房地產行業基本面積極 支持板塊表現
投資要點
上周申萬房地產指數周漲幅達到8%,跑贏滬深300指數5個百分點,在所有板塊中漲幅第一。近期基本面出現了成交維持,價格平穩,龍頭企業活躍于土地市場的特點。上市公司三季報也顯示由于4月以來的成交回暖,導致企業層面的現金流改善明顯。
成交高位:本周(10.29-11.4)多數城市新房成交有所上升。29個主要城市成交總體環比小幅上升21%,主要一/二/三四線城市變化為8%/10%/-2%,三四線城市表現仍然明顯弱于一二線城市。同比方面,受去年同期低基數影響,29個城市整體同比上升124%,較前幾周有較大幅度提高,一/二/三四線城市同比分別上升132%/132%/117%。本周多數城市庫存有所下降,其中一線城市降幅明顯,三四線城市庫存有所上升,一/二/三四線城市庫存變化環比分別為-2.2%/-1.2%/1.5%。本周上海、成都等城市成交放量,絕對成交接近年度峰值。二手房成交方面,統計的四個城市,二手房成交有升有降,其中深圳、天津成交有所上升,杭州、北京成交小幅下降。深圳、天津、杭州、北京成交環比分別變化18%/18%/-8%/-3%。
價格平穩:上周中指院公布了2012年10月百城價格指數,顯示房價漲幅持平,緩解調控壓力:全國百城房價10月環比上升0.17%(8月:0.17%),連續第5個月價格環比上升,但房價漲幅收窄趨勢維持持。在此基本面環境下,各地方政府加強了房地產微調,鎮江、江門、武漢、貴陽等多個城市調整了公積金政策,以促進剛需。
土地市場回暖持續,推出和成交土地數都達到本年單周峰值。統計的27個重點城市住宅土地市場,推出住宅土地61宗,成交住宅土地40宗,均為年度峰值。住宅土地溢價率較前幾周小幅下降。本周無土地流拍。
我們認為目前市況下龍頭企業的潛在回報/風險比率優于同業。其相較同業的融資,產品線及市場份額獲得方面的優勢明顯,而拿地等優勢正逐步兌現到經營中,但卻沒有充分反映在其估值中,維持對萬科、保利的推薦。
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