2014-04-16 08:04:00 來源:大河網(wǎng)—大河報
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樓市素有“金三銀四”之說。剛剛過去的3月份，雖然市場熱度有所回升，但與去年同期相比，鄭州樓市并沒有走出讓房企欣喜的小陽春態(tài)勢。同時信貸緊縮、多個城市出現(xiàn)降價樓盤等消息也在沖擊著鄭州樓市的信心。在這種背景下，4月的樓市表現(xiàn)，更顯重要。業(yè)內(nèi)人士認為，鄭州高企的土地成本和旺盛的購房需求，決定了樓市不會出現(xiàn)大規(guī)模降價，未來上下溫和波動將是大概率事件，4月、5月份樓市供需的活躍度將會持續(xù)提升，對于購房者來說，將不失為一個購房好時機。
樓市漲幅開始趨緩
2014年第一季度，全國房地產(chǎn)市場成交規(guī)模明顯低于去年同期水平。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度，在納入監(jiān)測范圍的30個主要城市中，有28個城市商品住宅成交面積同比下降;北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州十大城市的商品住宅成交量同比全部出現(xiàn)下降，其中，北京下滑幅度最大，達到55.18%。
具體到鄭州，雖然市場熱度有所回升，但與去年同期相比，鄭州樓市并沒有走出讓房企欣喜的小陽春態(tài)勢。鄭州市房管局數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，鄭州市商品住宅銷售面積分別為74.7萬平方米和36.45萬平方米，與去年同期基本持平。3月份房管局數(shù)據(jù)尚未出爐，不過從市場表現(xiàn)來看，樓市熱度有所回升，甚至多個剛需項目出現(xiàn)了“日光”現(xiàn)象，但與去年同期相比，市場降溫明顯。相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，3月份鄭州市商品住宅市場銷售39.01萬㎡，環(huán)比上升7.02%，同比下降54.49%，樓市漲幅趨緩。
“過完年后，房價基本沒什么松動，3月以后甚至還有一定的漲幅，但的確不如去年好賣。”某樓盤銷售顧問小陳告訴記者，“今年過年以來，銀行信貸普遍緊縮，剛需購房壓力加大，‘再看看’成為眾多潛在購房者在售樓部最普遍的說法”。
競合地產(chǎn)董事長王東告訴記者，春節(jié)過后，多個城市紛紛傳來購房大幅打折的消息，拖慢了購房者的入市步伐，再加上年后各家銀行首套房貸利率的上調(diào)，放貸額度也日趨收緊，在這種背景下，樓市漲幅趨緩也在情理之中。
4月中下旬或?qū)⒂瓉硗票P高峰
“金三銀四”曾是樓市旺季，不過今年金三月小陽春稍顯成色不足，開發(fā)商開始集中發(fā)力搶灘“銀四月”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，鄭州4月預計開盤項目達到29個，其中純新盤11個，同比開盤量增兩倍，環(huán)比上漲近五成。
4月的第一個周末恰逢清明小長假，房企紛紛避開了這個開盤時間，只有和昌灣景國際一個項目開盤。上周末，樓市開盤量依然低位徘徊，鄭州市區(qū)只有2個住宅項目、1個寫字樓項目開盤。對比全月將近30個項目的開盤量，大多數(shù)房企將開盤節(jié)點選在了4月的中下旬，屆時鄭州樓市有望迎來推盤高峰。
業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過3月份的預熱，以及3月中下旬樓市調(diào)控各方面要素的逐步明確，四五月份供需活躍度或?qū)⑤^今年前三個月來得更高。在大的政策、市場預期沒有改變的情況下，從4月中旬起省會樓市推盤量有望迎來一個“小高潮”，成交量也可能有所放大。另外，考慮到目前剛需仍是市場主力消費者，從價格看，4月樓市推盤或以“平價跑量”為主，總體價格趨穩(wěn)。
樓市格局悄然改變
一季度，由于多家銀行上調(diào)首套房貸款利率，房貸額度也日趨收緊，融資成本上升……種種跡象表明，金融杠桿的力量已經(jīng)在悄然改變樓市格局，買賣雙方博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化，購房者觀望情緒增強，而房企“加速跑量”心理漸占上風。
“往年銀行的收緊是政策性收緊或‘響應性收緊’，這次，受市場影響的成分更多。至少說明很多銀行有點判斷不準，所以變得更為謹慎。”一位資深銀行從業(yè)人員這樣說。
有專家指出，從3月的市場來看，剛需產(chǎn)品依然是市場主力成交戶型，這說明目前鄭州房地產(chǎn)市場主要靠首次置業(yè)者和改善置業(yè)者“撐場面”。目前來看，樓市成交量依然稍顯低迷，后續(xù)成交量能否繼續(xù)上升，主要取決于剛需的入市意愿。對房企而言，2014年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅持“跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。到了下半年應該因時而變，快速調(diào)整自己的銷售策略、布局策略，以實現(xiàn)逆勢擴張與增長的機會。
業(yè)內(nèi)人士則提醒購房者，由于鄭州高企的土地成本和旺盛的購房需求，決定了樓市不會出現(xiàn)大規(guī)模和大幅降價，未來上下溫和波動將是大概率事件，4月、5月份樓市供需的活躍度將會持續(xù)提升，剛需購房者可以瞅準時機入市。
多地傳出救市聲響
繼溫州傳出上報松綁樓市限購政策方案后，長沙、杭州等多地也先后被傳正在醞釀和討論松綁限購的可能性，近日又有福建省口頭傳達救市10措施將松綁樓市限購等說法。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，在全國多地出現(xiàn)降價風潮、購房者觀望氛圍濃厚、信貸不放松的大背景下，地方政府醞釀“救市”被開發(fā)商寄予厚望。但業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府或許會有“救市”的想法，但通過何種方法來實現(xiàn)仍有待探討，且“救市”能否達到預期效果尚存變數(shù)。有專家預測在全國各地樓市分化明顯的大背景下，北上廣深等供不應求的一線城市政府松綁政策以此“救市”可能性極小;而面臨政策“放水”的城市多會集中在青島、煙臺、哈爾濱等庫存偏高的城市，杭州、海口、溫州等房價漲勢持續(xù)偏弱的城市。“救市”政策則會集中在縮短限購年限、放寬戶籍限制、放松二套房貸、加強對房企信貸上的支持、地方出臺購房稅費減免政策等方面。相關(guān)專家表示，“近期，有些二三線樓市降價恐慌情緒蔓延，一線城市房價出現(xiàn)松動，數(shù)據(jù)顯示今年3月百城住宅平均價格漲幅繼續(xù)收窄，而在目前地方經(jīng)濟增長乏力、樓市成交低迷等多重壓力之下，目前地方松綁限購響應‘雙向調(diào)控’的意愿強烈。地方政府的此種動機本質(zhì)上仍舊是‘土地財政依賴癥’，是干預市場的一種沖動”。
