上市房企庫存去化現隱憂 超1.6萬億存貨壓頂
導讀：從存貨值規模來看，大型房企存貨量依然在行業中排名靠前，其中“招保萬金”四大傳統房企巨頭的存貨值位居行業前四位。
無論是從橫向還是縱向對比來看，房地產行業在2013年上半年經濟運行中的種種表現，都堪稱可圈可點，賺錢能力繼續排名靠前。
大型上市房企盈利水平依然領跑行業，前20強房企壟斷了超過七成的行業利潤，而小型房企業績增長則相對乏力。
隨著行業規模的不斷擴大，房企存貨在2013年上半年再創歷史新高，總貨值超過1.6萬億元，大型房企存貨量占據主導。
天量存貨壓頂
截至8月29日，滬深兩市約150家上市房企中共有124家已經披露了半年報，房地產企業的中期業績基本定調。
由于特殊的行業特點，房地產行業依然是存貨規模最大的行業，目前2000多家已發布半年報的上市公司中，存貨值靠前的公司幾乎都是房企。
Wind資訊統計顯示，截至2013年上半年末，已發布業績報告的124家上市房企的存貨值約為16752億元，總體上較2012年年末上升12.47%，較2012年同期增加24.76%，再創歷史最大規模。
在這124家房企中，有96家企業存貨金額與去年同期相比增長，約占77%，剩余28家房企存貨量同比減少。
存貨上升最快的市北高新(600604.SH)，其存貨值飆升194%至3.45億元，S舜元（000670.SZ）增幅達106%，榮盛發展（002146.SZ）、中天城投（000540.SZ）、京投銀泰（600683.SH）、世茂股份（600823.SH）、陽光城（000671.SZ）、泰禾集團（000732.SZ）等房企存貨金額增幅約在60%至100%之間。
從存貨值規模來看，大型房企存貨量依然在行業中排名靠前，其中“招保萬金”四大傳統房企巨頭的存貨值位居行業前四位。
根據公告數據統計，萬科A（000002.SZ）、保利地產（600048.SH）、招商地產（000024.SZ）和金地集團（600383.SH）等4家房企，在2013年中期末的存貨值合計達到6713億元，較去年同期的5158億元增長30%，約占今年上半年上市房企存貨總額的四成。
萬科的存貨規模位居所有公布中報的上市公司首位，該公司今年上半年的存貨為3111億元，同比去年的2263億元，增長額度為848億元，增長幅度為37.5%。
位居第二的保利地產，上半年末的存貨值為2145億元，規模僅次于萬科，較去年同期的1687億元約增加27%。
此外，金地集團存貨值增加8%至735億元，招商地產存貨值則大幅上升37%至720億元，增幅與萬科基本持平。
但總體上，上市房企在2013年上半年存貨值24.76%的增幅，較2012年同期27.52%的增速仍有所放緩，意味著存貨情況有所改善。
通過對比發現，上述124家房企在2013年上半年的存貨周轉率，從2012年中期的0.20微增至0.21，去化速度略有提高。
去化暗藏隱憂
與其他行業相比，房地產行業庫存統計相對復雜，通常包括未開工、在建開發工程、庫存現房、在銷項目、未開盤銷售的項目以及尚未結算的項目等。
也正是因為統計復雜，盡管存貨在表面上出現上升，但這并不必然得出房企經營狀況惡化和運營風險增加的結論。
以萬科為例，在3111億元的各類存貨中，已完工開發產品即現房存貨量約為176億元，占比5.7%，這可能僅相當于萬科一個月的銷售規模。
實際上，從某種角度而言，保持一定數量的庫存量是支撐房企未來業績增長的基礎，而房價的上漲將會直接推動存貨升值。
在2013年初的業績會上，中海地產（00688.HK）董事局前主席孔慶平公開表示，該公司今年銷售目標是不低于1000億港元，而這就要求必須要有3倍于銷售目標的存貨。
但由于存貨包括“已售未結算項目”，而多數房企財報中通常不會詳細披露存貨子項指標和數據，因此要弄清楚各項存貨及占比情況頗為困難。
要判斷真實的存貨情況，還可以參照市場供求關系，最有效指標是存貨去化月數，等于某一區域有效可售存貨總量除以之前一段時間平均月度銷售量。
根據易居研究院發布的庫存報告，截至6月底，該機構所監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7365萬平方米，環比減少0.7%，同比減少3.4%。
這個數據還呈現出巨大的城市差別，一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為2632萬、2687萬和2046萬平方米，同比增長分別為-9.3%、-4.6%和7.6%。
根據萬科監測，從去年6月至今年上半年，市場存貨去化月數一直在10左右，低的時候9.5，高的時候11.3，意味著目前市場庫存處于合理范圍偏上限的位置。
不過，易居的庫存報告提醒，今年第三季度樓市成交或出現疲態，因此存銷比仍有繼續上揚的可能，庫存去化已現隱憂。
庫存去化周期被拉長、去化受阻，顯然給房企銷售施加了壓力，但從控制房價的角度看，這將有利于房價上漲的勢頭受到抑制。
可以確定的是，存貨大增會占用上市房企的現金流，其中存貨規模最大的萬科，現金量從去年同期的470億減少至今年上半年末的376億元。
甚至還有房企心存擔憂，地產收入超服裝業的雅戈爾（600177.SH）在年報中表示，基于行業的周期性波動，市場集中度的提升和商品房庫存偏高將使房地產市場競爭更加激烈。
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