易憲容：穩(wěn)增長大局亟須打破樓市錯誤預期
當前住房市場宏觀調(diào)控之所以會如此困難，恰與市場當事人對中央政府會隨經(jīng)濟增長回落而突然逆轉(zhuǎn)住房調(diào)控政策的錯誤預期有關(guān)。為此，中央政府不僅要對實施住房宏觀調(diào)控政策有堅定態(tài)度，而且要設法從根本上改變這些錯誤預期。
在中央政府把“穩(wěn)增長”放在重要位置上并推出了一系列經(jīng)濟刺激政策后，市場普遍認為堅持了兩年多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將如2008年下半年那樣出現(xiàn)松動甚至逆轉(zhuǎn)。特別是如揚州等地的“軟性”托市政策被默許后，住房市場政策將出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)更儼然成了主流意見。但看當前的住房市場的形勢，盡管一些城市住房銷售出現(xiàn)了近一年來的“小陽春”，甚至有些城市住房價格又開始上漲，但住房市場所面臨的開發(fā)商資金鏈處于緊張狀態(tài)，整體上房價仍在下跌，銷售量還在下降的局面并未變化，總體而言，國內(nèi)各地住房市場“去庫存化”仍是房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的大問題。
所以，現(xiàn)在市場最為關(guān)切的問題是，在“穩(wěn)增長”的政策格局下，住房宏觀調(diào)控政策是不是真的會松動？如果松動，那國內(nèi)住房市場會走向哪里？如果不松動的話，那么當前住房市場宏觀調(diào)控政策又會怎么變化？為什么當前房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會如此困難而地方政府不時要出臺“軟性”托市政策？為何房地產(chǎn)開發(fā)商面對過高庫存率就是不愿意讓房價下降加快銷售？為何面對過高的房價居民還會涌入樓市？
要深入解析這些問題，先得仔細剖析當下有關(guān)住房市場的一些錯誤的預期。
從中央的角度來看，盡管為了應對國內(nèi)經(jīng)濟增長下行的風險而把“穩(wěn)增長”放在了重要位置上，但執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍然十分堅決。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策有所調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基本上沒有改變。比如，嚴格區(qū)分住房投機炒作與住房消費需求，對前者嚴重遏制，對后者則鼓勵。又比如，增加普遍商品住房的有效供給，大力發(fā)展保障性住房，保證這些政策落實的工具有經(jīng)濟杠桿及行政手段等。不過，無論怎樣恪守房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍有個錯誤預期，那就是房地產(chǎn)業(yè)一向都作為宏觀調(diào)控的重要工具，如果房價快速下跌，會對實體經(jīng)濟造成巨大沖擊，而這種沖擊是整個經(jīng)濟生活不可承受的。有人就提出，如果房價下降50%，那國內(nèi)宏觀經(jīng)濟層面是無法承受的。因為有這樣一種預期，所以，開發(fā)商以及地方政府認定中央政府不會出臺相應的住房調(diào)控政策來達到其目標(比如住房累進交易稅與交易所得稅)。
但實際上住房市場宏觀調(diào)控的目標，只是要讓住房價格回歸到合理水平，讓住房性質(zhì)發(fā)生根本性改變，并沒有對具體住房價格水平提出要求。如果住房市場以投機炒作為主導，現(xiàn)有的樓價已炒得很高，那么住房市場要回歸以消費為主導的市場，樓價出現(xiàn)較大的幅度調(diào)整就是必然的。而這種由市場性質(zhì)轉(zhuǎn)變所導致的價格向下調(diào)整，筆者以為，其幅度大小如何，并不取決于一些人所認可的承受度，而取決以往泡沫吹大的程度。如果泡沫吹得過大，要讓這個市場性質(zhì)上轉(zhuǎn)型，房價下跌勢必也應幅度最大，那是因為市場嚴重超支的結(jié)果，這是整個社會經(jīng)濟發(fā)展需要不能不為此承擔的成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政策來說，就因為看到中央政府擔心擠出房地產(chǎn)泡沫會對經(jīng)濟增長造成巨大的沖擊，因此，他們寧愿手中持有大量的住房也不愿意把住房價格降下來增加銷售；而地方政府則隨時都在觀察經(jīng)濟及政策變化的動向，隨時都在準備出臺住房市場的“托市”之策。他們的算盤是，預期中央政府會隨經(jīng)濟增長回落而突然逆轉(zhuǎn)住房調(diào)控政策，如2008年下半年那樣。但實際上，這種預期是不成立的。
對于持有及購買住房者(無論是投機炒作者還是消費者)來說，當前住房市場的銷售數(shù)量上快速萎縮而價格卻不下降，最根本的原因不僅在于以投機炒作為主導的住房市場性質(zhì)沒有改變，而且在于住房市場賺錢功能依然深入人心。根據(jù)早幾年的經(jīng)驗，凡是購買住房者，沒有誰不賺錢的，相比投資股市，這要可靠、穩(wěn)妥多了。這樣的示范效應實在太強烈了，所以，對于沒有其他投資渠道的國內(nèi)民眾來說，只要能夠購買到住房就預期能夠賺錢，就預示著財富增長。因此，無論政府出臺什么政策來限制，居民不僅更是希望能買到住房賺錢，而且總是能千方百計找到化解這些政策限制的辦法。
正因為國內(nèi)絕大多數(shù)居民都預期只要買了房就能賺錢，就能增加財富，因此那些持有住房者或早幾年的住房投機炒作者，看到住房價格向下調(diào)整，一定會把手中的住房抓得更牢而不愿拿來交易，而那些沒有進入市場的購買住房者，只要看到住房價格有些許下跌，就會拼命進入市場。特別是在中國目前的人口結(jié)構(gòu)下，更是促使這種住房購買更踴躍。這就是最近一些城市當住房價格些許下跌時，住房銷售就很快增加的原因所在。
由上述分析，筆者得出結(jié)論是，當前國內(nèi)住房市場宏觀調(diào)控之所以會如此困難，恰與國內(nèi)住房市場當事人不同的錯誤預期有關(guān)。可以肯定，只要這些預期不改變，就會對國內(nèi)住房市場宏觀調(diào)控造成很大困難。因此，在當前的市場條件下，中央政府不僅要對住房宏觀調(diào)控政策執(zhí)行實施有堅定態(tài)度，而且要設法從根本上改變這些錯誤的預期。這才是當前國內(nèi)住房市場得以真正調(diào)整的關(guān)鍵所在。否則，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的泡沫就不可能真正擠出，市場也無法獲得健康穩(wěn)定的發(fā)展。
(易憲容 作者系中國社會科學院金融研究所研究員)
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