2014-07-16 08:02:00 來源:大河網—大河報
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7月份，繼金水區東關虎屯城中村改造項目啟動之后，金水區徐寨也加入到了拆遷的行列，未來將有更多的城中村進行改造。
城中村改造不僅涉及數萬居民拆遷，也極有可能給樓市帶來強勁購買力——在市場觀望情緒漸濃的當下，這批需要通過買房實現居住升級換代的潛在購房群體，成為當下各大樓盤首要爭搶的另一種“剛需”。
城中村拆出“多金”購買力
7月6日，周日，距離東關虎屯城中村拆遷正式啟動只有短短的4天，村里的街道上，到處是搬家的人群和處理貨品的小販們。9年前，對面的西關虎屯開始改造，如今這里已經崛起一座鄭州商業新地標，9年后，東關虎屯終迎來拆遷改造。
繼西關虎屯之后，7月份，金水區徐寨也加入到了拆遷的行列。一份來自網絡的2014年城中村改造名單顯示，管城區3年內將啟動十八里河村、站馬屯村等7個城中村改造;惠濟區3年內啟動剩余的11個城中村改造。金水區總共有57個城中村，已經完成拆遷43個，2014年將全面啟動僅剩的14個城中村改造。
數以萬計的拆遷戶陸續購房，成為樓市一道新風景。他們即將拿到不菲的拆遷補償款，其中大部分有很強烈的換房需求，通過購置商品房實現居住的升級換代。
近年來，隨著城市化步伐的加快，越來越多的拆遷戶擁入樓市，多個售樓部的信息顯示，每一個城中村改造的背后，都有一群拆遷戶在走進售樓部。
高新區一大型樓盤售樓人員介紹，“基本上從4月份開始，他們都陸陸續續拿到拆遷補償費。趁著空閑提前出來看房，拆遷戶的看房購房比例上升，甚至高峰時期，六成以上訪客都是拆遷戶，可以說這些都是潛在客戶。”
有拆遷戶也表示，“拆遷款分批次到手，先來了解一下市場情況，摸摸底。等到看滿意了可以一次性付款，希望能夠得到更多的優惠。”面對這些手中有錢、購房意愿也較為強烈的拆遷戶，有開發商已開始行動。
開發商瞄準拆遷客戶
“到購房者當中去!”為了直面購房者的需求，很多早有準備的房企選擇主動出擊，將銷售戰線前置，銷售點深入拆遷戶當中。西區某樓盤年初曾針對區域內的拆遷戶派發樓盤資料。“從實際情況來看，這種方式較受拆遷戶歡迎，對成交拉動作用明顯。”有銷售人員表示。
上門營銷的方式極大地方便了拆遷戶，也提升了項目在拆遷戶群體中的影響力，不過，有競爭力的價格優惠，則是吸引準拆遷戶關注的最大法寶。
中原區一樓盤負責人就透露，“已經派銷售人員進場拓客。不過，拆遷補償款約在9000元/平方左右，與項目幾乎等值，價格比較高，因此還必須配合推出優惠措施，吸引客戶。”
今年3月份他們曾針對拆遷客戶推出優惠措施，“凡拆遷戶，憑拆遷憑證至售樓部，即可獲得大米一袋、品牌花生油一桶”，此外在所有推出的優惠基礎上再額外優惠1萬元。
不過，據記者了解，目前深入拆遷片區或者拿出特殊優惠的樓盤仍然是少數。更多的開發商還在觀望，視先行開發商拓客成效而動。
下半年賣房靠拆遷“剛需”?
市場難做，各個開發商都挖空心思，或走出去在周邊縣市辦活動促銷，或加大活動的頻率吸引人氣。相對以上“無的放矢”的“找人”，市區拆遷戶，無疑是最合開發商的口味的優質客戶。“手中擁有不菲的拆遷補償款，購買力強，多數都有能力全款支付。而且由于舊房拆遷，因此換房意愿強烈，購房需求急迫。”
“拆遷戶老帶新作用強，吸引一家就能拉動他周邊鄰居也來買房。”一名業內人士給記者算了筆賬，在拆遷區周邊做個臨時接待中心，月租不過幾千元，加上簡單裝修和人力成本充其量也就幾萬元，但是問詢量很高。現在周末一場活動也要以萬計價，意向客戶未必有多少。這么比起來，“專注拆遷戶可以說是小投入大回報”。
不過，針對拆遷戶的營銷動作，只是作為平時銷售拓客的一種補充。“畢竟，拆遷戶的群體并不算大，扣掉六七成選擇保障房安置的，剩下的補償人群還會受到二手房的爭搶。”業內人士分析，相對于期房銷售的一手房市場，拆遷戶更喜歡購買條件完善的二手房。
“大家都有期待，但是期待并不高。要買房的早就買了，拆遷戶相對有限的事實客觀存在。”正是因此，更多開發商并沒有明顯傾向拆遷群體的優惠活動，甚至還比不上去市場拓客的力度。
不過，顯然現在并不是挑剔客戶的時候。“現在售樓部人氣很淡。如果自身項目能成為周邊區域拆遷戶的首選，那對銷售也是很大的推動。”只不過，拆遷過程中必須要經歷的種種流程，會拉長拆遷群體帶來的剛需入市的時間，因此，撬動市場還需要更耐心的等待。
在樓市剛性需求逐漸被消耗殆盡的市場下，舊城改造、房屋拆遷將為樓市帶來一批具有絕對購買力的剛性需求。針對拆遷區域內的潛在購買力，不少樓盤針對“拆遷戶”的送禮、定點營銷、定向優惠也紛紛行動起來。
面對如此熱情的開發商，市場的另一方，手握現金的拆遷戶又是如何考量的?
近三成拆遷戶進入樓市
80后的葉子可以說是拆遷專業戶。從爺爺到爸媽的房子，她已經經歷了3次拆遷。如今在市區已經有兩套房子在出租。最近爸爸的房子由于修路就要拆遷，他們一家決定拿現金改善下生活環境，買個社區、物業好點的樓盤。
據了解，葉子爸爸所在小區是老的單位家屬院，面前馬路拓寬需要拆掉臨路的兩排房子，涉及拆遷戶60余戶，其中約有三成選擇了貨幣補償，成為了拿著拆遷款的準購房群體。
不過，配套完善、現房優勢的二手房也與一手房爭搶起這部分準購房者。“在我們的所有成交中，拆遷戶占近20%。”一家二手房中介的店員對記者說。“我們店面附近有小區拆遷，但是大多還是選擇先租后買，持幣觀望。”他認為，目前市場與以往不同，以往拆遷戶都是急著拿拆遷款買房怕錢貶值，而目前市場下行，更多拆遷戶選擇等等看，拉長了購房周期。
就近“挑房”120㎡以內最火
“對于拆遷居民而言，換取條件更好的居住環境是拆遷的第一個需求，此外，畢竟投資房產在大多數人眼里，還是保值增值的一個重要途徑，購房依然是首選。”落到具體位置上，他們大多喜歡就近安置，想留在市中心，所以在區域選擇上以市區房源最受歡迎。
有業內人士介紹，從以往的慣例來看，這批有購房意愿的拆遷戶，基本都會選擇全款支付，或盡量減少貸款金額，因此對總價有一定要求。由于舊房已經拆遷，因此最好是買現房，出于對原有居住區位的依賴，多數人還是喜歡就近購買市區的項目，因此有優惠，且已經有交付房源的更受拆遷戶青睞。由于居住區域習慣性，拆遷戶多會選擇在附近購買新房或二手房。
而綜合各個市區項目案場以及中介門店的信息，在戶型上，拆遷戶多數選擇100㎡以上的戶型，集中在120~140㎡。總價100萬~150萬，尚在改善型拆遷戶的一次性付款能力范圍內。盡管價格相對更高，但是現房銷售、周邊條件成熟，距離原住地較近的市區項目，勝算更大。如果再配合更進一步的優惠，則會更打動這部分人。
同時，也有不少拆遷戶因為補償款，會選擇稍微遠的價格相對低點的樓盤。如位于二環與三環之間，總價控制在90萬元以內樓盤，就頗受這類拆遷戶關注。
部分城中村改造名單
1.金水區最北邊：杲村，被香港錦藝拿下。
2.金水區大河村：美商置業(中亨和駐馬店愛克合資公司)，現在的龍湖一號項目。
3.金水區新莊：偉業控股。
4.金水區賀莊：國基置業，成立的新公司叫美都置業。
5.金水區劉莊：被保利拿下。
6.金水區杓袁村：被保利拿下。
7.金水區楊槐村：被萬科拿下，據稱占地1000畝左右。
8.金水區東韓寨：思念地產。
9.金水區押砦：思念地產。
10.金水區常砦：名門地產。
11.金水區陳砦，由多家在共同開發，國基路北的大觀音寺區域200多畝地給了美景置業，南邊由思念和恒大開發。
12.金水區邵莊：保利地產。
13.金水區高皇寨：和昌地產拿了一部分地，現在是綠地在設計和跟進。
14.廟李：恒大地產。
15.惠濟區金洼村：建業。
16.占地8000多畝的惠濟區老鴉陳：一開始給了正商，后來又給了升龍，現在是永威在作設計作方案跟進。
17.惠濟區弓莊：正弘置業。
18.惠濟區蘇屯：香港錦藝集團。
19.惠濟區楊莊：萬科集團
20.惠濟區張砦：利海集團。
21.惠濟區毛莊：現在的民安北郡項目。
22.二七區張魏寨：名門地產。
23.二七區孫八寨：名門地產。
24.中原區五龍口：被建業拿下，據說占地超過2000畝。
25.中牟大孟鎮：被信和拿下，建設普羅旺世中城項目。
