2014-03-03 08:24:00 來源:人民網(wǎng)
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2014年以來，不少購房者發(fā)現(xiàn)，春節(jié)前后各大銀行悉數(shù)上調(diào)首套房貸款利率，以工農(nóng)中建為首的國有商業(yè)銀行均上調(diào)首套房貸款利率至基準利率，春節(jié)前的8.5折貸款優(yōu)惠基本絕跡。而光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準利率的基礎(chǔ)上再上浮5%。
同時，2月25日興業(yè)銀行證實暫停向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放貸款。并且刊登了興業(yè)銀行公告全文，其中指出：本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。雖然工行、農(nóng)行、交行等大型銀行停止房貸的傳聞被澄清，但是，各家銀行收緊房貸特別是取消貸款利率優(yōu)惠甚至在基準利率上較大幅度上浮確是事實。
對此，一些評論人士認為，雖然銀行沒有聲言停止房貸，但實際操作中銀行對房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險的擔(dān)憂加重了，出于對房貸的安全性考慮，收緊房貸是可能的。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，銀行是經(jīng)營貨幣的企業(yè)，房貸固然要按照政府要求支持消費者購房，但是前提要能賺錢。
一位接近央行的權(quán)威人士透露，在貨幣政策寬松、“存貸利差”空間大和房地產(chǎn)行業(yè)處于上升周期的背景下，個人住房按揭貸款本質(zhì)上是優(yōu)質(zhì)盈利性業(yè)務(wù)。但目前，我國商業(yè)銀行經(jīng)營的內(nèi)外環(huán)境、模式發(fā)生巨大變化，銀行發(fā)放住房按揭貸款特別是打折扣的首套房優(yōu)惠利率貸款已經(jīng)無利可圖。
據(jù)了解，由于理財產(chǎn)品等高成本、期限短的資金已經(jīng)成為銀行資金來源主渠道，再加上存款搬家的沖擊、銀行利潤增長的剛性考核，房貸(特別是個人住房按揭貸款)相對于小微企業(yè)貸款、個人消費貸款、信托等高收益資產(chǎn)來說，其收益率低的劣勢暴露無遺。“同樣一筆100萬元的貸款，發(fā)放給小微企業(yè)，貸款利率在基準利率上浮10%-30%，在沒有調(diào)整前房貸則下浮15%，加上小微企業(yè)回款快、收益高，自然更受銀行青睞。”
不僅在內(nèi)部收益上，各大銀行開始“抗拒”個人房貸，銀行的流動性風(fēng)險和房地產(chǎn)的市場風(fēng)險也讓銀行收緊房貸的腳步越來越快。
有評論認為，在表外業(yè)務(wù)快速發(fā)展的情況下，流動性風(fēng)險將是銀行未來面臨的主要風(fēng)險。2013年底，銀行流動性再次出現(xiàn)超常規(guī)緊張，意味著去年6月“錢荒”以來，銀行表外業(yè)務(wù)對于流動性的沖擊仍舊嚴重。銀行的個人房貸業(yè)務(wù)無法實現(xiàn)證券化，對于銀行的流動性風(fēng)險只有惡化而沒有緩解。
其次，房地產(chǎn)或要為可能出現(xiàn)的房價下跌和房產(chǎn)泡沫破滅帶來的信貸風(fēng)險做好充足的準備。銀監(jiān)會主席尚福林在2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會上就警示部分銀行存在房地產(chǎn)貸款集中度過高的問題。
伴隨著當前銀行收緊房貸，一些樓市成交量萎縮，一些樓盤開始降價促銷，有的業(yè)主開始拋售房產(chǎn)，連一些房地產(chǎn)大佬也發(fā)出“看空”言論。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，下降的城市個數(shù)增加。1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為6個和13個。
以杭州、哈爾濱為代表的二線標桿城市的新房價格首現(xiàn)下跌，更是引起市場恐慌。近日，杭州、常州等城市傳出樓盤打折甩賣的消息。
尹伯成認為，部分城市的房價下降與銀行收緊房貸有一定的聯(lián)系。“銀行收緊房貸，購房成本就提高，需求就會萎縮。房子交易量下降，房地產(chǎn)商資金會越來越緊張，房價下降也是必然的。”
尹伯成表示，出現(xiàn)不降價絕對不行時，房價就不是由開發(fā)成本和利潤要求決定了。當商品供給和成本已定時，能賣什么價格完全由需求決定。實在不行時，遲降不如早降。早降可少虧，晚降要多虧，不降吃大虧。他認為，這是市場經(jīng)濟的鐵律。
從房貸政策來看，日前央行已將2014年信貸政策工作意見下發(fā)給各分支機構(gòu)及各銀行業(yè)金融機構(gòu)。央行明確，2014年央行要落實差別化住房信貸政策，滿足首套自住購房的貸款需求，切實提高保障性安居工程金融服務(wù)水平。而對于改善型需求央行則并沒有明確表示是否支持。?
“中央政府會在不讓房地產(chǎn)市場‘崩盤’的低線前提下按照市場經(jīng)濟規(guī)律對樓市做好調(diào)節(jié)。” 尹伯成說，“既不放縱樓市泡沫進一步膨脹，又不允許樓市走向‘崩盤’。”
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，從房地產(chǎn)發(fā)展的過往看，信貸收緊的年份房價一律下調(diào)，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。“今年房價必然不會出現(xiàn)如去年的大幅上漲。”
