2014-04-14 08:21:00 來源:證券日報
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兩個月前，為了迎接馬年，國人創造出不少“馬上體”的祝福，比如馬上有錢、馬上有對象等。然而，或許很多人并沒有想到，最先有望成行的卻是房價的“馬上下跌”。那么，近期多個地區的房價下跌是真跌還是假跌呢?呼喚多年的房價去泡沫化，是否會自馬年開始?剛需人群是趕緊出手以免房價報復性反彈還是靜觀其變?由房價下跌引發的一連串問號，真是令人“馬上糊涂”。
房價下跌 喝下你早已藏好的“毒”
4月11日，國家財政部發行的280億元國債遭遇市場冷遇，僅僅發行了208億元。這對于號稱“金邊債券”的國債來說，簡直是一件無法想象的事情。市場分析人士認為，這種現象的出現，一方面說明市場錢緊，另一方面說明國債的投資回報率較低，與目前市場上銀行理財產品以及各種“理財寶”相形見絀，導致投資者購買需求不足。
因為上述兩種原因遭遇市場冷遇的何止是國債，就連房改以來一直扶搖直上的房價也在今年首次遭遇了“倒春寒”。隨著今年2月份杭州市德興花園率先打出每平方米直降3000元的橫幅之后，包括無錫市、常州市在內的長三角地區城市已經打響了國內房價下跌的第一槍。緊隨其后，從南到北，各地房價下跌的破冰之聲不絕于耳，就連一直被視為房價中流砥柱的一線城市房價也出現了松動。
房價下跌的破冰之聲立刻引發了人們的高度關注，房價這是要去哪兒，房價拐點到了嗎?種種猜測之聲隨處可聞，地產業各位大佬為此也是唇槍舌戰，爭辯得不亦樂乎。就在各位大佬辯論熱鬧之際，數據顯示，包括一線城市在內的各地新房以及二手房的成交量大幅萎縮，有的城市一季度新房銷售數量同比下滑了五成以上。這個極為殘酷的數據告訴我們，房價撐不住了。
房價何以在馬年之春下跌這是因為藏在房價之中的毒藥開始發作了。
房價下跌毒藥之一
資金分流
4月10日，國務院總理李克強在博鰲論壇上表示政府不會推出大規模刺激經濟增長的政策，這讓很多寄望于政府大規模投資拉動經濟的國內外人士很失望。其中，最失望的當屬地產大佬，他們當中的很多人寄望于政府推動新一輪城鎮化建設，但是目前這種想法肯定是落空了。
今年以來國內資金面正在發生的迅猛變化，先來看看國人在投資理財方面想法的變化，記得今年2月份，央視證券資訊頻道總編輯鈕文新發微博指責“余額寶是趴在銀行身上的吸血鬼”，此文發表之后引發國內財經界熱議。我們不一定認同鈕文新的觀點，但是一個不可否認的事實是，隨著以余額寶為代表的各種理財寶的出現，以80后為代表的職場主力軍把投資理財的重點轉向了投資門檻極低、變現容易、交易成本可以忽略不計的理財寶，而投資門檻極高、變現不易、交易成本高昂的地產投資正在變成投資者眼中的“雞肋”。換言之，余額寶不光是趴在銀行身上吸血，還變相搶走了流向地產業的資金奶酪。
再來看看股市，雖然滬港通的具體實施日期可能還要等上6個月時間，但是考慮到港股的低價格以及高分紅，對于偏愛穩健型投資的國人來說，港股無疑是一個追求穩健投資回報的好去處，這就意味著，一大批偏愛穩健型投資的國人資金開始準備向港股轉移，這對最需要穩健型資金支持的地產業來說，絕對是一個晴天霹靂。
想想看，沒有了這些主力資金的支持，房價能不跌嗎?
房價下跌毒藥之二
成本回落
對于建房的成本，地產商們總是遮遮掩掩，生怕國人知道了砸他們的家。不過，通常說來，建房的成本不外乎拿地成本、融資成本、建筑成本這三大項，那么我們來分析分析，今年建房的成本到底有哪些?
先說拿地成本，在前些年地產業火爆的日子里，各地不斷爆出地產商爭搶“地王”的消息，土地價格也是一路走高。為此，各地政府加強了土地供給，大量土地通過招拍掛的形式進入市場，這不但滿足了地產市場對土地的需求，也壓抑了土地價格的上漲。從去年下半年以來，除了北京市等一線城市之外，各地地產商爭搶“地王”的消息幾乎銷聲匿跡，這意味著地產商拿地的價格漸趨穩定。
再來看看融資成本，很長一段時間，由于銀行對地產商開發項目的貸款審批趨嚴，很多地產商為了滿足地產項目對資金的旺盛渴求，不得不四處從民間舉借高利貸，融資成本年利息高達30%以上。不過，隨著包括保險資金、信托資金、券商資管資金在內的各路戰略投資資金看好房地產市場，向地產商提供資金的渠道日漸增多，到達地產商手中的融資成本也就逐漸降低，目前，一線城市地產開發項目的融資成本已經低于15%，其它大多數城市地產項目的成本也回落到20%左右。
最后就是建筑成本了，這里又包括兩大項，一是人工成本，一是建材成本。目前雖然人工成本仍居高不下，但是建材成本明顯降低。從剛剛公布的3月份CPI數據可以看出，周期性產能過剩導致的工業產品價格下跌依然是主趨勢。今年1月份以來，受中國市場需求不足影響，國際市場鐵礦石價格暴跌，銅價格暴跌，大宗商品市場熊氣彌漫，致使國內鋼材、玻璃、水泥等建材價格一日不如一日，建材成本呈現出大幅回落之勢。
總體來看，今年以來國內建房成本明顯回落，這就使得地產商有了敢于降價的勇氣，因為降價不會影響地產商的既得利益，又能加速資金周轉，何樂而不為?
房價下跌毒藥之三
需求不足
看到這個題目，或許有人會不解，房子的需求怎么會不足，還有很多人沒有房子啊?的確，是有很多人如今還沒房住，但是我們在這里所說的需求不足指的是能夠付得起買房首付的需求不足。
記者清明期間回了西安市老家，對當地人來說原先感覺很遙遠的三環之內，凡是能夠插上空建房的空地要么已經建成了，要么正在熱火朝天地蓋著。很多已經建好的非常漂亮的住宅小區，放眼望去，夜晚沒有幾家的燈亮著，說明這些新房要么沒賣出去，要么賣出去是被用于投資，尚未有人居住。
這種大量新房閑置的現象不僅僅發生在西安市，在國內大多數城市里，這種現象并不鮮見。記者曾經采訪長三角地區一位地產商，他告訴記者，過去一個住宅小區的銷售速度為一年到一年半時間，現在是三年左右，有的甚至五年還沒有銷售完畢。而從統計數據來看，排除北京市等一線移民城市的因素，國內其它城市按常住人口統計，平均每戶居民所擁有的住房超過了兩套。為什么以馬佳佳為代表的90后能夠喊出“90后不買房”的口號，因為父母已經為其買好了。
由此來看，經過了15年以來史上最大規模的建房運動，有能力買房的人基本上都買了，如今對于買房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的國人，這些人希望買房，但是要積攢夠買房所需的首付尚需時日。
自打中國邁向市場經濟那天起，市場價格的漲漲跌跌就是一件再自然不過的事情。不過，房價似乎是一個怪胎，一直走的是只漲不跌的路線。走了15年之后，房價的量變似乎引發了質變，下跌表明了房價正式步入了市場化改革的正途。
