，而其中二線樓市成交量漲幅最明顯，同比激增98.3%。而三四線市場成交基本平穩，變化不大。

　　數據顯示，二線城市住宅成交的升溫，是從3月開始出現。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進將其稱為“資本傳導效應”，即在一線城市門檻漸高、政策壓力的背景下，過剩資金流向周邊，并將這些經濟體量較大、供需關系偏緊的二線城市作為“避風港”。這部分資金不僅來自房企、保險機構等，還有大量的民間投資需求。

　　“目前鄭州不會步入限購行列，但不排除在未來將限價與增加供應量以及約束信貸增加到新的政策中。”有專家認為，鄭州雖然目前沒有明確政策如何，但是一旦限購，很可能會對來鄭州不太久、繳納公積金時間短的購房者帶來很大影響。雖然鄭州這一年多來房價的確漲得太快，但是從供需角度來看這也是符合市場經濟的原理的，物以稀為貴，庫存量不夠購房者消化。長遠來看，鄭州的綜合實力、外來人口不斷增多等因素，都還會讓鄭州房價繼續以漲為主。

　　從人口遷徙角度來講，省會城市或區域核心城市往往是遷徙者的第一目的地，其次才是北、上、深等一線城市。因此，即使處在人口凈流出的大環境下，這些城市依然能把握住產業和人口的機遇。

　　一線城市“速凍”購房熱跟著轉型 

　　回顧2015年樓市，央行、住建部等五部委于3月30日聯合發布樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費做出調整。其中首付比例調整包括：對擁有一套住房且購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%；而稅費調整中普通住房營業稅免征期限由5年縮短至2年……

　　3·30新政已經出臺整整一年，直接刺激改善型需求大量釋放，一年后的當下，改善型需求大批入場。“速凍”政策出爐前，2月份全國70座大中城市二手房銷售數據顯示，大多數均呈上升趨勢，2月份鄭州市房管局的數據顯示，鄭州市區二手房累計成交11078套(間)，比1月份上漲62.67%，二手房累計成交面積為98.72萬平方米，比1月份漲62.63%。

　　同時，改善型住房受寵，賣房后再買房，依然推動房地產市場前進步伐。鄭州市房管局的數據顯示，2月份鄭州市區商品房累計銷售17291套(間)，比1月份上漲54.1%；商品房銷售累計面積174.5萬平方米，比1月份上漲61.83%。

　　亞豪機構的數據顯示，在過去一年里，中端改善型產品成交占比同比增加12個百分點，150平方米以上的大戶型成交同比上漲近3個百分點，千萬元左右的別墅產品尤其受到熱捧。

　　鄭州某網站二手房分析，春節后樓市迅速回暖，二手房市場繼續延續去年的成交熱度，加之全年去庫存的目標，一系列政策組合出臺，特別是首付下調、稅費調整等利好信息為持續觀望的購房者提供強大動力，積極入市。改善型購房群體的“賣一買一”也增添了市場活躍度。

　　限購之后市場成交萎縮了嗎？ 

　　易居研究院智庫中心研究表示，上海收緊限購政策以后，從上海市場的交易量來看，并沒有出現明顯的下滑，實際上4月份部分高端樓盤的交易價格反而還在上升。

　　也有相關報道稱，廊坊限購新政后出現開發商封盤，香河有樓盤一個月提價70%。廊坊限購令出臺后一周，燕郊、大廠、香河三地并未出現集中的搶購潮，相反的是多個樓盤封盤，等待政策進一步明朗。一方面是購房者旺盛的需求，一方面則是多個樓盤停售，購房者無房可買。

　　“此次廊坊‘限購令’的出臺其實和去年8月14日通州區的‘限購令’如出一轍，其結果就是越打壓房價越上漲，彼時的通州區樓房均價在兩三萬元左右，而現在卻暴漲到4萬多。”有業內人士說，“‘限購令’的目的是將房地產市場中的投機、投資的敏感力量清除出去，或者說延緩其購買行為，但新政卻起到了宣傳效應，等于給所有人一個還要漲價的信號，導致原來一直處于觀望狀態的人也踴躍進入樓市。因為凡是打壓的東西就意味著其具有生命力和稀缺性，凡是扶持的東西則意味著是脆弱的。”

　　記者采訪發現，大部分購房者對各地限購令出臺后房價走向持看漲的態度。限購令出臺后會不會“越調越漲”，畢竟這已經不是第一次了，購房對自己而言是剛需，如果錯過了這一輪機會，那就真的是后悔莫及了。

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