2014-05-21 08:02:00 來源:大河網—大河報
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2014年鄭州土地市場可謂跌宕起伏，1月份供應開門紅，之后的2月和3月住宅地塊零供應，4月成交量大幅度下跌。進入樓市傳統旺季五月份，鄭州土地市場也現回暖跡象，總供地面積達到24.2萬㎡，大部分為住宅用地。
業內人士認為，5月之后的三個月內，鄭州土地供應會出現周期性的反彈。從當前土地市場來看，土地市場溢價率表現走低，地價表現相對合理，對于大型品牌企業來講為較好出手拿地“換倉”時機。
土地市場冷熱不均
中原地產市場研究部的統計數據顯示，2014年一季度，包括萬科、保利、恒大在內的10家標桿房企在一線、二線和三、四線城市的拿地金額占比分別為62%、5%和33%。與2013年下半年相比，一線城市拿地金額占比增加了24個百分點，二線城市則明顯下滑了28個百分點。
可以看出，雖然今年以來樓市前途未卜，但一線城市對房企的吸引力不減反增。相比之下，二、三線城市的土地市場略顯平淡，呈現出明顯的分化跡象。
從全國來看，跨入2014年后，土地市場的供求情況整體呈現疲軟趨勢。根據中國指數研究院數據信息中心提供的中國主要城市土地市場交易情報，今年1-3月，全國300個城市共推出土地8697宗，推出土地面積34044萬平方米，環比減少43%，同比減少4%。
與此同時，土地成交量也處于低位。第一季度，全國300個城市共成交土地7185宗，成交面積27299萬平方米，環比減少43%，同比減少15%。其中，住宅用地2302宗，成交面積11098萬平方米，環比減少39%，同比減少0.4%。
到了4月，全國土地成交量總體略有回升，但距去年同期也有較大差距。4月，全國300個城市共成交土地1638宗，環比增加8%，同比減少38%;成交面積6738萬平方米，環比增加13%，同比減少33%。其中，住宅用地501宗，環比增加7%，同比減少36%;成交面積2517萬平方米，環比增加11%，同比減少24%。
鄭州前4個月整體疲軟
“現在市場行情不好，誰還會花那么多錢去儲備土地?大家都預留著資金應對可能出現的低迷成交。”上周末，一名本土開發商談及土地市場時，對記者如此說道。
正如該開發商所說的，年初至今未見明顯回暖的樓市成交，正不斷影響土地供應。今年前4個月，鄭州土地市場整體處于疲軟態勢。開年以來，鄭州土地市場變幻萬千。既有地王橫空出世，也有地塊兒流拍;既有土地供應開門紅，也有土地零供應。
1月份鄭州土地供應面積達80.4萬平方米，創下新年土地供應市場的“開門紅”;之后的2月和3月，連續兩個月住宅地塊零供應，不過卻爆出了新地王;4月，12宗地塊入市，但僅成交4宗，環比下降75.84%。
克而瑞(CRIC)數據表明，4月鄭州市土地供應主要集中于二七區，成交地塊主要集中在經開區。共推出12幅土地，供應總面積25.42萬㎡，集中為住宅、商服用地。但僅有4塊土地成交，其中商業(辦公)用地1塊，工業及物流倉儲用地3塊，主要集中于經開區。
流拍現象也時有發生，今年1~4月份，鄭州市區共有14塊商服用地通過招拍掛的方式出讓，面積約488.18畝。其中有6塊商業用地流拍，約128.91畝，這些土地主要分布在中原西路和繞城高速輔道，龍湖中環南路和九如路。
5月將迎來土地市場小高峰
鄭州國土資源局的數據顯示，5月份鄭州將有11宗土地掛牌出讓，總面積達到24.2萬㎡，環比4月供應增長了7.5%，有分析機構認為，之后的三個月土地供應會出現周期性的反彈。
此次擬掛牌出讓的11宗土地中，從區域上來看，這些地塊兒都位于鄭州西區和西南區域，其中10宗地塊位于二七區。這些地塊均位于老城區，周圍教育、生活配套都占據城市核心資源，業內預計，掛牌出讓價均不會低。
伴隨著鄭州城市的進一步外擴，市區尤其是老城區的土地資源尤其稀缺，5月擬掛牌出讓的土地資源中，大多為老城區城中村改造用地，此種背景之下，5月鄭州土地市場將很有可能迎來成交的小高峰。
一個新的現象是：5月鄭州擬掛牌出讓的土地中，鄭政出(2014)46號(網)是鄭州首宗網拍土地，位于中原西路北、揚州路西，使用權面積29240.01㎡，出讓年限為40年，競買保證金為6200萬元。該地塊5月8日8:30-5月22日9:00為網上報價期，5月22日9:00開始網上競拍，起始價12518萬元，增價幅度100萬元。
早在今年1月，鄭州市政府就發布了《鄭州市國有建設用地使用權網上掛牌出讓交易管理暫行辦法》，規定，1年內，鄭州建成區及部分城市組團的國有建設用地都將實行網上掛牌交易，未來鄭州土地拍賣網拍成為主流。
房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，土地網上掛牌競價，節約了公共行政資源，相比傳統招拍掛方式，能為競拍人營造一個公平、有序、保密的競買環境，有利于大家理性、冷靜競拍。此外，由于一切手續都是在網上進行，有利于規避傳統招拍掛“背后做工作”等不正常現象。
房企應把握拿地“換倉”好時機
當前，低迷的市場使得部分企業在土地市場難以維持高投入。另外，信貸的收緊不僅影響成交，也不斷約束開發商拿地資金。
國家統計局數據顯示，2014年1-4月份，房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點;土地成交價款(出讓金)2214億元，增長9.6%，增速回落1.8個百分點。
2014年4月下半月以來，多個城市土地拍賣不景氣，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為主流，溢價率、樓板價較高地塊似乎已絕跡。
業內人士肖先生認為，房企一季度業績不佳，促銷動作頻繁，資金鏈吃緊，這會在一定程度上影響房企的拿地策略。但作為省會城市，鄭州土地市場復蘇是必然的事情，但地王出現的幾率將有所降低。
不過對于品牌房企而言，低迷期或許也是機遇所在。同策咨詢研究部研究員常宏宇認為，土地市場在2014年一季度逐漸趨冷，在4月有所升溫，但土地市場低迷期也是房企“抄底”拿地的好時機，土地市場的遇冷只是短期的、階段性的，未來優質地塊仍會受到熱捧，而隨著貨幣政策從“微調”寬松轉向定向寬松，樓市回暖會重新帶動土地市場升溫，而房企為未來長期發展進行土地儲備甚至會使一些城市的土地市場早于樓市率先升溫。
河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清指出，對于房企來講，2014年第二、第三季度為最佳的拿地時機，如果此時不拿地，最佳的拿地機會可能會錯過。下半年尤其是第四季度或2015年之后，開發企業再在土地市場上拿優質地塊有可能會面臨比較多的競爭，下半年地價可能重新走高，不排除熱點區域還會有“地王”出現。
知名地產專家張宏偉就認為，從當前土地市場來看，土地市場溢價率表現走低，地價表現相對合理，此時，對于大型品牌企業來講為較好出手拿地“換倉”時機。
