房地產開發行業：金三銀四成真 五月開局順利
基本結論
我們近期調研了南京房地產市場。3月南京成交69萬平米，環比上升89%，同比上升207%；4月成交56萬平米，環比下降19%，同比上升164%，金三銀四名副其實。
3月推盤、優惠增加，成交環比激增。3月新房上市量達到4851套，環比2月上升267%，同時根據搜房網統計，3月在售的198家有172家打折優惠，其中87家較2月優惠有所變化。我們認為，推盤增加和優惠幅度增加是3月成交環比上升的主要因素。
4月優惠基本不變，信貸環境轉好，環比下降主要是推盤減少。
根據我們草根調研，成交排行榜前十位的項目中，除金地自在城6期在售的優惠幅度減小6個百分點，旭日學府尾盤優惠增加200元/平米外，其他項目優惠基本沒有變化。
盡管項目打折力度沒有更大，但4月利率優惠增加。3月中旬，南京市場開始有9折利率優惠，此前最多到95折，總體看4月的信貸環境好于3月。
4月信貸環境好轉，優惠力度沒有變化，但銷售環比下降19%，我們認為主要是由于推盤有所減少。4月1-26日合計推盤3653套，此外有約1978套在4月底五一期間推盤，僅就3653套的推盤量而言，較3月下降25%。
剛需為主，品牌開發商優勢明顯。綜合來看3、4月的南京成交情況，總體以剛需為主，3、4月排行榜前十中，均有8個為遠郊低總價產品，但再改善產品也有一定市場，3、4月也均有兩個市中心高端項目上榜。
另一方面，我們注意到，3、4上榜項目大部分為品牌開發商開發。3月金地、招商、萬達和弘陽地產各有一個項目上榜，蘇寧環球、中海分別上榜兩個項目；4月金地、鳳凰、中國武夷、萬科和蘇寧環球各有一個項目上班，弘陽地產上榜兩個項目。
五一開局順利，紅五月值得期待。根據中指監測，4月30日至5月2日期間，南京住宅共認購894套，成交349套，環比清明小長假認購上升83%，成交上升33%；同比11年五一期間，認購上升120%，成交上升926%。5月預計南京推盤將達到5000套以上，結合4月底推盤的1978，實際可售較4月將更為充足。此外根據我們草根調研，5月基本不會出現因銷量上升而縮小優惠幅度的情況，我們認為5月銷售環比上升無懸念。
投資策略
5月市場整體推盤將好于4月，而近期武漢、廣州等地也重申公積金貸款首套90平米以下最低可申請兩成首付，未來隨開工和投資下降，促進普通商品房供給相關政策也有望逐步落實。維持地產股反轉行情判斷，推薦受益整合和資金支持的一線公司和區域龍頭，建議買入保利地產，招商地產、金地集團、中南建設、北京城建、魯商置業、榮盛發展。
11年成交低位運行
根據wind數據，11年南京全年住宅成交面積為406萬平米，同比10年下降23%，較09年下降62%。全年成交低位運行。
從成交結構上看，11年普通住房成交占比提升。09、10和11年140平米以下的住房銷售套數占比分別為73.5%、73.8%和85.7%；100平米以下占比分別為36.8%、41.3%和59%。成交價格區間以8000~10000元/平米上升較大，12000以上占比下降。
從成交板塊上看，江北最高，占全市比重36%，但據搜房網統計，江北11年均價上升了1.8%，低總價是江北銷量領先的優勢；其次是江寧，占全市比重24%，江寧區11年房價降幅居各板塊首位，下降5.13%。
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