2014年樓市展望：一二線城市房價上漲格局未變
2013年，無論是房地產行業抑或是開發企業，都是高歌猛進的一年。
在政策趨向寬松、經濟平穩回升等宏觀環境持續向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態勢，各線城市、各類地王紀錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資。隨著市場成交的持續上行，7家房企有望沖刺“千億俱樂部”。
與之相應的是，新一屆政府執政、十八屆三中全會召開，未來房地產業必將面臨新的政策挑戰，整個行業也在孕育未來發展的深度變革。
回首2013，中國房地產行業經歷了怎樣的演變；展望2014，建立長效調控機制的時代，房地產行業和開發企業又將迎來怎樣的挑戰和發展契機？
正基于此，克而瑞研究中心發布《2013年中國房地產行業總結與2014年展望》，總結了這一年來房地產行業的八大特征，并對未來一年的房地產走勢做了六大預測。
2013年房地產行業八大特征
（1）“調控”字眼在公開場合消失，行業政策面趨于平緩
新一屆政府在經濟領域的執政思路相比其前任有明顯區別，以市場化為導向在各個領域的改革中均有體現，房地產調控也不例外。在今年以來歷次政府重要會議中，均未提及“調控”二字，類似“高房價問題”這樣的提法也再未出現在任何公開場合，與上一屆政府形成極其鮮明的對比，釋放的信號即是以更加市場化的手段來解決房地產的問題，這符合本屆政府強調政府職能轉變的改革路線。
今年房地產行業政策面有兩件意義深遠的事情值得關注：其一，在中共中央政治局第十次集體學習中，明確了以市場化為主，以保障房為輔的住房供應體系建設；在提到供應體系建設時，會議前所未有地用了“千方百計增加住房供應”的措辭，促進供應被放到了前所未有的高度；其二，在三中全會最終公布的決定中，對房地產行業雖無明確扶持表態，但諸如“處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉統一的建設用地市場”、“完善城鎮化健康發展體制機制。推進以人為核心的城鎮化”等內容均毫無懸念地將對未來行業發展起到巨大推動作用，尤其是政府職能轉型的提法意味著過去十年房地產行政性調控的淡出。
（2）全國商品房銷售規模再創新高，13大城市成交突破千萬平米
2013年全國房地產市場規模迎來了新一輪的快速擴張，2013年前11月，全國商品房銷售面積同比上升20.8%，同比增速創下近5年新高，而從成交總量來看，在年底項目集中成交的推動下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。
截至11月，北京、廣州、上海、天津、重慶、長沙、成都、合肥、青島、沈陽和武漢等11個城市市場成交量已超過1000萬平方米，如果算上南京（前11個月成交906萬平方米）和西安（今年數據缺失，但市場規模早在千萬級中），則今年全年將有多達13個城市成交破千萬平，而去年的城市數量僅有今年的一半。
（3）一線及熱點二線城市市場持續去庫存，二三線城市大多庫存積累
近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續處于低位，典型如北京，當前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳消化周期較去年年底呈現下滑，究其原因，今年以來市場的持續回暖，成交量繼續走高，而相對應地新增供應卻依然不足，以北京為例，前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到了1104萬平方米；二線城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6個月紅線，而合肥甚至不足5個月，這部分城市市場目前去庫存化特征非常顯著，這也預示著未來房價上漲的大趨勢不變。
而對于大多數二線城市和三線城市而言，2013年應是庫存積累的一年。上一輪調控中由于一二線城市限購政策，使得2010-2011年大量開發企業涌入非熱點二線城市及三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，近兩年以來商品住宅新增供應不斷釋放，進而導致當前庫存持續積累的局面，部分三線城市甚至已出現供應過剩的風險，未來1-2年時間內預計市場都將處于高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。
（4）房價上漲、信貸收縮致剛需熱度下降，改善類產品漸成市場上行主要推動力
今年小戶型剛需類產品銷售熱度較去年有小幅下降。大多數重點城市90平米以下房源供求比有不同程度下滑，如北京從2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海從1：1.26下降到1：1.13等；在我們看來，其主要原因有二：其一是去年以來各重點城市持續上漲的房價，其二是今年下半年以來銀行貸款層面上的收緊，這兩大因素導致剛需群體入市門檻逐漸提升。
90-140平方米屬于滿足改善住房條件、擁有基礎享受功能的面積區間，一定程度上能夠滿足多代人分室而居的要求。從各重點城市供求比數據上看，改善型項目熱度較去年有明顯提升。在我們看來，當前這波市場行情由2012年起展開，如果說去年各地主力需求是首置型剛需的話，那么2013年以來隨著房價的上漲，改善型需求已經逐漸成為推動市場繼續上行的最重要動力。
（5）全國一手房價格指數較前期高點上漲10%，8個城市房價漲幅已超控制目標
2013年11月中國城市住房(一手房)價格288指數達1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我們還可以將其與兩個時間點做比較，首先是2011年9月份上一輪房價上漲周期的最高點相比，當前的指數上漲了10%；其次是2012年7月份本輪房地產調控房價的最低點相比，當前的指數上漲了16%。
此外，統計局發布的70大中城市房價指數也顯示，至2013年10月，京滬穗深四市商品住宅價格指數同比增幅均已超過20%，遠遠超過近三年來的人均可支配收入增幅，達成房價控制目標的形勢極為嚴峻。雖然一線城市所面臨的調控政策更為嚴厲，但在強大的人口吸納效應所帶來的旺盛需求下，其房地產市場價格仍然遠遠領先于其他城市。而西安、貴陽、昆明等西部城市控制情況相對更佳，房價增速相對穩定，并明顯低于可支配收入的增長。
（6）土地市場供需兩旺，一線城市土地出讓金收入暴增近200%
今年土地市場整體成交火熱，全國53個重點城市經營性用地前11月成交建面高達65888萬平方米，比去年同期增長了21%。土地成交建面超過2000萬方的城市從去年同期的9個增加至12個，成交建面超過1000萬方的城市從去年同期的20個增加至26個。
土地出讓金方面，重點城市前11月土地出讓金總計16029億元，同比增長大幅提升67%，主要是地價較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進而帶動土地出讓金快速上行。前11月土地成交金額過500億的城市達到10個，其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元，而去年同期成交金額達到500億的城市僅4個，其中排名第一的上海成交金額也只是664億元，今年的出讓金同比大幅增長169%。
一、二線城市高總價地塊頻出，總價地王紀錄不斷被刷新。重點城市經營性土地成交總價排行榜TOP10、TOP20和TOP50門檻全面提高，達到近五年來的最高峰。
（7）千億級房企數量將升至7家，龍頭房企積極拿地補庫存
回顧以往百億房企發展史，我們可以清晰地看到近6年來房企快速發展軌跡。2007年時，十強房企金額門檻剛好卡在100億元，可以這樣說，當年年銷量能否達到100億元是衡量一家房企是否大型的標準。進入2008年，百億房企數量迅速增加至12家，房企間沖百億苗頭初現。然而，從2008年到2013年，5年時光，房地產行業內已發生翻天覆地的變化。對房企大佬而言，年銷百億已成為過往煙云，根據《2013年前三季度中國房地產企業銷售排行榜》，TOP50的入榜門檻已達105億元。而像首創置業、建業地產、瑞安房地產等企業前三季度雖未入榜單，但是銷售依然積極，前11個月亦完成百億銷售。按照這個趨勢，至2013年年底，超百億元銷售額企業或將達70家左右。
房企今年以來在拿地規模上有較為明顯的增長，50強房企通過招拍掛新增地塊的建筑面積高達1.87億平方米，同比增長17%，投入金額總計5875億元，同比增長57%。其中，萬科、綠地、保利等企業新增土地儲備量領先其他企業，。TOP50企業拿地總量占到全國53個重點城市經營性用地成交總量的33%，而去年這一比例僅為26%。
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