葉檀：抑制房地產投資性需求絕不能放松
房地產投資性需求被擠出市場？大謬不然。
目前房地產成交量大幅反彈。據東方證券的數據，截至6月24日的一周，14個監測城市成交量環比增12.1%，同比增49.5%，基本與2009年同期相當，其中北京、杭州、廈門等單周成交量均創12年新高。
另據愛建證券的數據，5月份所監測的十大城市，成交量環比全部增長，其中增長幅度最大的是廈門，成交套數環比增長49.15%；僅天津和上海同比增速下滑。再看端午小長假的樓市表現，據新浪樂居統計，北京新建住宅簽約1397套，二手房住宅簽約378套，合計簽約1775套，較“五一”小長假上漲104%，同比去年端午假期大漲307%。
房地產市場與股市一樣，量在價先，成交量大幅上升，意味著房地產開始觸底反彈，封堵住了房價下行空間。并且，這還是在限購限貸令沒有正式撤銷背景下的反彈，說明房地產市場迎來預期拐點。
對于地方政策而言，緊縮的財政收入逼迫下的放松成為理性選擇。6月25日《大河報》報道，河南省住建廳、發改委等6個部門聯合下發《關于支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若干意見》，規定今后貸款購買首套房，無論有無貸款記錄，銀行應執行優惠利率，原則上給予基準利率下浮30%幅度內的優惠。
地方政府支持剛性需求已經到了若渴的程度。目前各地在抑制投資需求與支持剛性需求的中間地帶吃力地走鋼絲，在狹窄的剛性需求螺螄殼里做道場，基本手法是縮小限購區域與擴大剛性需求范圍。前者包括在城市的一環、二環等核心區域限購，其他區域不予限購，甚至實行購房給予戶口的鼓勵政策；后者包括允許將未成年子女購房列入剛性需求，或者允許補繳稅收等允許非本地人士購房。
投資性購房不僅僅表現在住宅地產，還表現在商鋪及寫字樓等領域。資金逐水而流，商業地產的興盛顯然說明有無數投資資金有待消化。
據最新數據顯示，排名前20名的開發商均已進入商業地產。北京中原地產市場研究部總監張大偉稱，今年一季度住宅開發投資增速僅為19%，而商業地產則達到了43.4%，大量資金進入商業地產市場。
雖然近兩年租金在上漲，但已現疲態，租金回報率難以支撐高價，商業生態難以支撐不斷上升的租金與售價。以廣州為例，《羊城晚報》報道，近年來白云萬達廣場、友誼國金店等16個大型城市商業綜合體建成陸續開業，總商業面積接近150萬平方米，比2007年前5年的商業新增面積高出一倍以上。廣州的人均商業面積在3平方米左右，而發達國家的人均商業面積的標準警戒線為每人1.2平方米。一鋪養三代一般要求投資回報率至少為8%~10%。但目前廣州市場的商鋪回報率一般都在4%~5%，能達到5%的已經很難得。這些年廣州商鋪的售價漲幅在30%~50%，但是租金漲幅只有5%~6%。租金不如售價，顯然是投資者進入的結果，大大高于當地消費能力的上升。
寫字樓相反，一線城市甲級寫字樓租金狂漲。今年一季度，在全球147個城市中，北京的寫字樓租金上漲幅度位居全球首位。資金流入商鋪與寫字樓，當寫字樓的租金漲到一定程度，產業空心化隱憂初現。北京等大城市還有不可替代的區位優勢，中小城市只能面對租金狂漲后的一地實業雞毛。
資金仍然流向虛假經濟，甚至流到了美國。美國全國房地產經紀人協會6月發布的報告顯示，來自中國的買家已經成為美國房產的第二大國際買家群體，僅僅落后于來自加拿大的買家。截至2012年3月，過去一年間，中國買家購買美國房產的交易額達到了90億美元，較前12個月的73億美元交易額增長了23%。
無論是從商業地產的火爆，從中國買家在美加澳洲等地的購房熱情，從富豪榜榜單豪富們十年財富漲十倍來看，中國仍有投資需求的肥沃土壤，一旦取消限購，局面不可收拾。美國房地產市場感謝中國買家，背后是資金、泡沫的堆砌。
鼓勵剛性需求之時，抑制投資性需求絕對不能放松，此為本輪調控重點，不可偏移。
（葉檀）
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