跨國(guó)酒店中國(guó)躁動(dòng)：地產(chǎn)商的投資游戲
跨國(guó)酒店集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)繼續(xù)躁動(dòng)。近日，繼中國(guó)首家希爾頓花園酒店進(jìn)駐深圳后，文華東方酒店再度發(fā)力，其內(nèi)地第6家酒店簽約深業(yè)上城。在此同時(shí)，希爾頓、萬(wàn)豪披露到2015年在華酒店數(shù)量增至100家以上；雅高準(zhǔn)備在亞太區(qū)管理酒店超過(guò)700家，洲際則計(jì)劃未來(lái)3～5年內(nèi)讓管理酒店規(guī)模翻一番。
海外巨頭的激進(jìn)布局直接加速市場(chǎng)的供應(yīng)膨脹。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)154家，占全國(guó)新開(kāi)業(yè)酒店數(shù)3/4。截至2013年初，權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)可的國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店已達(dá)721家。
地產(chǎn)商的“兵家重地”
剛剛發(fā)布半年報(bào)的碧桂園總裁莫斌告訴南都，“商業(yè)和酒店是我們一定要積極發(fā)展的”。據(jù)悉，該公司今年上半年酒店經(jīng)營(yíng)收入達(dá)4.28億元，在四大主營(yíng)業(yè)務(wù)中位列第三。保利地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)納入了大商業(yè)版圖，在商業(yè)占比將達(dá)三成的規(guī)劃中，酒店的投入將是大手筆；綠地集團(tuán)也與各類國(guó)際酒店集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)置換；花樣年也在近期與外資機(jī)構(gòu)籌備酒店信托基金。“在與洲際、麗絲卡爾頓等國(guó)際酒店管理機(jī)構(gòu)合作后，綠地集團(tuán)現(xiàn)在借各地綠地中心的綜合體模式，開(kāi)拓自主酒店品牌。”綠地集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，目前集團(tuán)在華東、華中及西南事業(yè)部等加大布局酒店。華遠(yuǎn)地產(chǎn)也和凱悅集團(tuán)牽手，將“君悅”品牌引入長(zhǎng)沙。后者有超過(guò)40個(gè)的內(nèi)地簽約項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。
相比較來(lái)說(shuō)，此時(shí)發(fā)力的文華東方可謂新手。據(jù)悉，中國(guó)是文華東方酒店集團(tuán)第二大市場(chǎng)，今年1月廣州文華東方開(kāi)業(yè)，緊接著4月上海浦東文華東方開(kāi)業(yè)。接下來(lái)幾年中，北京和成都的文華東方酒店也將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。未來(lái)五年內(nèi)，中國(guó)將成為其全球第一大市場(chǎng)。
此次入駐深業(yè)上城的文華東方酒店規(guī)劃建筑面積為4.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在2017年底或2018年初正式開(kāi)業(yè)。“深業(yè)上城項(xiàng)目投資金額為200億元，占地面積約12.12萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積為110萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目定位為亞洲頂級(jí)城市綜合體，整個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括高端商務(wù)公寓、產(chǎn)業(yè)研發(fā)大廈、五星級(jí)酒店及高端購(gòu)物中心。”深業(yè)置地有限公司總經(jīng)理張健透露。
錯(cuò)位的投資游戲
不過(guò)，與這股躁動(dòng)背道而馳的是，今年一季度，由國(guó)際公司管理的國(guó)內(nèi)飯店平均出租率為52.68%，同比下降10%。這個(gè)來(lái)自中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)際品牌的酒店平均房?jī)r(jià)為516元，同比下降了179元；單房平均收益為272元，同比下降173元。
事實(shí)上，“中國(guó)高端酒店的盈利模式跟經(jīng)濟(jì)型酒店完全是不同的游戲邏輯。”鉑濤酒店聯(lián)席董事長(zhǎng)鄭南雁在一次采訪中向記者表示，后者考慮的是如何盡快盈利，而前者考慮的則是怎樣不虧錢。
“國(guó)內(nèi)五星級(jí)、超五星級(jí)的酒店標(biāo)準(zhǔn)，除客房?jī)?nèi)硬件、泳池、健身房等硬性規(guī)定外，還要求最少有2個(gè)餐廳和一家特色餐廳。”深業(yè)置地常務(wù)副總經(jīng)理郝繼霖透露，餐廳物件多、投資大，但要實(shí)現(xiàn)盈利相對(duì)困難。今年上半年，國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店餐飲收入再降11%。“相對(duì)于香港50%來(lái)自餐飲的收入來(lái)說(shuō)，內(nèi)地高端酒店超過(guò)7成的收入依賴入住率。”郝繼霖表示，越是高端的酒店，其投入成本越高。一塊來(lái)自硬件投資；另一塊則是包括團(tuán)隊(duì)、廣告等在內(nèi)的開(kāi)業(yè)前營(yíng)銷費(fèi)用，攤銷下來(lái)高端酒店的利潤(rùn)不高。
“地產(chǎn)商投資酒店的目的旨在抬升整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。在土地招商階段，地方政府傾向于通過(guò)引入豪華酒店作為改變城市形象或提高區(qū)域品位的重要手段，并創(chuàng)造持續(xù)稅源和增加就業(yè)，為此很多政府對(duì)一些地塊的出讓條件就是建設(shè)高星級(jí)酒店。”知名酒店咨詢機(jī)構(gòu)華美機(jī)構(gòu)專家趙煥焱表示。因此，對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，酒店投資的邊際效益在酒店之外，藉此獲取土地價(jià)格、稅收上的優(yōu)惠政策，同時(shí)為后期的品牌招商、賣樓等做鋪墊。
然而，現(xiàn)在的地產(chǎn)商對(duì)于酒店定位不清。“他們既想實(shí)現(xiàn)盈利；又要為整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)”，一位資深地產(chǎn)界人士表示，為此地產(chǎn)商在硬件投入上偷工減料從而降低成本，但此種做法卻影響了酒店的整體素質(zhì)，以致對(duì)后期運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而造成惡性循環(huán)。“地產(chǎn)商選擇酒店品牌與酒店品牌選擇地產(chǎn)商同等重要。相對(duì)于同行來(lái)說(shuō)，文華東方雖然發(fā)展速度不快，但其標(biāo)準(zhǔn)高、投入大，定位與深業(yè)上城相當(dāng)吻合。”
南都記者陳琳琳田愛(ài)麗
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