地產基金接盤信托 對賭樓市回暖
隨著信托兌付高峰期的到來，房地產基金意識到“最好的機會來了”。
在近期一次業界小型聚會上，一家投融資公司老板拜托諸位幫其尋找優質土地或者開發商的優質項目。該投融資公司副總認為，在開發商普遍面臨資金困境的背景之下，目前是地產基金和有錢的開發商進入樓市比較好的時機。
地產基金的活躍背景，恰恰是房地產信托兌付高峰期的到來以及地產信托發行的低點。
地產基金趁機“抄底”
自去年7月份開始，上海某國有信托公司項目經理就再也沒有做過房地產信托項目。“最近開始考慮操作保障房信托，但商品房信托還是做不了，一是銀監局卡得緊，二是我們公司追求安全、低風險。”
4月24日，銀監會再次提出要防范房地產貸款風險，改進和加強房地產貸款風險排查、壓力測試和“名單制”管理。監管趨緊，令房地產信托發行越來越難。
據諾亞財富研究院肖閏月對4月9日至4月15日信托發行情況觀察，與以往地產類信托動輒占據信托發行數量半壁江山不同的是，該周再現房地產信托發行低點。
據了解，4月9日至4月15日，15家信托公司共發行了26只信托產品，發行數量環比上周增長約37%。但信托資金主要投向基礎設施，5 只基礎設施信托發行規模為20.31 億元，約占總發行規模的48%。投資于房地產市場和金融市場的信托產品規模相當，分別為5.35億元和5.34 億元。房地產信托的發行規模及發行規模占比，較上一周均大幅下降。但從房地產信托的收益率來看，較上周回升0.89 個百分點。
4月16日至4月22日，上述現象仍在持續。記者在用益信托網上發現，上周共計發行了21只信托，但資金流向為房地產的僅為5個。
安泰盤實房地產基金總裁蓬鋼認為，“地產基金目前還沒有什么限制，這說明房地產基金正迎來最好的時機，至少未來的9-12個月是這樣。”蓬鋼稱，近一個月，通過各種關系介紹來的20多個項目，均面臨開發貸或者信托到期還款的困境。
蓬鋼稱，此前的房地產信托多數是以銷售回款償還，而目前銷售持續低迷，據估算，約有40%的房地產信托面臨不能如期兌現的情況，資金需求達數千億。信托受限，地產基金受寵。但地產基金總量很少，所以要求的回報都很高。“目前基本上在25%以上，而2010年上半年，基金要求的回報基本都在20%以下。”
上述投資公司副總透露，他們近期也有一些以私募股權基金方式投放房地產項目的資金，由于成本都在25%以上，所以基本是小額。“也就1-2個億，主要是中小開發商用來渡過難關。我們也挑項目，一般只投給當初拿地地價較低，可承受高成本融資的項目。”
相比之下，上海諾亞財富與易居中國，聯合業界TOP50開發商共同發起的TOP 50地產母基金，更引起業界轟動。據諾亞財富相關負責人介紹，該基金是為了推動地產融資模式，由信貸支持為主，向以地產基金支持為主轉變。
地產基金接盤信托 對賭樓市回暖
對賭樓市回暖
地產基金抄底的背后，是其對賭行業將迎來回暖。
在上述投資公司副總看來，這是其所在集團從區域公司成為全國性公司的好機會。而諾亞財富則不無夸張地宣稱，“這是一起乘船出海，捕撈未來三十年中國房地產的投資機會和創富機會。”
這些基金眼中的“掘金機會”，是認為房地產調控不會長期嚴格堅持。諾亞財富的邏輯是，房地產對經濟的推動作用，決定了短期內不能過度調控房地產。
據他們粗略計算，房地產開發投資對GDP增長率的拉動在1%左右。如果房地產投資出現大幅下滑，將嚴重影響中國經濟的發展。諾亞財富的結論是，盡管從長期看，經濟結構調整、降低宏觀經濟對房地產的依賴為中國的必然選擇，但經濟結構的調整非一日之談，宏觀經濟對房地產的依賴較難在短期內解決。當房價下跌和房地產投資過度下滑時，選擇放松調控成為一種必然。
諾亞財富還認為，房價下跌趨勢已經形成，房地產行業短期風險將延續，但在可控范圍內。根據測算，從目前到2012年年底，預計全國平均房價的最大跌幅為3.5%，房地產業中長期仍向好。
諾亞財富的看法是，房地產信托的兌付風險加大，以新換舊的信托產品出現的可能性增加，對于中小開發商為融資主體的信托產品，建議保持謹慎。對于開發類和運營類的房地產基金，則可以低點進入，獲得較低價格的土地，或者并購低價折價出讓的房地產項目，具有較大的獲利空間。
不過，這僅是對賭者的邏輯。
北京市房地產協會秘書長陳志在東方·優山美地“亞洲海岸城市生活系統”發布會上稱，目前中國的整體經濟減速，除了消費拉動以外，投資這一塊，靠保障房和其他基礎設施可以帶來增量。而中央之所以要調低經濟增速，就是要抑制投機性商品房消費。
經濟學者馬光遠認為，“如果按照有些人的建議，出臺"4萬億2.0"的刺激政策，放松房地產調控，可以換得短期的好看數據和心理的歡愉，但這不僅不能解決實體經濟和中小企業長期發展的問題，反而會因為時間的拖延，使得這些困難和問題更加嚴重。過度關注經濟增速的觀念不僅過時，而且對中國經濟的健康有很大的危害。”
盡管不少業內人士質疑，基金現在為信托兜底仍有重大風險，但咨詢公司安邦智庫認為，對于上述抄底資金來說，抄底者賭的是政府換屆產生“政策落差”而帶來的高額回報，目前樓市正處于一個非常敏感的時間，看空者有之，看多者同樣有之。
面對可能的風險，蓬鋼認為，地產基金會盡量選擇“賠得起”的開發商。
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