千呼萬喚始出來。用這一句話形容自2009年開始調研、歷時七年才最終出臺的物權法最新司法解釋再恰當不過。

　　2月23日，最高法院發布《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（下稱司法解釋），共22條，自3月1日起正式實施。

　　在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》的發布會上，最高法院民一庭庭長程新文介紹，司法解釋主要解決六個問題：實踐中對不動產登記與民事訴訟關系的錯誤認識和做法，對預告登記后不動產物權人處分不動產物權的行為的過度限制，對機動車等特殊動產物權變動中第三人范圍理解的偏差，對《物權法》第二十八條的不適當地擴大化適用，對按份共有人優先購買權的實踐運用及司法判斷標準的不統一，對善意取得制度適用標準的差異等。

　　“（司法解釋）是最高法院審委會大法官們字斟句酌的結果，也是萬千法官在無數案件中的知識匯集，”一名最高法院法官寫道。

　　那么，司法解釋具體“解釋”了什么呢？

　　防止不當擴大預告登記

　　2007年，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）正式實施，包括《附則》在內，一共二十章，二百四十七條。物權法的性質是私法：所調整的基本內容是民事主體之間發生的民事法律關系。具體來說，因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用《物權法》。

　　其中，《物權法》第九條到第二十二條，涉及不動產登記的問題。

　　《物權法》第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

　　預告登記可以讓購房者在已簽署購房合同卻沒有拿到房子的時間里，取得合法的產權，以防止開發商或賣房者一房二賣。

　　“預告登記來自德國，開始引入我國時還曾有過爭議?！敝袊ù髮W副教授朱巍說。2015年施行的《不動產登記暫行條例》，標志著預告登記制度已在我國明確。

　　《物權法》第二十條規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　“實踐中，對于現實登記權利人針對不動產的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向?！背绦挛恼f。

　　為此，最新司法解釋對《物權法》第二十一條所稱的不發生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋，即將其限于未經預告登記的權利人同意而轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的在法律上危及或者妨礙債權如期實現的行為。

　　防止公權力不當干預私法

　　不動產登記制度確立后，一個人是否擁有某個不動產的物權，并非只有這個不動產登記在他名下時才生效?！段餀喾ā返诙藯l規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　也就是說，法院、仲裁委員會判定某套房產所有權轉移，法律文書生效時就有效了。

　　但“對于直接導致物權變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實踐中爭論不休的難題”。程新文說。

　　“尤其是，實踐中有將繼續履行合同的判決認定為導致物權變動的法律文書的現象。如此，導致產生以法院判決替代履行行為，以法院判決替代物權登記，并導致物權秩序紊亂、實際權利狀態與登記權利狀態不一致的現象，進而影響到下一步的交易安全。”上述最高法院法官寫道。

　　比如，甲與乙簽訂了房屋買賣合同，出賣人甲在收取了買受人乙支付的全部購房款后違約，不愿辦理房屋所有權轉移登記和交付。乙起訴請求法院判決甲履行該合同并支付違約金?！暗词狗ㄔ号袥Q出賣人甲履行合同義務，也不應認為如果認為只要判決生效，物權就發生了變動。還是要以登記、公示為準?！币幻餀喾▽W者認為。

　　“這是為了避免公權力不正當地干預私法關系，損害物權的公示公信原則?！彼f。

　　程新文介紹，應當注意防止實踐中不適當地擴大化適用《物權法》第二十八條，損害相關權利人的合法權益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋。

　　基于此，司法解釋規定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書?！?/p>

　　業主建筑物區分所有權引關注

　　值得注意的是，在2月23日的發布會上，程新文回應了飽受關注的開放封閉小區話題。

　　“目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關注，并積極應對?！彼f。

　　物權法第七十三條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　“道路占用土地的所有權歸國家所有，但使用權歸業主所有，道路上鋪筑的水泥混凝土、瀝青，栽種的草木的所有權歸業主所有?！蔽餀喾▽＜?、武漢大學法學院教授孟勤國說。

　　孟勤國認為，這種所有權轉移在物權法框架下有兩種解決方式：業主與地方政府協商同意開放封閉小區；如果業主不同意，地方政府只能以征收、征用方式，在進行補償的前提下，打開封閉小區。

　　“除此之外，沒有第三種辦法。”孟勤國說。