2014-05-08 08:34:00 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào)
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開(kāi)發(fā)商買了地再邀請(qǐng)有意購(gòu)買者掏錢“合作”
西樵一地產(chǎn)項(xiàng)目日前宣稱打造廣東首個(gè)合作建房項(xiàng)目，不同于其他地方的合作建房模式，開(kāi)發(fā)商先買地并進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，購(gòu)房者只需繳納誠(chéng)意金，在10天內(nèi)交完所有款項(xiàng)后，即可成為建房的“股東”。有市民擔(dān)心，合作建房只是一種噱頭，實(shí)質(zhì)是變相地買賣樓花。相關(guān)部門回應(yīng)稱未接到相關(guān)投訴，但明確樓房未開(kāi)建時(shí)不得收取誠(chéng)意金。
合作建房
是指住戶聯(lián)合做開(kāi)發(fā)商，共同出資，成立房地產(chǎn)公司，大家按各自購(gòu)買能力一起出資金，綜合匯總戶型并計(jì)算總面積，選購(gòu)合適地塊，找設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)、找建筑公司施工，最后驗(yàn)收付款入住。
這種模式之前在北京、溫州、鄭州等地都有過(guò)先例，有成功也有失敗的例子。
西樵一地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳合作建房
近日，西樵一地產(chǎn)項(xiàng)目以“中國(guó)合作建房聯(lián)盟的廣東首個(gè)合作建房”的形象亮相。記者從其產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)上了解到，該項(xiàng)目位于新西樵汽車站附近，名為金果廣場(chǎng)，戶型有60㎡~115㎡，定價(jià)為5180~5680元/平方米。
工作人員介紹稱，項(xiàng)目作為合作建房，在企業(yè)融資成本、代理費(fèi)、廣告策劃費(fèi)、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)利潤(rùn)等方面將節(jié)省35%~40%的成本。項(xiàng)目定價(jià)由地價(jià)加建筑成本構(gòu)成。
一位工作人員告訴記者，有意向的顧客可以購(gòu)買多套房或商鋪，可以自住也可以投資。有意向的顧客，可在現(xiàn)場(chǎng)繳納5000元誠(chéng)意金。
據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，參與合作建房的人在繳納5000元的誠(chéng)意金后，要到售樓部選擇自己想要的戶型(成為準(zhǔn)股東)，然后再簽署合作建房的合同，最后在10天內(nèi)繳納房子所需的款項(xiàng)。首次置業(yè)者出資時(shí)還可分期付款。
購(gòu)房者買房卻不買地，如此合作違規(guī)否？
合作建房，是一群人一起注冊(cè)一個(gè)公司，大家都來(lái)當(dāng)股東，然后通過(guò)這個(gè)注冊(cè)的公司再去買地建房，最后依法取得建起來(lái)的房子。也就是說(shuō)，購(gòu)房者并不是真正意義上的購(gòu)房者，而是這個(gè)公司的股東。
但這項(xiàng)目卻不是這回事。記者獲悉，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)由本土開(kāi)發(fā)商拿地，并參與前期的開(kāi)發(fā)，定好樓價(jià)后再要求購(gòu)房者掏錢買房，并不是由眾多購(gòu)房者出錢合伙拿地。
一相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)這一模式有如此表述，“合作建房確實(shí)不是以開(kāi)發(fā)商的性質(zhì)來(lái)進(jìn)行的，是大家一起合作開(kāi)發(fā)。換個(gè)角度看，開(kāi)發(fā)商其實(shí)是合作建房的一份子，也是合作建房的業(yè)主，只是開(kāi)發(fā)商占的比重比較大。”
讓購(gòu)房者先繳納誠(chéng)意金的行為是否違規(guī)？該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，他們不是向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，而是尋找合作建房行為，因而不違規(guī)。這筆款項(xiàng)將有專門的律師行以及銀行來(lái)保障專款專用。
該負(fù)責(zé)人還透露，在繳清所有款項(xiàng)之后，消費(fèi)者需要等待房屋預(yù)售證出來(lái)后才能收房，拿到預(yù)售證后即可出售或自住。
市民
質(zhì)疑是否變相賣樓花
記者在現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)采訪了幾位市民。在禪城工作的劉先生表示，之前在網(wǎng)上搜索過(guò)合作建房聯(lián)盟網(wǎng)在其他地區(qū)成功案例的操作方式。但對(duì)此次在西樵的項(xiàng)目，劉先生坦言，自己知之甚少。而市民賴先生則認(rèn)為，這種合作建房的方式風(fēng)險(xiǎn)很大。他表示按規(guī)定在交完誠(chéng)意金后，購(gòu)房者要在一定時(shí)間內(nèi)將房子所有的款項(xiàng)付清，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)太大。
“會(huì)上公布的5180~5680元/平方米的樓價(jià)，其實(shí)在西樵是有點(diǎn)高的。”西樵本地人盧先生聽(tīng)完產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)后如是說(shuō)。記者了解到，去年西樵樓價(jià)漲勢(shì)迅猛，有個(gè)別樓盤的售價(jià)甚至突破1萬(wàn)元/平方米，樵山明珠、凰樵圣堡、凰樵假日、濱城瓏灣等西樵大盤的售價(jià)維持在8000~9000元/平方米，不過(guò)，也有樓盤如山林水語(yǔ)、麗湖明軒等均價(jià)僅在5000~5500元/平方米左右。
也有市民認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商先前已買了地，現(xiàn)在是要集資建房，實(shí)質(zhì)是變相賣樓花。
業(yè)內(nèi)人士
實(shí)際操作不簡(jiǎn)單
實(shí)際上，合作建房早先已經(jīng)在北京、溫州等地出現(xiàn)過(guò)。一直以來(lái)合作建房都飽受爭(zhēng)議。南海區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)麥志光認(rèn)為，合作建房構(gòu)思很美好，合作建房的初衷很美好，由多個(gè)住戶共同出資自己建房自己住，操作方式類似于合伙式的小型基金，合伙人風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身是一個(gè)很復(fù)雜也專業(yè)的事情，需要有完善的財(cái)會(huì)體系、技術(shù)過(guò)硬的承建方等，這個(gè)過(guò)程運(yùn)作得好，確實(shí)可以有效地減少成本。但是如果運(yùn)作得不專業(yè)，成本控制就會(huì)脫離初衷。本著風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，作為合伙人的購(gòu)房者，也要為此埋單。
部門
樓盤未開(kāi)建不得收取誠(chéng)意金
就西樵這一項(xiàng)目，記者采訪了南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，尚未了解該項(xiàng)目的具體操作，不便作回應(yīng)。但針對(duì)收取誠(chéng)意金這一行為，該負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商在未售樓前，收取購(gòu)房者的誠(chéng)意金，不符合商品房銷售條件，屬于向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的行為。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，有關(guān)部門可對(duì)開(kāi)發(fā)商處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。
而開(kāi)發(fā)商以合作建房的形式來(lái)收取誠(chéng)意金到底違不違規(guī)？該負(fù)責(zé)人表示，還未遇到這種情況，也未接到過(guò)這樣的投訴和舉報(bào)。
律師
最好取得預(yù)售證后再購(gòu)房
律師藺存寶認(rèn)為，國(guó)家規(guī)定開(kāi)發(fā)商需取得商品房預(yù)售證后再進(jìn)行銷售，可以最大限度地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)利。開(kāi)發(fā)商要取得商品房預(yù)售證，必須要通過(guò)規(guī)劃、審批、驗(yàn)收等諸多門檻，這本身就是控制風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)手段。
如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿到商品房預(yù)售證，也就意味著可能通不過(guò)各類審批、驗(yàn)收。那么，這個(gè)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)就很大，有可能是房屋建筑質(zhì)量過(guò)不了關(guān)，也有可能房屋被抵押，又或者存在另外的債務(wù)糾紛。投資者把錢投給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體后，又監(jiān)控不了經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的過(guò)程，其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。因此，藺存寶建議，最好要等到開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售證后再購(gòu)房。
