上海個別銀行叫停8.5折首貸優惠 樓市仍依賴促銷
自今年年初開始，下調首套房貸利率的幅度愈演愈烈，多家銀行迅速將首套房貸利率下調至8.5折優惠幅度。不過，在監管層強調全面落實差別化住房信貸政策的背景之下，上海近日有個別銀行對于8.5折優惠舉措低調“叫停”。
取消8.5折優惠
有多家貸款服務機構人士昨日向《第一財經日報》記者透露，上海工商銀行5月起已停止8.5折的貸款優惠幅度，恢復執行基準利率。記者撥打該行95588服務熱線咨詢核實，工作人員同樣答復稱：“首套住房貸款沒有任何折扣”。
“蠻奇怪的現象。”一家貸款服務商告訴記者，“如果說是盤子較小的股份制銀行，不執行優惠利率還可以理解，但以工行的盤子來看，完全有資金能力按照8.5折的優惠幅度操作。”他透露的另一個細節是，在上海的各家銀行中，工行是最早采取8.5折優惠利率的銀行之一，但如今率先取消優惠利率的，亦是工行。
記者詢問了幾家主流商業銀行的執行現狀，建設銀行的相關工作人員回復稱，仍然執行基準利率，但“可以按照具體情況詢問不同支行的操作方式”。而交通銀行、農業銀行等銀行仍然按照8.5折利率優惠幅度執行。具體來看，幾家銀行的細微差別體現在貸款額度的不同。
“交通銀行以40萬商業貸款額度為準，如果客戶兼具穩定職業收入，或者可提供固定稅收流水單的私營企業主，就可以享受到8.5折首套住房貸款優惠利率。”有業內人士介紹稱。而農業銀行則是以50萬商業貸款額度為衡量。
以商業貸款申請50萬元的額度來看，以首套住房貸款七成的比例測算，假設一物業總價約72萬元，按揭年數30年為限，執行8.5折優惠利率的，每月大約還款2995元；而執行基準利率的，每月還款則上升至3343元，平均每月多支出348元成本。
今年3月，監管相關部門負責人公開場合表態稱，2012年房地產金融業務將全面落實差別化的住房信貸政策，各家金融機構在央行基準利率和首套商品普通住宅貸款優惠利率下限之間，根據借款人的財務狀況權衡定價。該負責人同時強調，首套普通商品住宅的利率問題，“首先是各家銀行自主定價”。
工行低調取消8.5折優惠利率的緣由，外界對此說法不一。但有業內人士指出，商業銀行出于自身條件考慮，對于利率采用上調或下調的做法，均可以理解。“按照當前的存款貸款利率計算的話，如果銀行采取折扣發放貸款，首套房貸業務只是微利而已。”
今年4月由央行發行的報告指出，一季度間，個人購房貸款余額7.3萬億元，同比增長12.1%，比上年末低3.5個百分點；一季度增加1574億元，同比少增1757億元。
上述人士進一步指出，首套房貸利率優惠恢復至從前的7折狀態，已不可行。諸如以5年期貸款為例，當前貸款執行利率為7.05%，打8.5折后為5.993%，與5年期存款利率5.5%相比，銀行所賺并不多。但是，如果采取7折之后的4.935%利率，已與7折貸款利率發生倒掛。
事實上，金融機構的“寬松”尺度遠遠低于市場想象。記者尋訪了多家機構后發現，部分股份制銀行仍然以9折的優惠幅度執行，個別銀行即使愿意采納，對于客戶的資質審核要求并不低。甚至于，在某些具體操作層面，執行標準不降反升，譬如客戶的婚姻狀況。
樓市升溫靠促銷
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，雖然今年政策層面仍然圍繞著“自住需求”進行點式微調，但是銀行首貸利率下調的舉措，無法對樓市產生實質性的促熱效應。新近出具的一份統計報告表明，2012年4月上海新建商品住宅成交5045套，成交面積61.1萬平方米，環比分別回落26.2%、23.5%，同比亦分別有11.4%、2.2%的下浮。成交均價為2.26萬元/平方米，環比提升1.93%、同比提升0.32%。也即是說，4月份上海新房市場供應面積大幅回升，但成交卻出現沖高回落的現象。
“一度發生的樓市回暖，只能說是多個政策疊加之后發生的結果。”他指出，一般來說，個人房貸貸款年限較長，利率微調之后產生的財政節省很難“察覺”，還不如開發商一次性打折之后的錢款節余來得更有影響。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔持有相同觀點，他認為，當前開發商普遍抱持著“去庫存、降負債”的發展目標，至少未來幾個月內樓市“以價換量”的大環境仍將保持。“可見部分開發商所面對的庫存壓力實際并未緩解，且有進一步增加的趨勢。”
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