多數地產位于三線以下城市基金“價格戰”博市場
基金子公司成立后，較高預期的“類信托”產品成為其重要武器。5月30日，21世紀經濟報道記者統計發現，近期基金子公司發行的資管計劃中，多數地產項目都是位于三線以下城市，在融資方構成中，中小開發商占主要比例。
另外融資平臺類項目的質量也并不高。以市級和區縣級平臺項目為主，并且絕大部分來自中西部的三四線城市。這份統計的結果與不少基金子公司平日宣傳，其地產項目專注百強開發商、平臺產品重點東部城市優質平臺相反。
“由于融資能力、項目操作能力以及經驗上的差異，基金子公司資管計劃的項目整體質量要弱于信托許多，其風控能力是一大挑戰。”上海一位基金子公司高管分析。
預期收益率偏高
自3月底以來，天治資產的民生工程3號上饒商業廣場專項資管計劃就開始發行，截至5月29日，21世紀經濟報道記者在天治資產的官網上仍未查到該產品的成立公告。
事實上，這款產品的收益率并不低。小于300萬元為12%，大于300萬元則是12.5%，遠高于地產信托平均水平。它的期限為2年，預計發行規模2.3億元。資金用于“鄱陽湖贛劇院商業文化廣場”項目二期建設。
不過，該項目的位置和開發商實力并非很好。項目地處江西省上饒市鄱陽縣；開發商則是豐躍投資，專門做商業綜合體開發與運營，曾在江西的市、縣城開發過三個項目。
收益率高，但融資方是中小開發商，并且項目處三、四線城市，正是絕大多數房地產資管計劃的表現。
21世紀經濟報道記者在近段時間發行的基金子公司房地產資管計劃中抽取12款產品，其平均年化收益率為10.48%。21世紀經濟報道記者根據用益信托的數據統計，近期房地產信托的平均表現為9.83%。資管計劃不僅高于信托，并且有5款資管產品的最低檔收益率都已經達到11%。
雖然收益率頗高，但是地產資管計劃的平均期限僅有1.63年，略低于用益信托統計的地產信托平均1.78年的期限。其中一半的產品期限都在1.5年以內，最短的期限為1年。“1年期的產品最好賣，2年期的都比較難賣得動。”上述上海基金子公司高管向記者表示。
就項目所在地來看，12款產品中僅有兩款產品位于一線城市，占比為17%。如德邦創新資本發行的上海佳程項目專項資產管理計劃和國泰元鑫發行的中建投錢江五號一期專項資產管理計劃，項目都在上海市。
“在北京、上海、廣州和深圳一線城市的地產項目往往更容易得到投資者青睞，但是資管計劃要想從銀行、信托‘虎口奪食’，確實也比較難。”上述基金子公司高管表示。
二線城市的項目僅有1款，位于天津市。三線城市及以下的共有9款產品，占比高達75%。除了上述天治資產的民生工程3號上饒商業廣場專項資管計劃外，譬如銳懿資產的綠地九江“ICC大都會”資管計劃，它的項目就在江西九江市，資金是用于項目公司支付土地款以及項目開發建設。
另外，從開發商實力看，百強房企的抵御風險能力無疑高于中小開發商。21世紀經濟報道記者對照由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產和三家共同發布的2013中國房地產百強企業名單發現，僅有兩款產品的開發商天津融創、福晟地產屬百強企業，其余的皆是中小開發商，占比高達83%。
譬如上述天治資產的民生工程3號上饒商業廣場專項資管計劃，它的開發商豐躍投資的截至2013年12月末的總資產僅有12.25億元。
平臺多在三四線城市
那么資管計劃在地方融資平臺項目的表現又如何？21世紀經濟報道記者統計近期發行的12款平臺類項目發現，比較熱衷這類項目的是金元惠理基金旗下的金元惠理資產管理公司（現改名為：上海金元百利資產管理公司），其發行了6款，占比達到50%。
如它發行的來賓土儲專項資產管理計劃（三期），規模預計為1.3億元，預期收益率在10.2%-10.5%，資金用于認購“金元惠理來賓土儲專項資管計劃”（母計劃）項下份額，最終用于3225畝土地的收儲。記者看到，在產品推薦材料中，增信措施方面除了土地抵押、應收賬款進行質押擔保外，還提到監管部門禁止的“出具財政承諾函、人大決議”等變相擔保內容。
資料顯示，上海金元百利資產管理公司的董事兼總經理是吳自力，他之前在交銀國際信托任職，擔任信托業務總監兼信托業務總部總經理一職。
在記者統計的資管計劃的12款平臺類項目中，共有8款產品，占比67%屬市級以上平臺。但是值得注意的是，這類平臺項目絕大部分都是在中西部城市當中。如國泰元鑫的南湖棚戶區危改項目專項資產管理計劃，資金規模預計為2.2億元，用于當地棚戶區改造工程。項目所在的河北唐山市也屬于三四線城市。
“現在三四線城市的房地產市場庫存高企，過剩嚴重，未來將不可避免的影響當地政府的土地出讓收入，進而使得這些平臺項目的財政收入測算發生偏差。”上述高管向21世紀經濟報道記者分析。
統計發現，在基金子公司的資管計劃中，區縣級平臺的項目主要集中在東部沿海城市。好買基金的產品材料顯示，如上海新東吳優勝資產管理公司發行的江蘇省南通市海安交投，資金用于南通市海安縣“省道S353項目”建設，投資者的預期收益率為9.5%，期限2年。
融資方海安交投是江蘇省南通市海安縣的融資平臺。截至2012年12月31日，海安縣債務余額為66.81億元，債務率為71.89%。在2013年1-9月，該公司實現收入2.90億元，凈利潤3421萬元。很顯然上述資管計劃每年的利息償還，都將占其利潤的相當大比例。
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