葉檀：抑制房地產(chǎn)投資性需求絕不能放松
房地產(chǎn)投資性需求被擠出市場？大謬不然。
目前房地產(chǎn)成交量大幅反彈。據(jù)東方證券的數(shù)據(jù)，截至6月24日的一周，14個(gè)監(jiān)測城市成交量環(huán)比增12.1%，同比增49.5%，基本與2009年同期相當(dāng)，其中北京、杭州、廈門等單周成交量均創(chuàng)12年新高。
另據(jù)愛建證券的數(shù)據(jù)，5月份所監(jiān)測的十大城市，成交量環(huán)比全部增長，其中增長幅度最大的是廈門，成交套數(shù)環(huán)比增長49.15%；僅天津和上海同比增速下滑。再看端午小長假的樓市表現(xiàn)，據(jù)新浪樂居統(tǒng)計(jì)，北京新建住宅簽約1397套，二手房住宅簽約378套，合計(jì)簽約1775套，較“五一”小長假上漲104%，同比去年端午假期大漲307%。
房地產(chǎn)市場與股市一樣，量在價(jià)先，成交量大幅上升，意味著房地產(chǎn)開始觸底反彈，封堵住了房價(jià)下行空間。并且，這還是在限購限貸令沒有正式撤銷背景下的反彈，說明房地產(chǎn)市場迎來預(yù)期拐點(diǎn)。
對于地方政策而言，緊縮的財(cái)政收入逼迫下的放松成為理性選擇。6月25日《大河報(bào)》報(bào)道，河南省住建廳、發(fā)改委等6個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，規(guī)定今后貸款購買首套房，無論有無貸款記錄，銀行應(yīng)執(zhí)行優(yōu)惠利率，原則上給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。
地方政府支持剛性需求已經(jīng)到了若渴的程度。目前各地在抑制投資需求與支持剛性需求的中間地帶吃力地走鋼絲，在狹窄的剛性需求螺螄殼里做道場，基本手法是縮小限購區(qū)域與擴(kuò)大剛性需求范圍。前者包括在城市的一環(huán)、二環(huán)等核心區(qū)域限購，其他區(qū)域不予限購，甚至實(shí)行購房給予戶口的鼓勵(lì)政策；后者包括允許將未成年子女購房列入剛性需求，或者允許補(bǔ)繳稅收等允許非本地人士購房。
投資性購房不僅僅表現(xiàn)在住宅地產(chǎn)，還表現(xiàn)在商鋪及寫字樓等領(lǐng)域。資金逐水而流，商業(yè)地產(chǎn)的興盛顯然說明有無數(shù)投資資金有待消化。
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱，今年一季度住宅開發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到了43.4%，大量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。
雖然近兩年租金在上漲，但已現(xiàn)疲態(tài)，租金回報(bào)率難以支撐高價(jià)，商業(yè)生態(tài)難以支撐不斷上升的租金與售價(jià)。以廣州為例，《羊城晚報(bào)》報(bào)道，近年來白云萬達(dá)廣場、友誼國金店等16個(gè)大型城市商業(yè)綜合體建成陸續(xù)開業(yè)，總商業(yè)面積接近150萬平方米，比2007年前5年的商業(yè)新增面積高出一倍以上。廣州的人均商業(yè)面積在3平方米左右，而發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)面積的標(biāo)準(zhǔn)警戒線為每人1.2平方米。一鋪養(yǎng)三代一般要求投資回報(bào)率至少為8%~10%。但目前廣州市場的商鋪回報(bào)率一般都在4%~5%，能達(dá)到5%的已經(jīng)很難得。這些年廣州商鋪的售價(jià)漲幅在30%~50%，但是租金漲幅只有5%~6%。租金不如售價(jià)，顯然是投資者進(jìn)入的結(jié)果，大大高于當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力的上升。
寫字樓相反，一線城市甲級寫字樓租金狂漲。今年一季度，在全球147個(gè)城市中，北京的寫字樓租金上漲幅度位居全球首位。資金流入商鋪與寫字樓，當(dāng)寫字樓的租金漲到一定程度，產(chǎn)業(yè)空心化隱憂初現(xiàn)。北京等大城市還有不可替代的區(qū)位優(yōu)勢，中小城市只能面對租金狂漲后的一地實(shí)業(yè)雞毛。
資金仍然流向虛假經(jīng)濟(jì)，甚至流到了美國。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)6月發(fā)布的報(bào)告顯示，來自中國的買家已經(jīng)成為美國房產(chǎn)的第二大國際買家群體，僅僅落后于來自加拿大的買家。截至2012年3月，過去一年間，中國買家購買美國房產(chǎn)的交易額達(dá)到了90億美元，較前12個(gè)月的73億美元交易額增長了23%。
無論是從商業(yè)地產(chǎn)的火爆，從中國買家在美加澳洲等地的購房熱情，從富豪榜榜單豪富們十年財(cái)富漲十倍來看，中國仍有投資需求的肥沃土壤，一旦取消限購，局面不可收拾。美國房地產(chǎn)市場感謝中國買家，背后是資金、泡沫的堆砌。
鼓勵(lì)剛性需求之時(shí)，抑制投資性需求絕對不能放松，此為本輪調(diào)控重點(diǎn)，不可偏移。
（葉檀）
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