2014-01-09 09:41:00 來源:中華工商時報
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原標題：2014年樓市或在兩極分化中前行
2013年，中國房地產市場是一個充滿變化的一年。
有人在拋售內地房地產；有人在暗示內地的樓市風險已經較高；有人在敲響"樓市泡沫要破滅"的警鐘。另一面，市場依舊持續火爆的交易場景；層層加碼、步步升級的樓市調控政策；頻頻見諸于報端的"地王"；銀行陷入"錢荒"；多地公積金政策緊縮……
兩極分化的走向令樓市這樣一個博弈場愈加讓人看不懂，但盡管如此，仍然要問一問，2014年的房地產行業將如何演變？
調控政策有待改進
對于許多普通購房者來說，2013年是驚心動魄的一年。
"2012年年底，我和家人去找中介公司看房的時候，一進門，經紀人通常都會熱情地遞上名片，然后倒上熱水，再耐心地為你介紹各種房源信息，騎著電動車帶你去看房。可過了春節再去看的時候，經紀人一聽說想買個小戶型的二手房便不再搭腔。前后半個多月的時間，臉變的真快啊。"回想起買房時，在房地產中介那里前后碰到的不同遭遇，記者的一位朋友小楊仍然很感嘆。
房產經紀人的"變臉"術率性上演，這在2013年年初并非是一個偶然現象。
如果說二手房是樓市的晴雨表，那么在政策調控下，買房人、賣房人的表情則可以說是二手房市場的晴雨表，2013年房地產市場一開局，便迎來了二手房市場的一個沸騰，而這份火爆場景的背后，一個很重要的原因是源自于市場對樓市調控新政的恐慌。
梳理過去一年，房地產調控政策讓人應接不暇。2013年2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作提出"國五條"，這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次升級。前四次分別是2010年1月的"國十一條"、4月的"國十條"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新國八條"。
隨后不久，國務院于2013年2月26日正式公布了《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，其中規定二手房的個調稅由交易總額的1%-2%，從嚴按差額的20%征收。
該政策下達后，立刻引起市場一片嘩然，二手房市場一度陷入恐慌，迎來了新一波"搶購潮"，一時間，連夜排隊過戶的現象頻現于各地，當年三月份二手房交易量也創下新高。
"搶購"背后的原因，則是源于買賣雙方對于"從嚴按差額的20%征收個稅實施"的擔憂，而這也正是小楊為什么會前后受到房產經紀人不同禮遇的關鍵所在。
2013年3月30日，"國五條"各地實施細則紛至沓來，北京、上海、重慶細則先行，但在各地出臺的細則中，許多地方政府對20%個稅卻沒有過多描述。
小楊告訴記者說，如今回想起來，當時不像是在買房，而更像是買大白菜。"從頭到尾，我們只是實地看了一套房子，便匆匆忙忙在當晚就付了定金，簽了合同。大家都在趕在政策落地之前簽約，20%的稅，萬一碰上了，對于普通家庭來說實在是太沉重的負擔。"小楊如是說。
回想2013年年初的搶購現象，在鏈家地產工作的經紀人小谷這樣告訴記者："當時，那些滿五年唯一住房的小戶型特別搶手，只要一登記在系統里，就跟賣大白菜一樣被搶光了，甚至有些客戶房子都沒有去看，只是在系統里看了房屋戶型圖之后就立刻交付了定金。"
時至2013年年中，房地產市場依舊不平靜。各地"地王"頻現與此同時，銀行陷入"錢荒"，多地公積金政策緊縮。進入2013年下半年，住房信息聯網、房產稅、不動產統一登記、以房養老，以及各地跟風二套房首付提至7成等等一系列政策頻繁出擊。這些雖然對樓市未造成重大影響，市場整體表現相對平穩，但"調控潮"并未就此結束。
從2013年三季度開始，"國五條"出臺后，各地房地產市場開始出現分化。多個城市對地方調控細則進行微調。
2013年11月開始，深圳、上海、廣州、北京四大一線城市陸續出臺二套房首付提高至七成等系列政策。隨后，武漢、南昌、沈陽、廈門、福州等二線城市也相繼開始為調控政策"加碼"。截至2013年年底，共有18個城市發布收緊房地產調控政策新舉措。
值得一提的是，這一連串的調整方向有緊也有松，其中，限購政策略有放松的有溫州、蕪湖等城市。
從具體調控內容上看，盡管各城市間情況各異，力度與細節上存有差異，但大多著眼于貸款、限購、保障房、監管等相關政策進一步收緊。而二線城市的調控政策幾乎照搬一線城市的模板。
各大城市調控政策的集中出臺，讓房地產市場在那個初冬感受到了一絲涼意，樓市降溫預期也再次被市場期待。從2013年11月的交易表現看，一些城市的交易開始變得緩和與冷靜。據相關資料顯示，全國43個重點城市住宅市場，2013年11月成交量環比上漲和下降的城市數量呈現均等局面，其中，北京出現15.76%的降幅，而上海減少了1.82%、杭州下滑了14.05%、蘇州縮水達26.32%。
調控政策幾乎貫穿整個2013年的房地產市場。然而，值得一提的是，在一年一度的中央經濟工作會議中，監管層卻一字未提"房地產與調控及房價、商品房市場"。對此，專家分析，這絕對不是意味著會放松調控與退出調控，相反，2013年的房地產調控政策會延續到2014年。
"但考慮到當前樓市分化與供求不平衡及經濟、樓市實際情況不一，各地方政府會因地制宜的實施調控政策，微調或收緊，主要是一、二線城市與三四線城市。"專家說。
對于今年的住房調控政策，社科院《中國住房發展報告》認為，調控主要任務是平衡供求，調整結構，穩定房價，加快改革。
具體的政策措施上，上述報告建議，實施差別化的區間目標調控，保持宏觀政策的穩定性、連續性。行政調控目前不能完全取消，但是需要改進。第一，要理順市場供求機制，強化市場預期管理；第二，深化住房產權制度改革，探索住房產權的共同持有與多級拆分制度，并建立與之相適應的土地出讓、住房融資和財稅配套制度；第三，適時推進房地產稅改革，逐步放開住房限購；第四，放寬住房信貸限制，支持首次置業和合理改善性需求；第五，降低二手住房交易稅費，減輕購房者實際負擔等。
樓市趨緩已現分化
盡管房價仍在一片普漲聲中，但2013年房地產市場一路奔跑的腳步還是出現了放緩的跡象。
據國家統計局2013年11月18日公布的信息顯示，70個大中城市中，10月份新建商品住宅環比價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。下降和持平的城市均以三四線城市為主。其中，下降的城市分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%)；持平的城市南充、牡丹江、鄭州。
關于大中城市的劃分，據記者了解，目前，房地產業界比較認可的分法是，北上廣深等是一線房地產市場；除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產市場；其他地級市及以下城市是三四線房地產市場。
在這項數據里，盡管70個城市的環比平均漲幅只收窄了0.2個百分點，但依然引起了市場高度關注。而此前關于三四線城市樓市即將崩潰的爭論，再次變得熱烈起來。
無獨有偶，中國社會科學院近日發布《中國住房發展報告》指出，2012-2013年，一二線城市房價上漲較快。與一二線城市相比，三四線城市房價整體增速較緩，結構出現分化跡象。該報告指出，從總體來看，三四線城市庫存增加較多，部分城市房價出現下跌的跡象。
該報告認為，2013年中國一線城市住房價格快速上漲，但一線城市住房市場變化情況并非孤立情況，與世界主要同類城市住房市場變動趨勢整體相似；二線城市房價兩極分化較為嚴重，部分二線城市量價高企，其中，二線城市住房價格增速最低為海口1.1%，最高為廈門16.5%。
業內人士分析，2013年11月份全國交易數據的"減速"，昭示著2012年年底上演的翹尾大戲在這個冬天很難再現，市場恐將踏著緩和的節奏走進2014年。
值得一提的是，房地產市場的兩極分化現象，在上市房企的業績報告中也有所反應。據中原地產統計數據顯示：在已公開的17家A股上市房企發布的全年業績預報中，預增的企業達到11家，預期減少的有5家，分別是銀潤投資、天倫置業、合肥城建、東湖高新、天業股份。
2014年商業地產最"搶眼"
"春節前后，可能有更多城市加入到調控大軍中來。"這是當前業界對房地產市場的一個普遍預期。
那么，不斷升級的調控"緊箍咒"能否為樓市降溫，2014年的房地產行業將如何演變？
作為樓市堅定的唱多派，北京師范大學房地產研究中心主任董藩曾表示，25年后，北京每平方米房價將超過80萬元非常容易。雖然這一言論受到無數次"攻擊"，但似乎都無法改變他唱漲的決心。
董藩分析說，25年前中國人的收入最高不過1-200元，以當時的情境，說25年后北京房價能夠漲到每平方米2萬元，"別人一定認為這個人瘋了"。但事實是，北京五環內的房價早就超過了這個價格。
同樣預期房價會繼續上漲的人士不在少數，其中也包括華遠地產董事長任志強。在一個論壇上，任志強再次宣稱，房價仍會上漲。不過，一向被稱為"任大炮"的他，此番對今年房價的預期并不如往年那般"豪放"。任志強表示，"2014年房價總的趨勢是看漲的，但是增幅放緩，如果說具體區間，則有可能從兩位數降到一位數。"
除了"上漲"說之外，目前市場上更傾向于另一種預判。一些主流觀點認為，2014年的房地產市場將迎來轉折之年的到來，房地產市場將會呈現兩極分化現象。
"在房價沖高的2013年，雖然一二線城市房價都出現了上漲，但三四線城市的房價卻是步履維艱的，有的城市房地產市場過剩問題和泡沫破裂的風險很大。"一位業內人士如是說。
作為地產企業的代表，保利地產董事長宋廣菊公開表示，2014年房地產市場總體呈平穩上升趨勢，區域結構呈現不均衡發展。她分析說："一二線城市，特別是一線北上廣深還會持續上漲，這主要是由于特大城市聚集力和影響力進一步增強；二線城市應該是平穩增長，因為它既有不斷增長的需求，同時也存在去除庫存的壓力，所以供求關系趨于平穩；三四線城市由于需求不足、供應量過大，房地產有下降的壓力。"
持類似觀點的還有住建部政策研究中心主任秦虹。她認為，2014年房地產市場增長速度很難超過今年，分化的趨勢會延續。
原因有兩點，一是銷售增長超過預期。秦虹表示，2013年1-10月份全國新建商品房銷售面積增長速度是41%，1-9月全國二手房銷售面積增長84%，這兩個增長速度遠遠超過預期，去年商品房銷售面積增速在此基礎上再創新高的難度非常大；二是市場以自住型需求為主。一二線城市限購、限貸政策很難退出來，在這樣的情況下，市場需求主體以自住性為主，自住性房子不可能重復購買，一家只需要一套房子住就可以了，因此今年自住性需求仍會增長，但增速超過去年很難達到。
中國指數研究院在其2013年中國房地產市場總結報告中也指出，在政府主導加大供應和貨幣政策回歸中性的背景下，2014年商品房價格漲幅將會收窄，但熱點城市商品房價格上漲壓力依然較大，調控政策仍可能加碼。兩極分化加劇也是2014年房地產市場的趨勢之一，價格方面，地價和供求矛盾加大了一線城市房價上漲的壓力，但部分三線城市價格則存在下跌的風險。
一批開發商對房地產市場更遠的未來也不樂觀。其中，萬達集團董事長王健林就曾公開表達了這樣一個觀點："房地產的好日子可能不會超過十年"。
有業內人士表示，做住宅市場會越來越難，利潤越來越薄，但商業地產才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產調控可能不斷加碼，商業地產將成為投資主陣地。
