113家房企中期凈利增三成 成本飆升業績兩極分化
導讀：在業務方向上，部分公司的脈絡相對清晰。譬如8月26日，與業績發布同時，恒大地產人士對外表示進入核心發達城市條件已經成熟，“今年上半年，公司已經在一、二線城市增加一定的土地儲備，預計今年下半年公司會依據情況繼續增加一、二線城市優質地塊。”
截至8月27日，根據已披露的113家可比房地產上市公司中報，82家營業收入相比去年同期有所提升，占比達到73%。同比漲幅達到100%的有24家，占比達到21%。不過樂觀數據背后，個別開發商經營成本高企帶來的負面影響開始顯露。
地產股中報業績考核
iFinD統計數據顯示，上半年113家可比的已披露中報的房地產企業合計利潤438.80億元，相比同標的2012年同期334.37億元的利潤，增幅超過30%。
受益于上半年樓市火爆，地產股的半年報漸次披露，僅從業績數據上來看多數報喜。
8月27日，華夏幸福（600340.SH）發布中報顯示，報告期內，公司實現簽約額共計159.09億元，較上年同期增長92.35%，實現營業收入87.84億元，較上年同期增長98%。歸屬母公司所有者的凈利潤17.69億元，同比增長40%。
在此前已經披露中報的濱江集團（002244.SZ）、南國置業（002305.SZ）、榮安地產（000517.SZ）、泰和集團（000732.SZ）和鐵嶺新城（000809.S）等，營業收入也增長均達到兩倍以上。其中濱江集團中報業績收入50.15億元，同比增長673.19%，在已經披露中報的地產股數據中領銜。
上述成績單甚至均超過金融街（000402.SZ）、首開股份（600376.SH）、招商地產（000024.SZ）等業內龍頭企業。8月26日，港股上市的恒大地產（3333.HK）也披露中期業績。業績顯示，恒大地產上半年實現營業額419.5億元，同比上升13.3%，前七月完成目標的56.7%。
盡管占比相對較小，不過部分地產股的營收迅速萎縮仍值得關注，包括宋都股份（600077.SH）、海德股份（000567.SZ）等，營業收入折損則達到八成以上。其中宋都股份8月初曾發布了非公開發行預案，擬募集15億元資金投向商品房。
除了營業收入分化明顯之外，部分個股毛利率下滑較快，也值得市場關注。譬如濱江集團，其在房地產業務上半年毛利率為37.16%，同比下滑18個百分點。
而營業收入翻倍的萊茵置業、廊坊發展和運盛實業等，凈利潤均出現下滑，也顯示出部分房地產企業的運營成本日益提升。
從經營面來看，2012年9、10月份呈現旺季不旺的局面，市場人士擔憂同類事件在今年樓市再度上演。不過北京（樓盤）某券商人士認為，今年以來樓市火爆，加之進入9月后各開發商將加大推盤力度，三季度經營業績環比提升是大概率事件。
政策面走勢觀望
在飽受詬病之后，部分超配地產股的機構投資人，在三季度業績復蘇較快。
譬如比較典型的中歐中小盤最近一個月凈值增長5.40%，早在2012年度，該基金就因為超配地產上演過山車業績，最終闖入業績榜單前列。地產板塊的異動，或令這類基金2013年的表現具有看點。
“不確定性仍然較大。”北京某公募基金經理受訪時指出。
按照該基金經理的說法，除了業績數據披露之外，地產股的走勢還取決于部分地產商的業務方向，以及政策面的變動。
在業務方向上，部分公司的脈絡相對清晰。譬如8月26日，與業績發布同時，恒大地產人士對外表示進入核心發達城市條件已經成熟，“今年上半年，公司已經在一、二線城市增加一定的土地儲備，預計今年下半年公司會依據情況繼續增加一、二線城市優質地塊。”
除此之外，政策趨向仍然主導部分地產商的業務走向。以華夏幸福為例，其中報顯示，作為產業新城戰略的主要推動者，華夏幸福繼環上海（樓盤）和環北京業務之后，上半年新拓展2個產業新城項目，分別位于長三角區域的浙江嘉善縣和環渤海區域的河北霸州市。據該公司人士透露，浙江嘉善項目是主要致力新興電子設備產業以及移動互聯網應用的研發、移動醫療設備研發和服務等。被認為是上市公司未來業績增長的基礎，預計未來有望成為年產值過百億元的園區。
除了經營面之外，有受訪券商人士坦言，主要擔憂下一步政策面的變動是否會繼續深化。
其中房地產項目再融資是否會大面積重啟，仍是目前最受關注的因素。某券商人士指出，北京城建、中南建設、蘇寧環球等上市公司，或因為兼具城鎮化和環保概念，或因為財務杠桿較高、融資需求加大率先在政策轉向中受益。
現階段來看，部分房企融資路徑單一，而且成本較高。譬如8月27日，南國置業剛剛推出融資方案，擬從公司股東獲取合計金額18億元的委托貸款，對公司及下屬公司在貸款利率為中國人民銀行同期 1-3年期貸款基準利率上浮不超過 30%。并非所有開發商都有如此好運，而同一天，另一家地產商也發布公告稱，擬通過信托公司進行融資，融資成本則約合12%。
此外，政策面上，上述北京券商人士指出，包括北京在內多城市房產稅試點方案已上報，房產稅試點擴容或勢在必行。也將對相關區域地產商經營帶來影響。
國信證券一份研報表示，當前政策向上已是確定性事件，向上的幅度有多大，要視乎經濟下滑程度及樓市銷售回歸平靜的程度，二三線城市政策向上的幅度會更大，因此銷售不會惡化，不溫不火的局面維持到年底沒有問題，甚至不排除走一波“金九銀十”行情。
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