2016年03月25日 16:12
來源:映象網-經濟廣播
重磅
各方關注的二手房交易營改增政策終于落定。根據財政部和國家稅務總局發布的通知，今年5月1日“營改增”全面試點之后，二手房交易增值稅的稅率為5%，業內人士稱不會增加稅負。國務院總理李克強24日在博鰲表示，今年“營改增”將會為企業減稅超過5000億元，所有行業稅負只減不增，這一說法也得到了印證。
營改增 二手房征收率5%
征稅稅率確定為5%
據國家稅務總局網站3月24日消息，財政部、國家稅務總局發通知稱，經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。對于二手房交易，文件稱，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
對北上廣深四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
普通住宅和非普通住宅的區分各地規定不同，但一般是以144平米為界，以上為非普通住宅。
2015年5月29日，鄭州市房管局消息稱，鄭州市市區已調整住房標準，即普通標準住房單套銷售總價標準為不高于161.1792萬元，也即144×1.4×7995元/平方米(2014年鄭州市市區商品住宅平均交易價格，含經濟適用房，不含鄭東新區)。鄭東新區的標準則為：總價不高于212萬元。
現行營業稅稅率也是5%
在“營改增”之前，二手房交易需要繳納的營業稅（不含附加稅）稅率為5%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數。
2月19日，財政部等發布降低契稅和營業稅新政，2月22日執行。其中，營業稅方面，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。
但“北上廣深”四個一線城市暫不實施，也就是說，北上廣深在營業稅政策方面仍實行財稅〔2015〕39號文，即個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
是對現行政策的平移
對比一下“營改增”前后的稅率變化，我們會發現，試點期間二手房交易的征稅完全平移了現行二手房交易營業稅政策。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負增加。
從邏輯上講，增值稅應該是增值部分征稅，但從目前發布的通知來看，除了一線城市個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售按差額收稅之外，其它的都沒有考慮差價的問題。另外，根據之前發布的消息，房地產行業確定的增值稅稅率是11%，在細則中二手房的增值稅稅率是5%，和營業稅相同，這或許也是考慮政策平穩過渡的問題。
增值稅稅負略有下降
雖然是平移，但從會計的角度講，稅種發生了變化，稅額是不是完全一樣呢？其實還有所區別。根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額＝含稅銷售額÷（1+征收率），應納稅額＝銷售額×征收率。這里有一個銷售額和含稅銷售額的區別，比如一套售價150萬元（含稅、購買不足2年）的房子，最終增值稅應納稅額為（150÷1.05）×0.05＝7.14萬。當前營業稅下是總價按照5%的稅率征收，按現行政策，營業稅應納稅額為150×0.05=7.5萬。
會計方面的業內人士提醒，在買房時要注意標價時是否是價稅分離，也就是說上述150萬的房子是含稅價格還是不含稅價格，這會牽涉到納稅的問題。如果上述150萬是非含稅價格，那么其含稅價要比150萬還要高一點（150萬×1.05＝157.5萬），而如果按營業稅增收，營業稅納稅額就是157.5萬×0.05＝7.875萬。因此，購房人在簽訂合同時要多加留意，必須搞清楚房款是否是含稅價。
另外，還需要注意的是，不同地域對二手房交易稅收實際承擔人的操作慣例存在較大差異，也就是說到底稅收是由買方承受還是賣方承受，需要雙方弄清楚。實際上，在房子供不應求的地方，一般是由買方付稅，反之則可能是賣方承擔稅收。
對房價預計影響不大
很多人還想知道，“營改增”對于控制房價會有效果嗎？從理論上講，如果按照差額來算的話，房價上漲幅度越大，增值稅的稅收就會越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會少一些。從這個角度講，也許會有一定的抑制作用。但現在的試點方法和過去征收營業稅比較類似，因此房價預計不會因為這個改革而產生什么影響。
另外，影響房價上漲的因素很多，包括供求關系、人口流入（出）、收入水平、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來抑制房價顯然不太現實。
什么是營改增？
本文整理自央視新聞、央視財經、證券時報網等
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