理財師談赴美購房要訣：位置和稅優(yōu)比售價重要
國內(nèi)很多富裕人群熱衷于去歐美“掃貨”，不只是名牌包包、首飾等奢侈品，更包括房地產(chǎn)。事實上，在境外投資中，房地產(chǎn)一直是中國高收入人群青睞的主要投資產(chǎn)品。
是不是投資國外的房地產(chǎn)就一定能保值增值？在配置境外房產(chǎn)時，要考慮哪些因素？美國紅杉財富規(guī)劃資深合伙人、美國認證財富規(guī)劃師麥慧琪日前接受了《證券日報》記者專訪，就上述問題發(fā)表看法。
全盤“觀稅”
房地產(chǎn)專業(yè)服務公司仲量聯(lián)行近日發(fā)布的海外房產(chǎn)投資市場的分析報告顯示，在國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控政策影響以及人民幣升值等多重因素的催化下，中國高凈值人群（個人可投資資產(chǎn)超過一千萬元）開始更多將目光轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)市場。
在擁有很多有全球資產(chǎn)配置需求客戶的麥慧琪眼中，中國的高凈值人群的理財意識尚處于初始階段，“富裕人群只是覺得應該進行國外資產(chǎn)配置，可能是國外的股票、基金、銀行產(chǎn)品，或者是房地產(chǎn)，但對于具體應該如何配置，要考慮哪些因素，還沒有精細化的全方位理財概念。”麥慧琪認為。
具體到對海外房產(chǎn)的投資，麥慧琪稱，不同國家的稅法不同，在投資之前，一定要做足準備，認真比對，做好規(guī)劃。
以中國和美國的區(qū)別為例。
中國的稅法跟美國的稅法有很大不同。比如，在中國，房產(chǎn)持有五年以上，縱然升值很多，出售時稅率也很低，算起來也相當簡單；而美國的房產(chǎn)增值稅算法卻非常復雜，擁有五年以上的自住房，個人可以有25萬美元的免稅額，而夫妻共有房產(chǎn)的免稅額為50萬美元，超過的部分就要看實際增值金額再分別計算美國聯(lián)邦以及房產(chǎn)所在的州和市的稅率。
以一對住在紐約市的夫妻來說，如果他們要賣掉一棟四年前購入、目前自住、并已增值100萬美元的房子，他們可享受50萬美元的免稅額，而剩余的50萬美元的增值額要以30%以上的稅率被征稅，也就是說他們稅后的獲利會被減掉十幾萬美元。另外，如果這房子是用來投資出租的話，算法又會不太一樣。
再比如，在美國持有房產(chǎn)，無論住與不住，都是有成本的，因為需要每年交稅（地稅）。“拿紐約來講，這個稅率1%-2%是很正常的。”
麥慧琪稱，總的來說，美國稅務條款千千萬萬，非常復雜，且其國稅局的執(zhí)法能力極高，與中國人習慣的相對簡單的稅法和執(zhí)法方式都相去甚遠。所以，在投資之前要了解清楚境外房產(chǎn)每年的持有成本是多少，要交多少稅，不能單純憑感覺。
要會挑地兒
事實上，全球資產(chǎn)的投資價值與其所處的國家或區(qū)域有很大關(guān)系，投資者不僅要研究不同國家關(guān)于房產(chǎn)的稅法，還要考慮所要投資房產(chǎn)所處的地區(qū)。
有媒體報道稱，自底特律7月18日宣布破產(chǎn)以來，大批中國投資者“逢低買進”底特律房產(chǎn)，一買就是幾十處甚至上百處，且“不需要看房，只要選些好的就行”。
這讓麥慧琪難以理解。
“我感覺風險很大。那兒的房子不值錢，包括市中心也根本就沒有人住，未來五年到十年底特律能不能發(fā)展起來都很難講。”她認為。
招商銀行與貝恩公司今年5月聯(lián)合發(fā)布的《2013中國私人財富報告》顯示，與2009年和2011年相比，中國高凈值人群在投資理財方面的需求更加復雜，更加關(guān)注“財富保障”和“財富傳承”。
“有錢人投資的第一目的是資產(chǎn)保值。”麥慧琪稱，“盡管從整體上看，未來十年，投資美國資產(chǎn)能起到很好的保值功能，但不是美國任何地區(qū)的房產(chǎn)都是如此。”
她舉了費城的例子。
上世紀八十年代前后，費城的工業(yè)發(fā)展非常蓬勃，地區(qū)經(jīng)濟繁榮，但是到了九十年代，隨著美國重工業(yè)的優(yōu)勢逐漸喪失，費城的經(jīng)濟開始走下坡路。盡管現(xiàn)在費城開始出現(xiàn)部分高科技企業(yè)，但其房價一直都沒恢復。
相應的，過去二十年，費城的房價只隨著上一波美國房市成長升值后，就進入了下行周期，現(xiàn)在的房價與上世紀八十年代相比，基本沒有漲。盡管費城近年來也有些地方（比如大學城）房價逐漸上漲，但其仍有很多地方處于低迷期。
“資產(chǎn)配置是很有講究的，尤其是在配置國外資產(chǎn)時，一定要認真研究要投資資產(chǎn)的性質(zhì)，在什么地點，以及所處地方未來經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。”麥慧琪時常跟她的客戶講，要充分進行分析之后再進場，不能只因為現(xiàn)在價格低就盲目投資。(證券日報)
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