二線城市：市場供求兩旺，房價呈穩步上漲格局

　　從供應層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區可供開發的土地規模更充足，從數據預期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應擴張是全方位的。

　　從成交層面上看，受政策寬松和供應擴張的雙重利好，我們對二線城市明年成交量的走勢持看好態度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產市場成長期內的城市更將順勢進入各自的高增長階段。

　　從房價角度看，我們認為二線城市房價穩步上漲的格局不變，但新增供應充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當一部分二線城市需求結構以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區域板塊明年客觀上講有放緩的需要。

　　三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲

　　從供應層面上看，三線城市市場供應總體充足，個別城市在前兩年整個行業投資傾向下目前甚至出現庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調整期，成交規模擴張進度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內都將進入階段性盤整狀態。

　　4、項目：大環境平穩剛需類項目將延續熱銷，一線城市豪宅產品繼續看好

　　一線城市規模巨大的首置首改群體將使剛需類項目在2014年繼續熱銷，唯一的前提是項目定價未明顯高于所在區域平均水平，這類產品銷售的主動權將繼續握在開發商手中；高端豪宅方面我們也持繼續看好的態度，事實上，一線城市豪宅類項目抗周期性一貫較強，其所對應的客戶往往資金實力充足，價格敏感度低，因此小范圍的政策收緊對這一細分市場影響不大，風險可能集中在局部，比如上海的遠郊型別墅、北京衛星城區域的高檔公寓等仍可能滯銷；總體上看，我們認為一線城市項目銷售唯一存在變數的是中高檔改善類產品，這類項目的客群的特點是兩點：其一，具備一定資金實力但仍有明顯的接受上限，其二，對銀行信貸具有一定的依賴程度，因此，當前一線城市持續上漲的房價、以及未來有可能長期處于收緊狀態的二套房貸政策，將對這部分市場銷售形成一定阻力。

　　二線城市層面上，由于其財富聚集能力和一線城市有顯著差距，豪宅類項目銷售大多呈現機會型特征，而剛需類項目在二線城市是絕對主力產品，但部分城市、部分區域存在供應過剩風險，典型如天津的濱海新區，由于規劃利好的刺激，近年來諸多企業進駐該區域，造成板塊內當前同檔次產品嚴重堆積，市場競爭異常激烈，大量項目銷售去化困難，我們預計這樣的情況在2014年也難以根本改善。

　　5、土地：市場熱度總體將先揚后抑，一二線城市成交量價平穩增長

　　2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預計2014年的土地市場土地供應成交量整體穩步增長，并呈現“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地熱潮仍將持續，土地成交也將延續今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業經過持續拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，我們預計下半年融資環境將有所收緊，企業將加強資金管控。

　　從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續在今年的基礎上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關注，二線城市歷年土地供應較為充足，因而土地成交量不會出現大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業出于平衡土地儲備結構的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長。

　　土地價格整體穩步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點城市一季度土地價格或出現一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩過渡，土地價格不會出現明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比今年有所回落。

　　6、企業：銷售業績和融資總量保持增長，重點企業拿地力度將減弱

　　企業發展方面，我們預判房地產行業將呈現“兩升一降”的發展格局，即房企業績繼續快速增長，融資將延續今年火爆勢頭，企業拿地力度則會下降。

　　首先，房企業績方面，明年會繼續快速上升。一個重要的原因是今年房企拿地較多，這些項目預計將于明年上半年形成集中推案；而由政策面主導的房市行情預計在去行政化進程中不會有大的改變，因此企業銷售會水漲船高，有一個新的突破。在城市能級上，預計一二線繼續會是主力銷售貢獻區域，但隨著中小城鎮的戶籍放開，以及國家新型城鎮化規劃正式公布，部分有產業支撐的三四線的房地產機遇全面開啟，眾房企將實現平衡布局。

　　其次，房企融資方面，上半年將延續今年火爆的融資勢頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門將正式打開，今年提出發債、重組等融資方案的企業將獲得批準，但是IPO放開的可能性不大。房企海外發債的總額將繼續保持穩定增長。但下半年開始，由于貨幣政策的收緊預期，我們預判企業的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業應適當控制手頭現金。但總體來看，明年企業融資總量將保持增長。

　　最后，房企投資方面，我們認為明年龍頭房企拿地力度會減弱。一方面，從企業自身需求看，今年企業拿地創歷史新高，消化這些土地快得話也需要8-12個月的時間；另一方面，中央定調明年將繼續采取穩健的貨幣政策，說明明年房企資金面不會有大的改變。因此明年龍頭房企的拿地需求預計會減少，拿地總量增速和溢價率或將下降。預計明年出現地王和高溢價地塊的頻率也會有所減少。

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