樓市又陷深度博弈期 融資成房企另外一條生命線
當(dāng)下的樓市，既有中央層面的調(diào)控，又有地方市場層面的回暖加速，許多開發(fā)商除了趁著“淡季不淡”的行情加快推盤走量之外，也只有選擇繼續(xù)博弈的份，默默地觀察后市。這其中，也有部分房企選擇上市融資來緩解資金鏈上的壓力，打破單純依賴銷售量的模式。
7月底，ST商務(wù)發(fā)布公告稱：三湘股份有限公司(原深圳和光現(xiàn)代商務(wù)股份有限公司)于2012年7月27日收到深圳證券交易所《關(guān)于三湘股份有限公司股票恢復(fù)交易的決定》，公司A股股票獲準(zhǔn)于2012年8月3日起在深圳證券交易所恢復(fù)上市交易。
業(yè)內(nèi)人士表示，這和當(dāng)年杭州的老牌房企宋都借殼上市的大背景不同，三湘借殼上市給予業(yè)內(nèi)的是更多的驚奇，但是它的上市或許是在當(dāng)前市場環(huán)境下的特例，對于整體市場融資環(huán)境來講，并沒有出現(xiàn)明顯改觀的跡象，今后房企上市融資也不會大規(guī)模開閘，甚至，短期內(nèi)不再會出現(xiàn)房企上市的現(xiàn)象。
而從房企現(xiàn)在生存狀況來看，自2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，上市房企凈利潤率增長速度快速下降，調(diào)控期內(nèi)增長的峰值與非調(diào)控期內(nèi)峰值差達(dá)到90%，尤其是進(jìn)入2011年以后，整體凈利潤增長率下降到平均利潤水平以下。今年一季度凈利潤增長率為-0.28%，行業(yè)盈利能力令人擔(dān)憂。
此外，2012年已公布半年報以及預(yù)告數(shù)據(jù)的46家上市公司中，24家出現(xiàn)下滑或者虧損，公司盈利能力前景堪憂；2007年至今的6年間，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升了11.26%，自2011年上升到警戒區(qū)域70%以上。2012年第一季度資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高，達(dá)到73.05%，進(jìn)一步加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險；2012年一季度142家上市房企整體償債能力較差，如果沒有充裕的現(xiàn)金流回收，資金鏈斷裂的風(fēng)險加大。
因此，在當(dāng)前樓市常態(tài)化調(diào)控的市場背景下，盡管近兩個月市場成交量得以回升，政策層面的微調(diào)也在持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場成交放量，但是從整個市場基本面角度而言，當(dāng)前市場回暖仍然處于市場成交量的回暖，其他幾個基本指標(biāo)房地產(chǎn)投資、新開工情況、房企盈利能力，尤其是房企的盈利能力或者凈利潤率的增長都不樂觀。企業(yè)在這樣的市場背景下，尤其是常態(tài)化調(diào)控的時間持續(xù)比我們想象的還要更長的市場背景下，企業(yè)要突破當(dāng)前市場發(fā)展的瓶頸和困境，必須在資本市場上探尋符合自己發(fā)展軌跡的機會，這樣的話才可以在未來市場發(fā)展中立于不敗之地。
就在8月1日，綠城中國于杭州召開2012股東特別大會，會議批準(zhǔn)綠城中國向九龍倉再發(fā)行162113714股公司股份，及發(fā)行本金為港幣25.5億的永久次級可換股可贖回證券。綠城中國近期引進(jìn)九龍倉、融創(chuàng)中國等戰(zhàn)略合作伙伴的動作，更多的也是從對方獲得資金降低公司內(nèi)部資產(chǎn)負(fù)債率，為其謀求更多的發(fā)展機會。
這一切表明，國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度在持續(xù)惡化，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續(xù)及發(fā)展的關(guān)鍵點因素。從長遠(yuǎn)角度來講，房企不得不通過境外融資渠道或者其他創(chuàng)新型的融資方式來為公司獲得持續(xù)發(fā)展的動力和源泉。因此，我們看到有一些房企開始尋找境外融資平臺以及創(chuàng)新型融資模式，以此作為今后房企融資的一個新方向。
如今年上半年，招商地產(chǎn)將通過其離岸公司向東力控股(00978.HK)主席兼主要股東蘇樹輝等人收購東力控股。2012年7月中糧集團(tuán)旗下的中糧香港計劃以3.622億港元總價，收購香港上市企業(yè)僑福企業(yè)73.5%股本。2012年7月萬科宣布，公司已完成對南聯(lián)地產(chǎn)79.26%股權(quán)收購，持有重組后的南聯(lián)地產(chǎn)約2.058億股股份。
從2012年上半年房企融資方向的趨勢來講，突破當(dāng)前傳統(tǒng)融資模式(銀行渠道)的束縛，尋求其他渠道，減小融資的成本和難度成為必然。房企可以萬科、中糧、招商地產(chǎn)等房企為案例探尋境外融資平臺對于公司發(fā)展的支持，也可將更多地利用創(chuàng)新型融資模式作為今后房企融資的一個新動向，如房地產(chǎn)信托。
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