三四線城市泡沫隱憂 多家中小房企被迫轉型
盡管外有新型城鎮化帶來的契機，內有行業成交量與房價數據的堅挺，但對中小房企而言，退出房地產的現象也仍蔓延。
日前，停牌逾三個月的萬好萬家（600576，SH）公布其重組預案：山東莒南浩德投資有限公司（以下簡稱浩德投資）將以置換資產的方式，向萬好萬家注入
鎳合金資產，以實現借殼上市，交易一旦完成，萬好萬家主營業務將由房地產開發等變更為鎳合金的冶煉與加工。這也是今年A股首例房企退出。
《每日經濟新聞(博客,微博)》記者留意到，今年上半年，房企分化加劇。以杭州（樓盤）為例，一邊是萬科、中海、龍湖等大鱷競相拿地，一邊則是中小房企沉默不語。除萬好萬家外，還有金都房產項目轉讓、美都控股(600175，SH)染指美油氣田等。
同時，這些房企的項目開發不約而同地集中在三四線城市。它們的轉型與三四線城市的泡沫隱憂是否有關？
退出房地產或跨界多元
7月3日，萬好萬家公布其重組預案，浩德投資將以置換資產的方式，向萬好萬家注入鎳合金資產，以實現借殼上市。這是今年A股首例房企退出房地產行業。
“如果這次交易完成，公司將從房地產、連鎖酒店投資等徹底退出來，公司主營業務將由房地產開發等變更為鎳合金的冶煉與加工。”萬好萬家證券部相關人員向《每日經濟新聞》記者表示。
事實上，近年來萬好萬家在房地產行業已 “停步不前”。記者獲悉，自房地產調控出臺的2010年以來，該公司發展就出現減速或停滯，2012年度無新的項目開發，未新增土地儲備。萬好萬家上述證券部人士稱，“鑒于上述市場環境及公司整體戰略調整，2013年公司將通過加強存量項目開發、工程建設、產品銷售等工作完成現有項目的開發工作，保持房產公司工作的延續性，并適時逐步退出房地產行業。”
2013年已過半，伴隨樓市回暖的卻是中小房企的日子更加難熬。
金都房產是杭州老牌房企。6月2日晚間，融創中國（01918，HK）與綠城中國 （03900，HK）均公告稱，雙方聯合以12億元的總代價收購了金都房產持有的浙江金盈50%的股權，金都房產為緩解資金壓力，將旗下高爾夫藝墅項目出讓給融創和綠城。
7月12日復牌的美都控股公告稱，正在運作總計劃投資41億元的Woodbine油田產能建設項目，以推進公司對國內尚屬空白的致密油氣田、頁巖油氣田核心開發技術的掌握，尋找新的利潤增長點。
資料顯示，美都控股以房地產開發經營為主業，涉足貿易業、酒店服務業、金融及準金融業、股權投資等領域。
美都控股財報說明，“在房地產調控的大背景下，預計房地產市場抑制投資、投機需求將以常態化政策基調存在，房地產企業的競爭也將進一步加劇，大型、高周轉率房地產企業的優勢將更加明顯，企業轉型發展已成為必然趨勢。”
美都控股證券部人員在電話中向《每日經濟新聞》記者表示，公司將逐步轉型成為綜合類業務企業。
7月17日晚間，萊茵置業（000558，SZ）發布公告稱，接大股東通知，擬籌劃重大事項……自7月18日起停牌。有市場消息稱，公司擬進軍清潔能源行業，公司已經于近日公開招聘能源技術總監。對于該消息的真偽，昨日（7月22日），記者試圖向萊茵置業核實，公司未予正面置評。
實際上，萊茵置業這家以房地產開發為主業的企業近期一直在多元擴張尋求突破，在礦業投資、園區開發、城市綜合運營和新能源投資等方面展開探索。4月26日，萊茵置業發布公告，擬在杭州成立一家全資子公司，公司名稱暫定為“浙江萊茵達新能源發展有限公司”，主營新能源項目的投資、開發、建設與經營。
三四線城市泡沫現隱憂
據Wind統計，截至7月18日，A股房地產板塊已有61家上市房企發布2013年中報業績預告，29家“預喜”，占已發布業績預告上市房企總數的47.54%；20家“預虧”，占比32.79%。
但是，中報業績“預喜”的上市房企第一梯隊，仍由“萬保金招”等大型房企領銜；而在“預虧”的隊伍中，則擠滿了中小房企。市場分化一目了然。
“目前，房地產行業繼續保持著從緊的樓市調控總基調，同時，因房價、地價的持續走高，房地產行業逐漸成為一個寡頭壟斷的行業，中小型房企生存困難。”萬好萬家在其年報中直言不諱。
浙江省一規模較大上市房企高管向《每日經濟新聞》記者分析，眼下一二線城市地價高漲，不少中小房企囊中羞澀，而三四線城市樓市泡沫很大，他們又不敢出手，因此普遍面臨著土地儲備缺乏，后續不足的尷尬境地。
眼下，這些變賣資產退出房地產行業，或者跨界發展的企業，不少項目都處于二、三、四線城市，如萬好萬家的房地產項目均地處溫州（樓盤）市下屬的瑞安市。美都控股的項目則主要集中在杭州以及杭州周邊地區德清等地，“近年來，公司根據自身實際情況，逐步確立了房地產二三線城市的發展戰略。”在2009年年報上，美都控股圈定了自己的地域范圍。萊茵置業公告中稱，公司項目主要分布在杭州、揚州（樓盤）、泰州（樓盤）、南京（樓盤）、南通（樓盤）、上海（樓盤）等長三角重點城市。
中小房企分化明顯加劇，也引發了市場對三四線城市泡沫的擔憂。近期，市場上關于三四城市“空城”、“鬼城”等觀點不斷被熱炒。
高策地產服務機構董事長陶紅兵日前向媒體表示，對房產開發商及未來市場來說，機會首先是在一線城市，然后才是二、三、四線城市。但是泡沫的分布正好相反，三四線城市泡沫最大，“從房價上看，這些城市沒有泡沫，但從供應量上看，有巨大的泡沫”。
浙江大學經濟學院金融系教授、產業經濟研究所副所長向《每日經濟新聞》記者表示，三四線城市的“鬼城”現象是泡沫化的表現，這些城市的市場需求并非部分開發商想象的那么大，在就業、服務配套等方面遠不如北上廣對投資者的吸引力，這些城市缺乏有效需求以及產業支撐，實質為人為造城，而且目前呈現過快發展，存在房產投資虛旺的現象。
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