今年央行進行了5次降息，5年以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至了目前的4.9%。這一降息幅度，在近年的利率政策中是罕見的。按照大部分房貸的利率調整規則，降息的福利將在次年生效。也就是說，從下個月開始，大部分人的房貸將迎來大幅降低。

    按照大部分房貸的利率調整規則，降息的福利將在次年生效，大部分人的房貸將迎來大幅降低。（梁素雅 攝）

　　央行連續5次降息 房貸利率創新低

　　在降息或者加息的情況下，房貸利率調整有三種方式。一種是次年調，銀行利率調整后，次年1月1日開始執行新利率；一種是按年度調，從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調息；還有一種是次月調息，即在利率調整后的次月執行新的利率水平。

　　“目前，大部分銀行都是次年生效的，所以大部分人的月供應該是從明年1月開始下降。”一家銀行的工作人員介紹。

　　從去年11月22日央行啟動降息以來，今年，央行降息的消息頻傳。今年3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，央行五次降息。至此，央行的五年期以上商業貸款基準利率下調至了4.9%。

　　由于10月24日的降息中，個人住房公積金貸款利率未作調整，公積金貸款利率今年經歷了4次下調，5年以上個人住房公積金的貸款利率，從年初的4.25%降低到了目前的3.25%。

　　也就是說，如果本月央行不再進行利率調整，下月開始，純商業貸款的老房貸族，房屋貸款利率將下降1.25個百分點；而純公積金貸款的房貸族，貸款利率也將降低1個百分點。

　　明年還貸優惠大，貸50萬元月供減少300多元

　　按照大部分房貸的利率調整規則，降息的福利將在次年生效。也就是說，從下個月開始，大部分人的房貸將迎來大幅降低。那么降息后，明年還貸到底優惠了多少？

　　以市民吳先生為例，吳先生按照純商業貸款的方式辦理了50萬元的房貸，還款期限為20年，貸款利率均按照基準利率執行。如果按照今年年初6.15%的利率，等額本息的還款方式，吳先生總共將需要支付370133.81元利息，每月還貸金額將為3625.56元。

　　而如果按照下月即將執行的4.9%的房貸利率，等額本息的還款方式，每月的還款金額只要3272.22元，總共的利息支付也降低至了285332.86元。

　  兩相比較，按照新利率的小李，總的利息支出將比之前老的利率少，省下利息將近8.5萬元。而每月的還款金額上，也要少353元。

　  當然，每個家庭最后能享受多大的降息福利，和當初的貸款利、剩下的還款時間、還款金額都有關系，還要通過銀行具體計算才能知道。

　  低利率下，是否提前還貸因人而異

　　每到年底是否提前還貸都會成為“房奴”們一個比較熱門的話題。其中不少人認為，一直欠銀行錢，除了本金，還有一筆不小的利息要還，很不劃算。而提前還貸，可以減少利息，減輕貸款的負擔。但也有人認為，今年央行5次降息，房貸的基準利率已經創新低，沒必要提前還貸。為此，業內人士也建議，“房奴”在決定是否提前還貸前，還需多算算賬。

　　對于此前享受房貸利率優惠的人而言，實際承擔的房貸利率還要更低，這個時候選擇提前還貸，并不一定劃算。專業人士建議，是否提前還貸，需因人而異仔細算清。不能只看貸款余額和利率的變化，而更應關注提前還貸是否真的讓資金的收益實現了最大化。對于采用等額本息還款的房奴來說，如果已達還款中期，等于已償還了大部分的利息，提前還款的意義不大；而采用等額本金還貸的購房者，當還款期超過1/3時，提前償還貸款能節省的利息也不多。另外，對于辦理房貸時，已經享受到折扣利率，特別是7折利率的購房者而言，也沒必要急著提前還貸。