綿陽萬達(dá)廣場超高后續(xù)：萬達(dá)削樓換低價拿地
政府對“賠地之說”予以否認(rèn)，但萬達(dá)以極低價格拿地之謎卻難解
在酷熱的天氣里，一群被安置在附近居住的失地農(nóng)民正在樹蔭下圍觀新萬達(dá)廣場的崛起。綿陽CBD萬達(dá)廣場是萬達(dá)在綿陽的第二個項目，占地337畝，位于綿陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，去年年底開工，現(xiàn)在已經(jīng)修到了13樓。
當(dāng)?shù)剞r(nóng)民稱，這塊地是政府賠給萬達(dá)的，因為火車站的涪城萬達(dá)廣場超高影響飛機(jī)航行，萬達(dá)拆掉了幾層，政府賠它的。此類說法，本報記者在綿陽從多個不關(guān)聯(lián)的場合和人物處聽到，有農(nóng)民、市民、出租車司機(jī)、官員，可見這一說法流傳甚廣。
不過，綿陽市國土部門人士向《第一財經(jīng)（微博)日報》記者否認(rèn)了這一說法。綿陽市國土局副局長鐘子和稱，這個地是通過正常程序出讓土地使用權(quán)的。那么，究竟“萬達(dá)削樓、政府賠地”的說法事實如何？本報記者努力尋求真相。
萬達(dá)綿陽接連惹爭議
萬達(dá)集團(tuán)與綿陽市政府結(jié)緣是在2009年，雙方在當(dāng)年的西博會簽訂框架協(xié)議，萬達(dá)集團(tuán)擬投資60億元參與涪城區(qū)南河片區(qū)舊城改造。不過，由于拆遷成本高出了萬達(dá)的接受范圍，最終它放棄了這個片區(qū)的項目，并有撤退的打算。
此后，綿陽又推薦萬達(dá)對多個地塊進(jìn)行考察，萬達(dá)最后看上了綿陽師范學(xué)院地塊，并在2010年8月簽訂了項目合作協(xié)議，投資30億~40億元，占地106畝，其中綿陽師范學(xué)院80余畝，另外還有民族中學(xué)。
然而，民族中學(xué)在香港特區(qū)政府的資金援助下進(jìn)行了災(zāi)后重建，2010年3月已經(jīng)投入使用，民族中學(xué)更名為紫荊民族中學(xué)。2012年5月，紫荊民族中學(xué)被拆除，綿陽市政府投資7000萬元遷建民族中學(xué)，并被索還香港200萬港元的援建資金。
拆除重建的民族中學(xué)在去年轟動一時，引發(fā)香港方面的質(zhì)問和普通民眾的極大憤慨，涪城萬達(dá)廣場成為爭議的焦點(diǎn)。一波未平一波又起。中國民航局又發(fā)布消息稱“其建筑物頂端和施工塔吊最高點(diǎn)超出機(jī)場凈空限制面、控制面，已經(jīng)嚴(yán)重威脅當(dāng)?shù)貦C(jī)場飛行運(yùn)行安全”。
但是，涪城萬達(dá)超高逼停飛機(jī)一事直到媒體報道后，綿陽市政府新聞辦才在去年6月28日回應(yīng)稱，綿陽市政府將嚴(yán)格按照航空主管部門要求，責(zé)令項目部對超高部分予以堅決拆除，確保符合機(jī)場凈空保護(hù)要求。
拆除后的涪城萬達(dá)廣場在今年春節(jié)前正式營業(yè)，而住宅也已經(jīng)在今年交房。本報記者在項目地看到，其高層建筑只有20余層，與周邊大樓相差不多，并未顯得脫穎而出，現(xiàn)在還沒有什么人居住，其中的商業(yè)街也還沒有商戶入駐，不過，萬達(dá)商場倒是人氣較旺。
其實，按照當(dāng)初的項目開發(fā)設(shè)計，涪城萬達(dá)廣場將高達(dá)近100米，最高樓層有32層。綿陽萬達(dá)項目部的人士向本報記者介紹，現(xiàn)在涪城萬達(dá)住宅部分最高是26層，有些是22層。當(dāng)時已經(jīng)建好了，按照政府要求，有些拆掉了5層，有些拆掉了6層。
超高誰之過
對于政府要求拆除的嚴(yán)詞，萬達(dá)集團(tuán)方面也高調(diào)反駁。萬達(dá)對外宣傳負(fù)責(zé)人劉明勝當(dāng)時接受媒體采訪時稱，“萬達(dá)廣場的所有建筑設(shè)計、施工手續(xù)都是經(jīng)過有關(guān)部門的審批后修建的，是合法的，并不存在違規(guī)”。
前述綿陽萬達(dá)項目部的人士稱，拿地時政府給的規(guī)劃條件是最高100米，原來實際修的是99米。但是這一高度已經(jīng)超高，后面經(jīng)過協(xié)調(diào)，民航方面測算87米以下安全，現(xiàn)在實際上降到了86米多，這一高度民航和空軍都做了批復(fù)。
本報記者通過綿陽市國土資源局、綿陽市土地礦產(chǎn)市場管理所主辦的綿陽土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)查詢到，2011年1月，萬達(dá)以掛牌方式取得的這一地塊，其規(guī)劃條件確實是“建筑高度≤100米”。
根據(jù)綿陽市國土局2010年12月10日對于這個地塊的出讓公告，其土地用途為“商業(yè)（兼容居住）”，主要規(guī)劃指標(biāo)為：建筑高度≤100米，建筑密度商業(yè)≤60%、住宅≤18%，容積率≤5.0，綠地率≥10%。
本報去年5月也曾經(jīng)報道過，該地塊其中一大塊，綿陽市國土局在2010年2月10日曾經(jīng)發(fā)布過拍賣出讓預(yù)公告[綿國土資公告（2010）17號]，其地塊用途為“居住（兼容商業(yè)）”，主要規(guī)劃指標(biāo)為：建筑高度≤80米，建筑密度≤20%，容積率≤4.5，綠地率≥30%。
相比較而言，兩次公告“拍賣出讓”改成“掛牌出讓”，“居住（兼容商業(yè)）”變更為“商業(yè)（兼容居住）”，建筑高度從≤80米提高到≤100米。其中的變更原因外界尚難理清，但是，有一個事實是，2010年8月，萬達(dá)集團(tuán)和綿陽市政府簽約在此投資。
對于拆除重建學(xué)校、超高影響飛行，萬達(dá)方面表現(xiàn)得頗為委屈。其董事長王健林就曾在接受記者采訪時稱：“這事和萬達(dá)有什么關(guān)系？我們確實純粹以掛牌招標(biāo)摘得土地，拆遷未完成時，我們根本不想摘牌，當(dāng)?shù)刂鲃右M(jìn)萬達(dá)廣場，一直承諾沒有問題，等我們摘了牌，拆遷出了問題。”
超低價獲得土地
當(dāng)時有人估算，涪城萬達(dá)廣場拆掉超高部分將損失2億多元，而且萬達(dá)擁有“理直氣壯”的理由，那么，它怎么會心甘情愿接受拆除已經(jīng)建好的樓層，這部分損失誰來承擔(dān)？不僅如此，為何在接連出現(xiàn)不愉快之后，萬達(dá)還會繼續(xù)擴(kuò)大在綿陽的投資呢？
有綿陽當(dāng)?shù)爻鲎廛囁緳C(jī)就表示，成都也才兩個萬達(dá)廣場，第二個也剛開業(yè)不久，像綿陽這樣的三四線城市為什么也會有兩個萬達(dá)廣場？就是因為政府賠了地給萬達(dá)。本報記者在綿陽采訪期間，多次聽到“政府賠地”的說法。
綿陽CBD萬達(dá)廣場投資將達(dá)100億元。該廣場銷售人員還向記者介紹，廣場占地337畝，建筑面積127萬平方米，涪城萬達(dá)廣場只有45萬平方米，是涪城萬達(dá)廣場的3倍那么大。
不過，本報記者在項目地周邊看到，這個地方附近除了有個別樓盤有少數(shù)人住外，只有兩個失地農(nóng)民的安置小區(qū)，還有就是工廠區(qū)，道路上人煙稀少。按照規(guī)劃，整個項目將在2016年完成開發(fā)，商場和酒店預(yù)計在2015年開業(yè)。
對于“政府賠地”的說法，鐘子和予以否認(rèn)，他稱：“這個地是通過正常程序取得，按程序出讓土地使用權(quán)。”
通過綿陽土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)可以查詢到，萬達(dá)在去年10月取得了經(jīng)開區(qū)塘汛鎮(zhèn)群文村9、10社（A宗）地184393.28平方米（276.6畝），用途為商業(yè)（兼容居住）用地，成交金額為2.4億元，B宗地40366.28平方米（合60.55畝），用途為居住（兼容商業(yè)）用地，成交金額為5147萬元。
官方信息顯示，萬達(dá)以2.9億元拿下這337畝土地。不過，其價格卻不同尋常地低。A宗地成交價約合每畝88萬元，B宗地成交價約合每畝85萬元。根據(jù)綿陽市政府公布的基準(zhǔn)地價，該區(qū)域商服用地基準(zhǔn)地價為每畝138.67萬元、居住用地基準(zhǔn)地價為96.67萬元。
鐘子和表示，國家有規(guī)定，沒有低于70%，都是合規(guī)的。不過，用途為商業(yè)（兼容居住）的A宗地價格只有基準(zhǔn)地價的63.5%。綿陽市國土局土地利用科李科長稱，商業(yè)兼容居住，不能完全按照商業(yè)或者住宅基準(zhǔn)地價算，要按照規(guī)劃商業(yè)和居住部分所占比例計算，這個萬達(dá)受讓地塊沒有低于基準(zhǔn)地價的70%。
即便如此，低于基準(zhǔn)地價的土地實際出讓價也著實罕見。在綿陽CBD萬達(dá)廣場公路對面公交站臺上有綿陽卓信實業(yè)開發(fā)的“金楠天街”的廣告，本報記者通過官方的綿陽土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)查詢到，卓信實業(yè)2009年拿到的塘汛鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府南側(cè)的二類居住用地，比萬達(dá)地塊距離市區(qū)更遠(yuǎn)，其價格就已經(jīng)達(dá)100萬元/畝。
在萬達(dá)所在地塊2012年出讓一個月之后，更為偏遠(yuǎn)的塘汛鎮(zhèn)中心村地塊，其用途為居住（兼容商業(yè)）的地塊，出讓價格為150萬元/畝；2010年3月出讓的塘汛鎮(zhèn)涪沿社區(qū)地塊出讓價格也為100萬元/畝。
對于萬達(dá)地塊價格畸低的原因，李科長說：“這個有它市場自己的因素，如果要采訪，對于市上重點(diǎn)招商項目（萬達(dá)項目），必須取得外宣辦的同意。”（第一財經(jīng)日報）
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