2016年07月04日 12:04
來源:映象網-經濟廣播
2016年7月2日下午兩點半，
鄭州，晴，
河南宋基國際公益文化交流中心，
一場地產與金融界的狂歡舉行……
作為本屆峰會的唯一媒體主辦，河南經濟廣播采用了N種直播方式全方位、多角度、立體化地展現峰會盛況，微信直播、網絡直播、音頻直播、航拍直播、360全景直播……只有你想不到，沒有我們做不到！
下午兩點，
峰會現場迎來了眾多嘉賓，
簽到合影、來賓入座、交談甚歡，
為峰會開幕提前預熱……
無人機升空讓嘉賓們紛紛贊嘆并舉起手機拍照，
搭建在會場的FM103.2直播臺賺足了眼球，
大屏幕上播放的FM103.2直播間實時直播畫面
也在同步關注著峰會的最新進展。
高朋滿座 精英云集
河南省政協副主席張亞忠、大象融媒體集團副總裁李強出席并致辭、河南省金融辦銀行保險處副處長高龍、鄭州市金融辦副主任李新鋒蒞臨現場，萬科、恒大、碧桂園、建業等開發企業187名負責人，中、農、工、建四大國有銀行，光大銀行、中信銀行等股份制銀行，以及信達、東方、華融三大資產管理公司共116名金融高管參與峰會互動，分享價值觀點，交流行業經驗。
陳淮金句頻出 干貨滿滿
作為地產界權威人士，原住建部政策研究中心主任陳淮受邀出席，并發表了《房地產市場變與不變》的主題演講，圍繞國家出臺的去庫存政策、二線城市房價的走勢、房地產目前是否具有投資價值等熱點問題，進行了精彩的講解！
在精彩的現場答問環節，FM103.2記者閆靜、主持人郭蕊向陳淮博士精準提問。
以下是問答實錄：
問：陳博士您好！我是河南經濟廣播記者閆靜。國家統計局發布的5月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，5月份房價漲勢有所放緩，特別是一線城市中，深圳房價環比漲幅收窄0.5%；二線城市顯得有點火爆，南京、合肥等出現了搶房潮，包括鄭州房價也環比上漲1.4%。您是怎么看待這一數據變化的？是不是意味著一線城市熱度開始向二線轉移？
答：房地產供和求孰強孰弱，取決于8—10年的累積供給和累計需求的之間的對比關系。房地產有兩個特點：第一、需求是即時變化的，而供給是兩年以上的土地與金融環境對比，他們不是實時同步，相互協調的，所以供大于求、供不應求經常會出現交替；第二，房地產需求前置后錯周期很長，所以會出現你所提到的數據現狀，但是以此來論證房地產的火熱從一線城市轉向二線城市，為時尚早。同樣的，來判斷房價是否回歸合理、該漲該跌，不能光看這樣的數據。
問：陳博士您好！我是河南經濟廣播的主持人郭蕊，在我們的特別直播間，收到聽眾發來的問題：普通人在做房地產投資的時候，應該對自己做什么樣的評估？到什么時候大多數的老百姓都能買得起房？
答：普通人在考慮投資時，應該考慮自己的年齡、資產多少以及風險承受能力。只有中產階級成為社會的大多數，占社會的主要比重時，大多數的人才能買得起房。注意這個“產”字。什么叫中產階級？具備資產累計能力的人群才叫中產階級。目前我們社會的人口財富分布呈現三角形或是金字塔形，大多數層級上的人群都不充分具備資產累積能力；當社會資產比重呈現“棗核型”，兩頭尖中間寬，大多數的人才能買得起房。
峰會結束后，中國房地產研究會河南分會會長馮愛萍、中房研金融委員會主任委員李文凡、平安信托河南事業部總裁彭義接受了FM103.2記者閆靜、怡揚專訪。
FM103.2記者專訪馮愛萍
問：目前鄭州寫字樓林立，但空置率很高。您對商業地產的前景是否看好？
答：像河南這樣擁有一億多人口的大省，在城市化的長期發展過程中，商業起到帶動作用，從持久生命力上來說商業地產是沒有問題的。但會比較分化，那些有品牌、有實力、有運營能力的企業的產品，能夠有很好的發展，而市場中實力不夠、產品開發不夠精細、定位不準、眼光不夠長遠的企業，會被市場所淘汰。
問：作為我們投資人來講，如果要投資商業地產，最重要的是什么？
答：第一要看地段，就是周邊有沒有商業價值。第二要看開發商是誰，這個產品的合理性、它的定位跟市場的契合程度是不是做得很好。第三要看產品本身有沒有設計上的缺陷，有沒有很好的性價比。第四要看租金回報，這個地段周邊幾公里的租金是什么水平，按照這樣反推算下來，你的購買價格回本期是多少年。還要考慮的因素是它的交通狀況、未來商業啟動的估量、物業管理等。
FM103.2記者專訪李文凡
問：5月份鄭州房價均價重回9時代，環比上漲1.4%，未來鄭州房價上漲空間還大嗎？
答：這個不能下定論。供求關系是影響商品房價格的因素之一，未來三到五年鄭州商品房供應量壓力是比較大的，因為有數十個大型的合村并城和城中村改造項目要面世，不僅有安置房還有商品房。但同時在需求方，鄭州市又是一個人口導入城市，據統計每年大概有30萬人口進入鄭州。這樣來說，每年有1000萬的供應量，有30萬人口進入鄭州，同時還有人們的改善性需求，我們認為未來鄭州市的房價還是以穩為主，可能穩中趨升。像過去三到五年一樣，不會有大幅度的波動。具體來講，哪塊地塊、哪個區域會是什么狀態，還得具體問題具體分析。
FM103.2記者專訪彭義
問：房地產的黃金期是不是已經過去？
答：房地產的跨越式高速增長期已經過去了，不過目前在城鎮化趨勢、需求仍存在（剛需、改善性需求等）、結構性需求等幾大因素支撐，目前房地產市場是在穩健成長的過程。
問：針對房地產方面的投資結構有沒有發生變化？
答：近期地王頻出，仍看好鄭州的幾大區域：四環以內區、綠博園區、白沙組區等。投資的話首先要看地區，平安信托仍然看好一線城市，特別是強二線城市，如鄭州、合肥、南京、廈門等等；業態方面更傾向于做住宅，目前辦公商業不是很景氣，去化率進程很慢。
問：對個人投資者的建議？
答：個人投資的話，要考慮自身的情況、收入支出比等，好的地產商、地段抗跌性較強，升值的空間還是有，但是不會像前幾年那樣翻好幾倍。偏遠地段、配套設施不完善的地區要謹慎。
河南經濟廣播記者閆靜、怡揚報道
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