預(yù)售資金監(jiān)管形同虛設(shè) 部委關(guān)注泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)
6月7日，北京住建委發(fā)布新的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“辦法”)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按時(shí)、足額將預(yù)售資金存入專用賬戶的可被限制網(wǎng)上簽約，情節(jié)嚴(yán)重的將被暫停網(wǎng)簽。
據(jù)本報(bào)記者了解，預(yù)售資金監(jiān)管制度僅在個(gè)別城市實(shí)行，大部分的三四線城市并未實(shí)施或者“形同虛設(shè)”。
“對(duì)于很多沒有產(chǎn)業(yè)支撐、樓市庫存量較大的三四線城市而言，預(yù)售制度未建立，也給當(dāng)?shù)貥鞘袔砗艽箫L(fēng)險(xiǎn)，”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱，中國房地產(chǎn)存在泡沫亦是不爭(zhēng)的事實(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)局部破裂的可能性很大。
本報(bào)另外獲悉，有關(guān)目前房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)問題已經(jīng)引起了有關(guān)部委的注意，正在針對(duì)性的研究解決措施。
“監(jiān)管”預(yù)防爛尾出現(xiàn)
實(shí)際上，北京市住建委發(fā)布的預(yù)售證辦法并非新規(guī)，早在2010年，北京就曾公布實(shí)施過，商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的暫行辦法。
“預(yù)售資金監(jiān)管制度的實(shí)施，對(duì)金融屬性較強(qiáng)的房企來說，無疑威力十足，”張大偉稱，可有效防范因?yàn)榉科筚Y金鏈斷裂而出現(xiàn)爛尾的情況。
不過，據(jù)本報(bào)記者了解，預(yù)售資金監(jiān)管制度并未廣泛鋪開，除了北、上、廣、深、津等一二線城市實(shí)行較為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管制度以外，大部分的三四線城市并未實(shí)行該制度或者僅“行同虛設(shè)。”
以秦皇島為例，思源經(jīng)紀(jì)秦皇島分公司提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年，秦皇島的年消化量?jī)H在156萬平方米，但庫存高達(dá)635萬平方米，市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量在3000萬平方米以上，也就是說，至少需要10年才能消化城市存量。
思源經(jīng)紀(jì)的一位分析師表示，秦皇島的很多項(xiàng)目是小型房企在建，因?yàn)楹彤?dāng)?shù)卣P(guān)系不錯(cuò)，就拿地開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)售資金也并未得到有效監(jiān)管，近期也隱現(xiàn)開發(fā)商因無力支付工程款而產(chǎn)生的后期爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
例如，秦皇島當(dāng)?shù)氐牡麓蟮禺a(chǎn)就被爆因旗下項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)商無力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工的情況。
中國指數(shù)研究院一份調(diào)查報(bào)告指出，外地房企已經(jīng)看到秦皇島市區(qū)存在的存量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入秦皇島都選擇北戴河地區(qū)，這里積聚了萬科等大型的品牌開發(fā)商，“相比之下，北戴河區(qū)域臨海，主打?yàn)I海休閑，可通過吸引外來客群消化，”北京萬科秦皇島事業(yè)部銷售負(fù)責(zé)人李文在天洋萬科·北戴河小鎮(zhèn)項(xiàng)目老虎石接待中心啟動(dòng)儀式上如是說。
張大偉表示，針對(duì)存量較大的三、四線城市而言，在預(yù)售資金監(jiān)管尚未建立的背景下，為避免爛尾風(fēng)險(xiǎn)，還是優(yōu)選品牌大型開發(fā)商項(xiàng)目。
三四線城市泡沫預(yù)警
在多地預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行不力的背景下，張大偉提醒，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，就會(huì)出現(xiàn)大量爛尾，異常危險(xiǎn)。
有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”的爭(zhēng)議一直存在，在張大偉看來，“房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租售比，是判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的2個(gè)重要指標(biāo)，”整體來說，現(xiàn)在全國的房?jī)r(jià)收入比都超過12，而租售比也都超過了1：400，明顯超過國際慣例，已是明顯的泡沫表現(xiàn)。
萬科董事長(zhǎng)王石更是公開表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問題不輕，如果泡沫持續(xù)，將非常危險(xiǎn)，如果破裂，將是一場(chǎng)災(zāi)難。
一位國企的開發(fā)商更是在電話中告訴本報(bào)記者，部分國企開發(fā)商、金融系統(tǒng)、政府人士已經(jīng)注意到房地產(chǎn)存在的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。“或許正因?yàn)閲鴥?nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)過熱，很多中國企業(yè)去海外找機(jī)會(huì)，”華富國際主席兼環(huán)球聯(lián)盟伙伴創(chuàng)辦人包利華亦表示，萬科、綠地等房企已經(jīng)開始海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中美國和歐洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)備受青睞。
張大偉認(rèn)為，一二線城市房?jī)r(jià)最高，但因?yàn)橐欢€城市的資源向心力強(qiáng)，需求集中，資產(chǎn)價(jià)格體現(xiàn)的是高收入人群收入。所以短期看破滅的可能性很小，反之，廣大的三四線城市，因?yàn)闆]有產(chǎn)業(yè)支撐，收入漲幅低于房?jī)r(jià)漲幅。房?jī)r(jià)出現(xiàn)局部破滅的可能性越來越大。
（紀(jì)睿坤）
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