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　　從上海（樓盤(pán)）推出只租不售住宅用地，到廣州（樓盤(pán)）提出租購(gòu)?fù)瑱?quán)，再到住建部等9部委聯(lián)合發(fā)文在廣州等12城試點(diǎn)租賃市場(chǎng)改革，近一個(gè)月來(lái)，住房租賃市場(chǎng)改革成為關(guān)注熱點(diǎn)。

　　7月26日，新華社報(bào)道，“住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。”

　　這一表述迅速引起市場(chǎng)熱議。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前，已有國(guó)務(wù)院層面的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》正式公示，其意見(jiàn)反饋期已在6月19日截止，但目前尚未有租賃市場(chǎng)相關(guān)法律進(jìn)入人大立法計(jì)劃。而是否能有法律層面的“上層建筑”，對(duì)于租賃市場(chǎng)改革，顯然有著重要意義。

　　立法腳步加快

　　進(jìn)入2017年，租賃市場(chǎng)立法的腳步明顯加快。

　　今年2月，在國(guó)新辦舉行的房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關(guān)情況新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華表示，相關(guān)部門(mén)正在加快住房租賃市場(chǎng)立法，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

　　同月，國(guó)務(wù)院印發(fā)2017年立法工作計(jì)劃。其中提到，年內(nèi)將制定城鎮(zhèn)住房保障條例，同時(shí)推進(jìn)統(tǒng)住房租賃市場(chǎng)改革涉及的立法項(xiàng)目。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在全國(guó)人大常委會(huì)2017年立法工作計(jì)劃中，尚沒(méi)有相關(guān)法律的制定計(jì)劃。

　　今年5月19日，住建部公示了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《條例》），并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中，第二章共13條內(nèi)容，均為住房租賃的相關(guān)條例，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)方面。

　　《條例》的公示，以及近期開(kāi)始推動(dòng)的廣州、深圳（樓盤(pán)）等12城市的租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，被認(rèn)為是租賃市場(chǎng)立法腳步加快的標(biāo)志。

　　易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，重點(diǎn)保護(hù)租客權(quán)益成為了此次《條例》及后續(xù)政策的核心理念之一。

　　近期成為關(guān)注焦點(diǎn)的租售同權(quán)在《條例》中亦有所體現(xiàn)，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

　　楊紅旭指出，目前討論的租售同權(quán)主要集中在教育領(lǐng)域。從各地經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，部分城市持有當(dāng)?shù)鼐幼∽C，已經(jīng)可以享受本地入學(xué)待遇，但沒(méi)有明確界定租房是否可以享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。結(jié)合廣州近期推出16條租房新政，規(guī)定符合條件的租房者也可以享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，外地租戶的“市民化待遇”，正在不斷實(shí)現(xiàn)。

　　涉及多領(lǐng)域改革

　　盡管《條例》已經(jīng)初步制定完成，但要繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立租購(gòu)并舉的住房制度，顯然還需要更多更有力的措施。

　　多位受訪人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，住房制度改革，還需要法律層面的制度支持。

　　中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉劍平表示，當(dāng)下推進(jìn)的以租購(gòu)并舉為目標(biāo)的住房制度改革，實(shí)際上是以住房為抓手，推動(dòng)社會(huì)服務(wù)均等化，反映出社會(huì)治理思路的轉(zhuǎn)變。而《條例》作為國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，部分措施不具有強(qiáng)制性，在租賃市場(chǎng)的專門(mén)法律尚未制定的情況下，其落地實(shí)施還需要地方政府的強(qiáng)制性政策和法規(guī)配合。

　　記者注意到，發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)，同樣多側(cè)重于保護(hù)承租人權(quán)利，且多有強(qiáng)制性規(guī)定和措施。

　　以德國(guó)為例，德國(guó)民法規(guī)定，一般情況下，房東出租后三年內(nèi)不得將租金漲幅超過(guò)20%，即使有正當(dāng)理由想提高租金，也必須經(jīng)過(guò)房客同意。房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強(qiáng)行提高租金。

　　對(duì)此，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌指出，在我國(guó)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，缺乏法律保護(hù)的承租人往往處于弱勢(shì)地位，享受不到應(yīng)有的的權(quán)利和地位，這也使得租售同權(quán)成為相關(guān)制度建立所要解決的的核心問(wèn)題。

　　他表示，盡管當(dāng)下的租售同權(quán)主要特指教育領(lǐng)域，并且已經(jīng)取得明顯進(jìn)展。但實(shí)際上，租售同權(quán)還應(yīng)當(dāng)包含租房者不被隨意漲租金、克扣押金等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不被隨意驅(qū)趕、安全居住的等多方面權(quán)利，其中涉及到出租人、承租人、中介三方的復(fù)雜關(guān)系，涉及到住房以外多個(gè)領(lǐng)域的改革，這都亟待法律制度的規(guī)范。