香港樓價已超97高位40%：升得越快就跌得越慘
導讀：廣州驚現“日光盤”(樓盤24小時內售罄)，當地樓價半年急升二成；倫敦住宅市場也因外地買家需求大增，樓價節節攀升。相比之下，截至6月底，香港樓價半年僅升1%；陳家強指出，樓價升得越快就跌得越慘，因為有必要嚴控樓市泡沫的膨脹，靜待樓市“軟著陸”。
歷史總是驚人的相似，“雙印危機”重燃亞洲金融風暴擔憂，香港樓市再一次站在了風口浪尖。
香港樓市新盤成交急跌逾四成，時隔一年再次出現負資產，老牌地產中介半年巨虧近1億港元，市場普遍認為美國退市將成為壓垮香港樓市的最后一根稻草。
日前，香港財經事務及庫務局局長陳家強接受本報獨家專訪，坦言香港樓市風險最大。
“過去2-3年，香港樓價經歷了不健康的暴漲。美國退市已箭在弦上，利率上升將導致資產重新定價，樓價屆時將不可避免地下跌。但美國加息屬長期過程，特區政府不會立刻撤銷買家印花稅等調控措施。”
陳家強強調，亞洲各經濟體相比16年前的1997年已脫胎換骨，不會因為個別國家的赤字風波而引發區域性金融風暴。香港應立足金融優勢，廣納歐美和內地資源，借力離岸人民幣業務，早日躍升為世界頂級資產管理中心。
香港樓價已超97高位40%
近日，廣州驚現“日光盤”(樓盤24小時內售罄)，當地樓價半年急升二成；倫敦住宅市場也因外地買家需求大增，樓價節節攀升。相比之下，截至6月底，香港樓價半年僅升1%；陳家強指出，樓價升得越快就跌得越慘，因為有必要嚴控樓市泡沫的膨脹，靜待樓市“軟著陸”。
《21世紀》：印度和印尼兩國的貨幣大幅貶值，投資者擔心重演1997年的亞洲金融風暴。香港作為曾經的受害者，特區政府如何評估香港面臨的風險？
陳家強：自美國2009年推出首輪量化寬松(QE)以來，亞洲大部分風險資產都在長期低息效應和過剩流動性的雙重作用下，出現不健康的升幅。貿易逆差和銀行信貸增速過快，影響某些國家的匯率基本面和企業杠桿。
但必須注意，相比16年前各經濟體一盤散沙的困局，如今的亞洲外債水平很低，“東盟10+3”不斷追加《清邁倡議》中的危機應急基金。個別國家的風險很難全部轉嫁于整個區域經濟，流動性“西撤”不會引發“骨牌效應”。
《21世紀》：目前香港樓價超過1997年高位近40%，所謂“高處不勝寒”，一旦美國退市并加息，樓價是否難逃一跌？
陳家強：相比股市，香港樓市的風險很大，因樓價直接受到利率環境的左右。只要美國進入加息周期，理論上樓價不得不跌；但必須看到，樓價飆升還受到供應短缺和內地購買力助推等多重因素，美國溫和的退市舉動不太可能觸發香港樓價暴跌。
《21世紀》：去年至今，境外買家印花稅、雙倍交易稅等“辣招”效果顯著，在退市預期下，港府何時才會考慮撤招？
陳家強：與樓價上升不僅因為低息環境類似，政府“雙辣招”也不可能逆轉樓市的基本面。成交之所以蕭條，根本原因在于買方對外圍悲觀不肯入市，賣方觀望政策變化惜售。我想說，所有的調控措施旨在增加交易成本，扭轉樓價非漲不跌的錯誤預期，使得泡沫不至于失控。
即使美國加息，目前來看也不可能“一蹴而就”，可能會是耗時數年的加息周期；在這樣的背景下，政府不會盲目撤招，原因有三。
首先，“辣招”不能主導樓價升跌，在中長期供應暫無法配套的前提下，管理需求仍十分必要。其二，美國退市缺乏明確的時間表，流動性隨時會逆向出入，不明朗因素增加。最后，樓價即使下跌，也可能只是資產重新定價的自然修正，是否撤招須綜合評估波幅大小，政府內部沒有所謂50%的跌幅上限。
“別老盯著新加坡”
危機當前，香港不忘利用自身優勢進一步做大資產管理業務。業界經常將新加坡的低稅率和進取態度來影射港府的不作為，陳家強對此頗為不屑。
他說：“不搞政策傾斜恰恰是香港的優勢。單論資產管理規模，香港一直領跑亞洲，與其盯著身后的新加坡，不如強化自身優勢。”陳預言，內地與香港的基金互認將催生下一次資產管理行業的暴發性增長。
《21世紀》：香港人民幣存款增速趨緩，貸款基數也較小，除了傳統貿易融資外，未來業務發展的重點是什么？
陳家強：人民幣存款增加只能反映存量規模，香港更看重人民幣市場的深度和實際流通量。目前，香港每日人民幣即使支付結算的平均交易金額已超越5000億港元，首度超越港元結算，其中逾八成來自海外參加行。
下一步，結算推廣的重點將從海外央行和清算機構，逐漸轉移到銀行、基金公司、券商和資產管理公司等人民幣產品的實際開發和應用者。流通量累計到某個臨界點，就會迎來新一輪資產暴增，兩地基金互認可能是重要的契機。對此，政府內部已有初步時間表，待政策完成審批就可公布。一旦落實，內地投資者可自由選擇在香港的監管體制下購買海外基金，跨境投資對人民幣國際化大有裨益。
《21世紀》：香港一直依靠市場自由發展來強化資產管理業，未來會否效仿新加坡出臺更多政策扶持？
陳家強：從管理資產的規模來看，香港多年領先于新加坡(2012年底，香港1.06萬億美元，新加坡7130億美元)，這證明兩地的發展模式各有千秋。香港不可能對某個特定行業提供政策傾斜，但會致力掃除阻礙發展的障礙，例如豁免離岸基金利得稅并包含私募基金。
截至今年5月，已有73家內地金融機構在香港設立196家注冊機構。內地基金管理資產總值4147億港元，較2011年大幅躍升56.4%。隨著內地資本賬戶循序漸進的開放，香港歡迎更多符合發牌要求的內地金融機構“走出來”。我希望更多海外機構不僅來港銷售產品，更能注冊扎根于此。
目前，在非房地產基金所管理的8.25萬億港元的資產中，本地注冊機構僅占2.87萬億港元，占比34.8%。
（江家岱）
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