2014-05-09 08:02:00 來源:經濟參考報
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近年來，養老地產廣受追捧，房企、險資各路資本高調擴張扎堆養老地產。但值得注意的是，政府對養老地產定位不明晰，策劃多年的養老產業規劃也未能出臺，仍僅停留在研究階段，以致開發建設企業從拿地、建設到出售都一頭霧水。在此背景下，一些企業并未擺脫傳統房地產開發本質。
近日，國土資源部部長姜大明主持召開第7次部長辦公會議，研究養老用地供應與監管等有關政策。會議提出，要認真貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，大力保障養老用地供應，規范養老用地開發利用管理。
土地政策定調：鼓勵用地租賃
本次辦公會議會議提出，將養老用地納入國有建設用地供應計劃。經養老主管部門認定的非營利性養老用地，可采取劃撥方式供地;營利性養老用地，應以租賃、出讓等有償方式供地。為降低養老服務設施建設成本，要鼓勵以租賃方式供地。同時，要鼓勵養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設。會議同時表示，要加強養老用地監管，防范以養老名義“圈地”以及隨意改變土地用途、分割轉讓等方式處置養老用地行為的發生。
至此，高層面的經營性養老用地政策終于有了定調。
北京市國土局相關負責人表示，納入土地供應計劃后，每年養老設施用地將不再只是要求數量，而且要對應到具體地塊。換言之，獨立明確的土地供應將為養老設施的建設提供更有力的保障。
事實上，在國土部會議結束后幾天內，合肥市便趁熱打鐵，發出了通知。合肥市今后將嚴格經營性土地供應管理，其中經營性養老產業用地以租賃為主，鼓勵以招標拍賣掛牌方式取得出讓土地，且出讓參考價不得低于土地收儲成本。
據了解，合肥市將嚴格經營性土地供應管理，堅持市場在資源配置中起決定性作用，經營性土地(含商品住宅、商業、辦公、旅游、娛樂用地)，嚴格實行招標拍賣掛牌方式出讓。經營性養老產業用地以租賃為主，鼓勵以招標拍賣掛牌方式取得出讓土地。
合肥市要求，嚴禁土地出讓與BT、BO T等建設項目捆綁，從嚴控制商住用地出讓與工業、文化、旅游、商貿市場等項目捆綁，嚴禁政府以外的單位和個人進行土地一級開發。嚴禁以作價出資(入股)方式向不符合國家規定條件的主體供應土地。
土地出讓金管理應嚴格執行“收支兩條線”。單宗土地出讓金，首次繳納比例不得低于全部價款的50%，分期繳納的余款一年內繳清。市、縣財政和國土部門每季度應將土地出讓金(含違約金)的繳納情況在政府網站和當地主要媒體公布，接受社會監督。
此外，合肥市在完善土地供應價格體系方面也作出規定，經營性土地出讓參考價，應依據市場評估結果，經市土地管理委員會集體研究確定。其中，經市招商政策認定小組認定的現代服務業用地出讓參考價可按不低于市場評估價的60%確定，但不得低于基準地價和土地取得成本。養老產業用地出讓參考價不得低于土地收儲成本。
但對此，中原地產市場研究部總監張大偉認為，在國家沒有厘清養老地產應該屬于公益還是商業的情況下，推出這種養老地塊的話，不僅很難達到增加養老地產的目的，還變相增加了企業的圈地籌碼“市面上可以稱為，或者自己宣傳為養老地產的，99%其實都是圈地，目的還是為了開發住宅地產，只不過有可能在這些樓里面做了一些養老的設施或者養老的醫院。”
500億元險資進入養老地產
此前，萬科、保利、首創、復興、綠城等龍頭房企紛紛拋出了養老地產發展計劃，保利表示，將以全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。
公開信息更是顯示，房企預定的養老地產項目已超過百個。而目前除房企進軍養老地產外，各家險企也紛紛涉足。
2010年9月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012年底，包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等的險資在養老地產領域的投資已超過500億元。
2011年11月，中國人壽首個養老基地國壽生態健康城在河北廊坊開工，總投資100億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養老基地。
2012年6月，泰康人壽第一家養老社區在北京昌平開工。2012年9月，中國平安進軍養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”啟動，總投資170億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養老項目。此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養老地產項目。
住建部政策研究中心研究員趙路興表示，現階段養老地產已有沖動苗頭。的確，在土地政策定調后，深圳率先進行了第一次以養老主題出讓土地。4月10日，深圳兩宗養老設施用地公開出讓成功，分別由前海人壽和融通信投資以4億元和2.8億元價格摘得。
深圳此次創新式的土地出讓方式，改變了以往社會福利用地只能由政府投資開發，“民用養老院”只能租賃場所經營的局面。當天下午2時30分，深圳市土地房產交易中心的號牌發放處前已排起了長隊。房企、險企，各路資本大鱷齊聚。
最終，共17個競買人的A 001-0198宗 地 ，由 前 海 人 壽 以 溢 價 率484%，成交價4億元奪得該地塊。18個競買人的A 805-0052宗地，更是以600%溢價，被深圳市融通信投資有限公司以2.8億元的價格摘得。
對此，廣東省房協理事趙卓文表示，深圳實施養老地塊出讓，屬于全國第一次，具有探索意義。但值得注意的是，深圳這次土地出讓，吸引如此眾多的開發商，不得不引起政府警惕。
趙路興認為，以養老為由頭的地產項目越來越多，其中的確有一部分真正是履行社會職責，做養老，而另外一部分，則是瞄準房地產，變相圈地。
“養老項目地塊完全以‘價高者得’的規則出讓，造成了地價過萬。”趙卓文認為，地價過萬，運營難度較大。如果受讓人連基本的運營方案都沒有，政府就把土地以“養老”的名義給出去，確實顯得草率。
“地方有供地需求，市場有購買需求，開發商有追求高利潤的需求。”業內人士表示，由于建養老產業，必須有醫院、護理等配套設施，因此，開發商的投資也為地方政府減輕不少負擔。在減輕負擔的基礎上，地方政府會給企業相應的稅收優惠、補貼等置換型政策，這也是為什么近年來養老地產的火爆的重要原因。
